Sopraelevazione nel condominio
L'art. 1127 cc riconosce al proprietario dell'ultimo piano di costruire nuove fabbriche (aumentando, così, l'altezza e la cubatura complessiva dell'edificio). Anche se il codice usa la locuzione di fabbriche, tale locuzione non deve essere intesa nel senso di locali adibiti ad attività produttive, ma deve essere intesa, in senso lato, come sinonimo di costruzione.
Il diritto di sopraelevare spetta al proprietario dell'ultimo piano oppure al proprietario esclusivo del lastrico solare, (tale diritto non spetta ai proprietari dei piani sottostanti all'ultimo), ovviamente si tratta di una scelta soggettiva e/o discrezionale e non di un obbligo.
La sopraelevazione non è possibile se pregiudica la statica dell'edificio, se deturpa il decoro architettonico oppure se la sopraelevazione toglie aria e luce ai piani sottostanti. Si tratta di veri e propri limiti che impediscono la realizzazione della sopraelevazione.
Colui che realizza la sopraelevazione deve versare una indennità agli altri proprietari (e se ne sussistono le condizioni si dovranno anche modificare le tabelle dei millesimi).
Rispetto della normativa urbanistica
Naturalmente, l'art. 1127 cc non è una deroga alla normativa urbanistica vigente, in altri termini, il proprietario che intende esercitare il diritto alla sopraelevazione ex art. 1127 cc dovrà ottenere i titoli edilizi (autorizzazioni amministrative) necessarie per realizzare la costruzione, ma, in aggiunta, dovrà anche rispettare i requisiti richiesti dall'art. 1127 cc (statica dell'edificio, decoro, aria e luce ai piani sottostanti).
Condizioni statiche dell'edificio: pericolo per la stabilità del fabbricato
Come si è detto, il legislatore prevede che la sopraelevazione deve essere è possibile se le condizioni statiche dell'edificio consentano la nuova costruzione (in sopraelevazione).
La valutazione delle condizioni statiche dell'edificio (ai fini della sopraelevazione) rappresentano un limite all'esistenza stessa del diritto di sopraelevazione e non l'oggetto di verifica al fine di esercitare il diritto di realizzare la sopraelevazione. In altri termini, il divieto di sopraelevare in presenza di particolari condizioni statiche dell'edificio rappresenta il potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione
Rimedi in presenza di pericolo per la stabilità dell'edificio derivante dalla sopraelevazione
Il limite rappresentato dalle condizioni statiche è un divieto assoluto, ma tale divieto può essere superato solo se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario è autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione.
Normativa anti sismica e sopraelevazione ex art. 1127 cc
Per consentire la realizzazione della sopraelevazione non è sufficiente che l'edificio regga il peso della nuova costruzione (sopraelevazione) o che sia staticamente idoneo ad accogliere la sopraelevazione, ma è necessario anche che siano rispettati i criteri previsti dalla normativa antisismica.
Si potrebbe contestare che per realizzare una sopraelevazione ex art. 1127 cc occorre rispettare la normativa anti sismica poiché la staticità dell'edificio (previsto come criterio espresso dall'art. 1127 cc) è un principio diverso dalla normativa antisismica e i due concetti non possono essere confusi.
In realtà, il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio, previsto dall'art. 1127, comma 2, c.c., deve interpretarsi non nel senso che la sopraelevazione sia vietata soltanto se le strutture dell'edificio non consentano di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture siano tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non permettano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica.
Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, comma 2, c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico.
Decoro architettonico ex art. 1127 cc
L'aspetto architettonico, richiamato dall'art. 1127 comma 3 cc, quale limite alle sopraelevazioni, deve essere inteso nel senso che l'intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato e non deve rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l'originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore.
Il giudizio relativo all'impatto della sopraelevazione sull'aspetto architettonico dell'edificio va condotto esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell'immobile condominiale.
Diritto all'indennità ex art. 1127 cc e risarcimento del danno per aver sopraelevato violando l'art. 1127 cc
L'indennità di sopraelevazione prevista dall'art. 1127 comma 4, cc trae fondamento dalla considerazione che, per effetto della sopraelevazione, il proprietario dell'ultimo piano aumenta, a scapito degli altri condomini, il proprio diritto sulle parti comuni dell'edificio ed intende, perciò, compensare in parte i condomini, assumendo a parametro il valore del suolo occupato.
L'indennità ex art. 1127, comma 4, c.c., configura un debito per responsabilità da atto lecito, e non per fatto illecito, ex art. 2043 c.c., si potrebbe anche sostenere che l'indennità ex art. 1127 cc è il corrispettivo dovuto agli altri proprietari per l'acquisto dei diritto sui beni condominiali ex art. 1127 cc della sopraelevazione (in origine inesistente).
Diverso è il risarcimento del danno per aver costruito violando i limiti dell'art. 1127 cc. Infatti, l'azione promossa dai condomini per ottenere il risarcimento dei danni contro il proprietario dell'ultimo piano che abbia eseguito una sopraelevazione, per la compromissione della statica dell'edificio e del suo aspetto architettonico, o per la diminuzione di aria e luce ai piani sottostanti, presuppone un credito risarcitorio autonomo e distinto rispetto a quello inerente all'indennità prevista dal quarto comma dell'art 1127 c.c., la quale suppone l'accertata insussistenza dei presupposti del risarcimento; ne consegue che la domanda promossa per far valere il primo credito non può comportare implicito esercizio del secondo.
Non si trascuri, da ultimo, che la legittimazione ad esercitare il diritto all'indennità di sopraelevazione ex art. 1127, comma 4, c.c., spetta ai singoli condomini (che rivestivamo tale qualifica al tempo della sopraelevazione) e non all'ente condominiale unitariamente inteso.
Cass., civ. sez. II, del 15 novembre 2016, n. 23256 in pdf
