Descrizione del problema
Della suddivisione tra vecchio e nuovo proprietario delle spese condominiali precedenti al trasferimento dell’immobile ci siamo già occupati in un precedente articolo.
Oggi, è possibile affrontare la questione relativa all’obbligo di pagamento delle spese condominiali sorte dopo la vendita dell’unità immobiliare, l’argomento potrebbe destare un minimo di stupore posto che è abbastanza logico sostenere che dopo la vendita dell’immobile per le spese deliberate successivamente al trasferimento risponde solo il nuovo proprietario.
Art. 63 disp. att. c.c. comma 5
Sul punto, però la riforma del condominio ha inserito un'importate novità (sconosciuta alla stragrande maggioranza delle persone), che dal 18 giugno 2013 (la data in cui è entrata in vigore la riforma del condominio) sta mietendo molte vittime.
Infatti, l’art. 63 disp. att. comma 5 c.c. prevede che “Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.
Ad una prima lettura del codice, la norma sembra affermare che il vecchio proprietario, fino a quando non consegna copia del contratto di vendita all'amministratore del condominio, rimane obbligato (solidalmente con l'acquirente) per il pagamento delle spese condominiali maturate fino alla consegna del contratto (il codice sembra riferirsi tanto alle spese anteriori, quanto alle spese successive alla vendita).
Ratio
L'intento del legislatore è sicuramente quello di eliminare situazioni di apparenza dei proprietari (in realtà non più titolari) ed affievolire l’obbligo dell’amministratore di condominio di procedere ogni mese o ogni anno al controllo nei registri immobiliari (conservatoria) onde verificare la titolarità delle unità immobiliari presenti nel condominio (onde aggiornare il registro anagrafe condominiale obbligatorio con la riforma del condominio 2012 ed in vigore dal 18 giugno 2013).
Volutamente si è usata l’espressione “affievolire”, poiché il legislatore ha solo predisposto una sanzione economica a carico dell’ex proprietario, (al fine di imporgli un atteggiamento collaborativo), ma non ha modificato i principi sostanziali e processuali generali in materia di legittimazione attiva e passiva.
Ambito di applicazione
La norma afferma che “chi cede diritti” resta solidalmente obbligato, ora l’espressione “cede diritti” è, sicuramente, una locuzione molto generica e molto ampia, alla quale, per tanto, occorre dare dei connotati più certi.
Probabilmente per cessione di diritti il legislatore si riferisce
– al trasferimento della proprietà o della nuda proprietà, con qualsiasi contratto inter vivos (oneroso o gratuito)
– alla costituzione e/o al trasferimento (dove ammissibile) dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione, superfice e servitù, con qualsiasi contratto inter vivos (oneroso o gratuito)
– resterebbero da comprendere se nel disposto della norma rientrano i trasferimenti mortis causa (testamento e legato). Ora, è vero che le espressioni colui che “cede diritti” e “aventi causa” sono proprie degli atti inter vivos, (questo porterebbe ad escludere i trasferimenti mortis causa dall’applicazione della norma), ma occorre anche sottolineare che se la ratio del legislatore è quella di avere un'anagrafe condominiale sempre (e comunque) aggiornata non avrebbe senso escludere i trasferimenti morti causa dall’applicazione dell’art. 63 disp att c.c..
Ovviamente, il discorso potrebbe valere per le ipotesi in cui è – in qualche modo – possibile distinguere tra un "dante causa" e "un avente causa", ci si riferisce, in particolare ai legati, (poichè nella successione testamentaria a titolo universale, gli eredi prendono il posto del de cuius, in questo caso manca, quindi, un "avente causa", inoltre, l'art. 63 disp. att. c.c. comma V non sembra essere un’eccezione alla limitazione di responsabilità prevista in caso di accettazione con beneficio di inventario); per cui, l'art. 63 disp. att. c.c. comma V si potrebbe applicare solo in presenza di legati, in tale ipotesi, il "cedente", (che sarebbe identificato con il de cuius e i suoi eredi, posto che il cedente è defunto al momento della “cessione”), rimane obbligato solidalmente con il beneficiario del legato fino alla consegna del titolo (testamento); i beneficiari del legato sarebbero gli aventi causa ex art. 63 disp. att. c.c. comma 5.
