Il Covid ha cambiato il mercato immobiliare: i romani riscoprono il valore dei vicini e la campagna

A Campo de Fiori la latteria della signora Anna non ha riaperto dopo il lockdown. Sono tanti i negozi di vicinato, le librerie, alimentari e botteghe che negli ultimi anni si sono dovuti arrendere all’ondata turistica che ha travolto il centro storico di Roma. Adesso che anche i turisti sono scomparsi e i ristoranti chiudono presto, restano le piazze deserte e i vicoli bui. Allontanandoci dal centro la vita riprende nei quartieri abitati. Se è vero, allora, che sono le persone e il loro abitare a definire i luoghi, come sta cambiando Roma con la pandemia?

Calano gli affitti. Secondo Fabiana Megliola, responsabile dell’ufficio studi del gruppo Tecnocasa, con il calo del turismo molte case nel centro di Roma stanno tonando in affitto, con contratti di tipo transitorio, e talvolta sono anche messe in vendita. «La conseguenza di questo trend si sta vedendo soprattutto sugli affitti che stanno registrando un calo dei canoni di locazione, dovuto anche alla minore domanda di lavoratori e studenti fuori sede. I canoni si locazione sono diminuiti di: -1,2% per monolocali e bilocali e -1,4% per i trilocali» sostiene Megliola.

Meno compravendite. È ancora presto per individuare eventuali tendenze emergenti nel mercato immobiliare, semplicemente perché il numero di compravendite è crollato: del 27% a livello nazionale e del 23,4% a Roma nel secondo trimestre 2020, secondo gli ultimi dati pubblicati dall’Agenzia delle Entrate. Roma è però la città con più compravendite effettuate nell’ultimo trimestre (6.715) rispetto alle altre 7 città considerate, che a parte Milano registrano numeri di gran lunga inferiori.

C’è chi ha rinunciato a comprare una casa anche per l’aggravarsi della propria situazione economica: in Italia circa la metà dei potenziali acquirenti avrebbe rinviato l’acquisto, e il 22,8% vi ha rinunciato del tutto, secondo l’Agenzia delle Entrate. Ma secondo Tecnocasa i segnali che arrivano dal mercato sono incoraggianti, anche a Roma.

Chi può cerca una casa più grande. La richiesta di tagli piccoli è crollata (del 34% secondo l’Agenzia delle Entrate), ma anche i tagli intermedi, che in situazioni ordinarie sono i più ricercati, interessano meno. A Roma il calo di compravendite di case fino a 50 metri quadri quadri è stato addirittura del 40% circa nel secondo trimestre 2020. Le case di oltre 145 metri quadri hanno sofferto meno: il calo è solo del 12%.

Dove si cercano le case? Dipende dalla capacità di spesa. Tecnocasa individua due dinamiche contrapposte: la prima di uscita dalla città di famiglie con una più bassa capacità di spesa in cerca di case più grandi. La secondo di una rivalutazione dei quartieri semicentrali da parte di famiglie con  maggiori risorse economiche. «La ricerca di case con spazi esterni o di più ampie dimensioni emersa post lockdown sta portando i potenziali acquirenti, soprattutto chi ha budget più contenuti, a spostarsi verso aree più periferiche o addirittura fuori Roma. Chi invece può permettersi l’acquisto in città valuta comunque zone servite e collegate, un aspetto che la pandemia non ha cambiato. Anzi, durante il lockdown sono stati particolarmente apprezzati i negozi di quartiere e quindi tutte le zone servite anche in questo senso».

Di questa seconda dinamica beneficiano quartieri come Esquilino e Marconi, esenti dal calo dei valori immobiliari – che a Roma sarebbe mediamente dell’1,5 nel primo trimestre secondo Tecnocasa. All’Esquilino il crollo della domanda di case per uso turistico sta favorendo un ritorno di una richiesto di tipo residenziale da parte di famiglie che cercano trilocali da 100-120 mq. Vivace anche il mercato residenziale in zona Marconi-Cardano.

«Un dato che non mi stupisce e che si sposa con quanto osservato negli ultimi 10 anni» commenta Massimiliano Crisci, ricercatore del CNR. Crisci ha studiato la relazione fra le dinamiche demografiche e quelle del mercato immobiliare negli anni Duemila, rilevando come in questi ultimi anni ci sia stato, in controtendenza rispetto al trentennio precedente, un ritorno alla città. Il calo dei prezzi post 2011 – intorno al 20% –, ha infatti attratto i romani di non trasferirsi nell’hinterland e di avvicinarsi al centro. Gli effetti della nuova crisi economica sul mercato immobiliare sembrerebbero confermare questa tendenza. Secondo Crisci era prevedibile una densificazione proprio nei quartieri di Esquilino e Marconi, zone ben collegate e prossime al centro e all’anello ferroviario, inserite all’interno di aree più costose, dunque abbordabili.

Resta da capire la reale entità della seconda dinamica rilavata da Tecnocasa, ovvero la migrazione di famiglie con budget più contenuti in cerca di case più grandi in zone periferiche, rilevata da Tecnocasa. E poi, quanto è reale la “fuga dalla città” verso mete bucoliche a minore densità abitativa, anche grazie alla possibilità per molti lavoratori di lavorare da casa, teorizzata da alcuni?

Alcune famiglie con una più elevata capacità di spesa si stanno effettivamente trasferendo in ville in aree suburbane. «Da quando le agenzie hanno riaperto, il 4 maggio, non mi sono mai fermata» racconta Michela Terribile, titolare della Colleromano Real Estate, agenzia immobiliare romana specializzata nella compravendita e locazione di ville e casali dell’Olgiata e di Colleromano, comprensori residenziali privati, sorvegliati h24, a nord di Roma. Se negli anni scorsi il modello della villa unifamiliare fuori dalla città era in parte tramontato, adesso questo mercato di nicchia, tecnicamente di categoria luxury, starebbe vivendo un boom.

Ma il motivo non è solo il verde e la minore densità abitativa: «a causa del distanziamento sociale c’è stata una grande difficoltà di stare con i propri familiari. Adesso i miei clienti cercano un’abitazione che possa ospitare tutta la famiglia, garantendo la privacy di tutti i componenti anche dividendo le ville in più unità» spiega Terribile. E se prima della pandemia la distanza dalla città e la qualità dei collegamenti poteva rappresentare un ostacolo, adesso secondo Terribile questi elementi contano meno, anche grazie alla possibilità di lavorare da remoto. Di più, questi comprensori residenziali sono posti sicuri, delle micro-città senza gli svantaggi della città.

È presto per tirare conclusioni sull’impatto della pandemia sulle dinamiche insediative dei romani. Ma i pochi dati a disposizione sembrano indicare da una parte il ritorno dell’importanza della dimensione del quartiere e dei negozi di vicinato (rispetto alle previsioni di “smaterializzazione” dei rapporti anche economici). Dall’altra sembrerebbe esserci una certa veridicità nell’ipotesi “fuga dalle città” – per scelta e per necessità, a seconda della capacità di spesa. Una “fuga” su cui, anche a fronte dell’inadeguatezza dei servizi territoriali svelata dalla pandemia, pesa il desiderio di vicinanza della famiglia.