Il diritto esercitato sull'unità immobiliare compresa in un condominio
Nella maggior parte dei casi, il diritto esercitato sull'unità immobiliare compresa in un condominio è il diritto di proprietà (è opportuno notare che la dizione "unità immobiliare" è usata dal codice dopo la riforma del condominio).
Ovviamente, il proprietario può essere unico o la proprietà può essere attribuita a più persone, in tale ipotesi si crea una comunione dell'appartamento.
Sull'unità immobiliare (anche se compresa in un edificio condominiale) è possibile costituire dei diritti reali minori, come l'usufrutto o il diritto di abitazione; quando si creano dei diritti reali limitati è necessario verificare quale soggetto (tra usufruttuario e/o nudo proprietario oppure tra titolare del diritto di abitazione e nudo proprietario) è l'unico interlocutore del condominio oppure se si dividono le competenze e i rapporti con il condominio.
In particolare, occorre valutare chi deve essere convocato in assemblea del condominio (e votare in assemblea), chi deve pagare le spese condominiali (oppure occorre individuare quale criterio seguire per la ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario e titolare del diritto di abitazione) e, come si pongono verso il creditore condominio.
La convocazione e la partecipazione in assemblea
In presenza di un usufrutto (o di un diritto di abitazione) per individuare il soggetto da convocare in assemblea, il soggetto che ha può intervenire in assemblea e, infine, il soggetto che ha il diritto di voto in assemblea occorre fare riferimento al tipo di spesa, infatti, quando la spesa è ordinaria la partecipazione all'assemblea spetta all'usufruttuario (o all'abitatore) e non all'usufruttuario, mentre quando la spesa è di straordinaria amministrazione la partecipazione all'assemblea spetta al nudo proprietario.
Ovviamente, discorso diverso è come distinguere una spesa ordinaria (da una spesa straordinaria): in concreto, in presenza di dubbi, si convocano entrambi.
Imputazione e ripartizione interna delle spese condominiali
Come si è visto il diritto a partecipazione all'assemblea è distribuito tra usufruttuario (e titolare del diritto di abitazione), da un lato, e nudo proprietario, dall'altro, in base al tipo di spesa (ordinaria e straordinaria).
La stessa distinzione tra spese ordinarie e straordinarie viene usata anche per suddividere le spese tra usufruttuari (o abitatore) e nudo proprietario, prevedendo che all'usufruttuario sono imputate le spese ordinarie, mentre al nudo proprietario sono imputate le spese straordinarie.
Imputazione e ripartizione esterna delle spese condominiali
La riforma del condominio ha portato ad una notevole innovazione, infatti, è stato previsto che usufruttuario e nudo proprietario sono solidalmente responsabili verso il condominio per il pagamento delle spese condominiali.
Si tratta di una norma che ha aiutato il condominio (facilitandone il compito) per il recupero delle spese non pagate. Questo, ovviamente, non significa che la distinzione tra spese ordinarie e straordinarie ai fini della suddivisione delle stesse tra usufruttuario e nudo proprietario non ha più rilievo, ma, al contrario, tale distinzione è sempre importante, ma la suddivisione avrà rilevanza solo all'interno del rapporto usufruttuario nudo proprietario, e, quindi, avrà rilevanza solo dopo che il condominio è stato soddisfatto.
Resta immutato il diritto di convocazione in assemblea in base alla tipologia della spesa (ordinaria o straordinaria).
Il diritto di abitazione e l'imputazione esterna degli oneri condominiali
L'art. 67 disp. att. c.c prevede che "Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale" La riforma crea una solidarietà solo tra usufruttuario e nudo proprietario, nulla dice per l'eventuale titolare del diritto di abitazione.
In questa situazione le ricostruzioni che possono essere prospettate sono sostanzialmente due:
- una prima tesi (restrittiva) sostiene che la riforma dell'art. 67 disp att cc ha fatto riferimento solo all'usufrutto escludendo il titolare del diritto di abitazione, ergo, tra titolare del diritto di abitazione e nudo proprietario non sussiste solidarietà per il pagamento delle spese condominiali verso il condominio;
- una seconda ricostruzione giunge a ritenere che anche tra titolare del diritto di abitazione e nudo proprietario sussiste solidarietà per il pagamento degli oneri condominiali in quanto se un appartamento sito in condominio è oggetto di un diritto reale di abitazione, al titolare del diritto di abitazione si applicano, ex art. 1026 cc., le disposizioni dettate in tema di usufrutto dagli artt. 1004 e 1005 cod. civ., e, di conseguenza, l'art. 67 disp. att. cod. civ., sul pagamento degli oneri condominiali, anche in presenza di un diritto di abitazione il pagamento degli oneri condominiali costituisce un'obbligazione propter rem.
Conseguenze processuali
Le conseguenze che derivano dalle due ricostruzioni si notano in sede processuale. Infatti, se viene ottenuto contro il titolare del diritto di abitazione un decreto ingiuntivo per spese ordinarie e straordinarie,
- se si segue la tesi della solidarietà nessuna contestazione (processuale) potrà essere sollevata dal titolare del diritto di abitazione;
- mentre se si segue la tesi della mancanza di solidarietà, il titolare del diritto di abitazione potrebbe anche sostenere che non essendo proprietario dell'immobile è estraneo al giudizio, non solo per la somma pretesa a titolo di straordinaria amministrazione, (non avendo titolo), ma anche per quella dovuta per le spese ordinarie, (prospettazione, quest'ultima, smentita dall'art. 1026 cc); inoltre, il creditore,(in sede di opposizione a decreto ingiuntivo) non potrebbe limitare la domanda solo alle spese ordinarie, infatti, ci sarebbe diversità tra il titolo (causa petendi) originario (richiesta di pagamento di spese ordinarie e straordinarie) e il titolo di mero abitatore dell'unità immobiliare. Quindi, – a fronte di una richiesta, avanzata in sede monitoria dal condominio, di condanna del titolare del diritto di abitazione spese ordinarie e straordinarie – costituisce un'inammissibile mutamento della causa petendi la deduzione, da parte del creditore opposto, la richiesta del pagamento solo delle spese di ordinaria amministrazione
In realtà, se si ritiene non sussistente la responsabilità solidale per le spese condominiali tra titolare del diritto di abitazione e nudo proprietario è legittima la limitazione della richiesta solo alle spese ordinarie.
Infatti, il pagamento degli oneri condominiali dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa e anche le spese dovute dall'habitator si configurano come obbligazioni propter rem.
Di conseguenza, costituisce mera emendatio libelli, consentita, la richiesta, precisata da parte del condominio opposto in sede di comparsa di costituzione e risposta, di un importo minore rispetto a quello ingiunto, corrispondente alle sole spese condominiali di manutenzione e di amministrazione ordinaria, con esclusione di quelle di straordinaria amministrazione, in ragione della titolarità, in capo all'obbligato, non del diritto di proprietà, come esposto nel ricorso per decreto ingiuntivo, ma del diritto reale di abitazione sulla stessa unità immobiliare, il quale rappresenta, rispetto al diritto di proprietà, una situazione derivata minore.
Cass. civ. sez. II del 19 aprile 2017 n 9920