– La formula legislativa “cessione di diritti” potrebbe anche far pensare alla locazione dell’unità immobiliare, ma tale ipotesi è da escludersi posto che in caso di locazione il "cedente" (proprietario) è già responsabile per le quote non pagate dall’inquilino (avente causa) e, quindi, l’art. 63 disp. att. cc. non avrebbe ragione di esistere (salvo non sostenere che il conduttore diventa responsabile per tutte le spese condominiali con il proprietario). Senza considerare che parlare di "cessione" in presenza di una mera locazione è improprio.
– E' opportuno sottolineare che la norma parla di "titoli", in questa locuzione rientrano sicuramente i contratti, ma rientrano anche le sentenze che trasferiscono o estinguono contratti che trasferiscono immobili (con gli effetti negativi e paradossali che saranno evidenziati in seguito dovuti ai tempi processuali intercorrenti tra la citazione e la sentenza).
Limiti della responsabilità
L’elemento su cui porre la massima attenzione è quello relativo alla valutazione se il venditore è solidalmente responsabile solo per i contributi maturati fino alla vendita o anche per i contributi maturati dopo al vendita.
In altri termini, occorre comprendere se la norma afferma che
- a) fino alla consegna della copia dell’atto il venditore è responsabile per gli oneri condominiali "maturati" (nel senso di deliberati, pagati o meno) fino alla data della vendita, oppure
- b) per gli oneri condominiali maturati (nel senso di deliberati, pagati o meno) anche dopo la data della vendita e fino al momento della consegna della copia dell’atto, il venditore è solidalmente responsabile con il compratore
è evidente che in entrambe ipotesi sub “a” e sub “b” il venditore è responsabile verso il Condominio solidalmente con l’acquirente, ma quello che varia è il “tempo” e “l’oggetto” della responsabilità.
Infatti, nell’ipotesi sub “a” il venditore sarebbe responsabile (verso il condominio), solidalmente con l’acquirente, per tutte le spese deliberate (effettuate o meno, pagate o meno) fino alla data di vendita; si sarebbe in presenza di una sorta di eccezione al principio delle obbligazioni propter rem e si sarebbe in presenza ad una deroga al IV comma 63 disp. att. c.c. che fornisce al condominio una legittimazione attiva verso il vecchio proprietario limitatamente alle spese dell'’anno in corso e a quello precedente alla vendita. Questa responsabilità solidale verrebbe meno al momento della consegna della copia dell’atto.
Nell’ipotesi sub “b”, il venditore sarebbe responsabile (verso il condominio), sempre solidalmente con l’acquirente, per tutte le spese deliberate (effettuate o meno, pagate o meno) anche dopo la data di vendita e fino al momento della consegna del titolo. Una sorta di eccezione al principio delle obbligazioni propter rem e una deroga al IV comma 63 disp. att. c.c. che fornisce una legittimazione attiva del Condominio all’anno in corso e a quello precedente.
Il disposto del codice è chiaro nel prevedere la responsabilità del venditore (cedente) per i contributi maturati fino alla consegna del contratto di trasferimento all'amministratore (anche successivi alla data di trasferimento del contratto e fino alla data di consegna del contratto).
Al contrario, è difficile sostenere che il legislatore affermi che sussiste la responsabilità solidare per i contributi maturati fino alla vendita e tale responsabilità solidale viene meno nel momento in cui viene consegnato il contratto, non sussistendo nessuna responsabilità successiva per i contributi maturati nel periodo di tempo tra la data del trasferimento dell'unità abitativa e la data di consegna del contratto all'amministratore del condominio.
Risulta evidente che il problema riguarda
- il coordinamento tra il comma IV dell’art. 63 disp. att. c.c. il quale afferma che “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente” e il successivo comma V del medesimo art. 63 disp. att. c.c. il quale afferma che “Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”;
- e l’interpretazione della locuzione “contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia del titolo".
Copia conforme
Il legislatore afferma che per escludere la responsabilità deve essere consegnata una copia conforme. È evidente che si è voluto addossare al proprietario una vera e propria tassa occulta, sia perché la copia conforme dovrebbe essere in “in bollo”, (e sull’imposta di bollo ci guadagna lo Stato), sia perché occorrerà chiedere una “copia conforme” al notaio che ha stipulato l’atto di vendita; e, a questo punto, si possono verificare due possibilità: a) se il notaio consegna al venditore una copia della vendita (come attività normale) il venditore potrebbe usare questa copia conforme, ma se il venditore non si vuole privare di una copia dell’atto, b) sarà necessario richiedere un’ulteriore copia pagare i relativi bolli oltre all’onorario del professionista per il rilascio della (seconda) copia conforme.
Il legislatore, però, non ha previsto che dopo la stipula del contratto di vendita, il rilascio delle copie alle parti non è immediato, ma passa sempre del tempo (tecnico) per effettuare alcuni adempimenti come la registrazione del contratto (il pagamento dell’imposta di registro) e la trascrizione del medesimo contratto ecc.
Risulta, quindi, evidente che il venditore non potrà consegnare immediatamente all’amministratore di condominio la copia conforme del contratto, ma passerà sempre del tempo tra il trasferimento dell'immobile e la consegna del titolo, ecco, dunque, che ci sarà sempre un periodo di tempo in cui il venditore è responsabile per i debiti successivi al trasferimento.
Consegna e rilascio della ricevuta
Dato che la consegna (trasmissione) della copia autentica del contratto è l’elemento che elimina la responsabilità occorrerà richiedere all'amministratore dl condominio e farsi rilasciare dallo stesso una ricevuta (e conservarla in eterno), presumendo che l’amministratore di condominio rilasci ricevuta e accetti la consegna del documento. Se, invece, l’amministratore si rifiuta di ricevere la copia o di rilasciare al ricevuta occorrerà (quanto meno) effettuare una vera e propria notifica, in tal caso i costi aumentano perché le copie conformi necessarie per la notifica sono due e occorrerà pagare anche l’ufficiale giudiziario.
La norma considera (è stata concepita) solo per i trasferimenti contrattuali, ma non considera (non è pensata) per i trasferimenti effettuati a seguito di sentenza (es. sentenza ex art. 2932 c.c. richiesta dal venditore avente ad oggetto un preliminare inadempiuto dall'acquirente) in tutte queste ipotesi passano anni tra la data dell'atto di citazione e la sentenza (anche di primo grado !), allora, ne consegue che passeranno anni prima che si possa consegnare un tale documento (sentenza di trasferimento dell'unità immobiliare) all'amministratore, esponendo il "venditore" a responsabilità non imputabile ad una propria negligenza (basta anche solo pensare alle sentenze di usucapione e tempo che intercorre tra l'atto di citazione e la sentenza dichiarativa di usucapione).
Che si tratta di una norma pensata solo per i trasferimenti contrattuali si può dedurre anche da un altro elemento, il quale paradossalmente, vede coinvolto, in negativo, il compratore: ci si riferisce all'ipotesi in cui dopo la vendita sorgono contestazioni relative alla regolarità urbanistica dell'immobile o si scopre l'esistenza di vizi del bene o di evizione che portano alla risoluzione del contratto. In tutte questi casi sarà il compratore che dovrà attendere la sentenza che dichiara la nullità del contratto (es. irregolarità urbanistiche) e/o la risoluzione dello stesso per inadempimento del venditore (es. vizi ed evizione). E, purtroppo, sarà il compratore che dovrà fornire all'amministratore il titolo (sentenza) che riporta la situazione allo stato giuridico prima del trasferimento e, quindi, sarà il compratore ad essere esposto agli effetti distorti dell'art. 63 comma 5 c.c. disp. att.
L'inadeguatezza della norma (se quando sopra detto non bastasse) si nota ancora di più se si pensa che gli adempimenti e i costi (e la responsabilità) si raddoppiano in presenza di un supercondominio perché la ci dovranno essere due consegne: una all'amministratore del singolo edificio, l'altra all'amministratore del supercondominio.
