La registrazione del contratto locazione e il mancato coordinamento delle norme in presenza della locazione ad uso abitativo e della locazione ad uso non abitativo
Le fattispecie locative (abitative o non abitative) sembrerebbero differenziarsi a seconda che il rapporto contrattuale abbia o meno carattere abitativo.
La locazione abitativa prevede una espressa norma in materia di omessa registrazione del contratto di locazione (legge 492/1998) una norma simile manca nella locazione non abitativa, (regolata dalla Legge del 28.7.1978 n. 392),
Quindi, poichè per le locazioni non abitative potrebbe rilevarsi la mancanza di una norma espressa che sancisca la nullità testuale del patto di maggiorazione del canone, come invece espressamente previsto dall'art. 13 della legge 492/1998 per le locazioni abitative, occorre valutare se alla locazione ad uso non abitativo possono essere applicati gli stessi principi previsti in materia di locazione abitativa.
In concreto nelle locazioni ad uso abitativo la sanzione di nullità del (solo) patto di maggiorazione non si estende, all'intero contratto (se registrato), che resta, pertanto, valido ed efficace, ai sensi del citato art. 13 della legge n 492/1998, salva, dopo il 2004, la nullità del contratto tout court per omessa registrazione, quindi, come già detto occorre valutare se questi principi possono essere applicati alla locazione ad uso non abitativo.
Anomalia della nullità per omessa registrazione
E' difatti innegabile che, nel caso di specie, l'interprete sia chiamato a confrontarsi con una vicenda di nullità efficacemente definita impropria perchè il contratto produce i suoi effetti almeno fino a trenta giorni dalla sua stipulazione, termine ultimo per effettuare la registrazione, per poi assumere la qualificazione negativa sancita dal legislatore, e ‘ammissibilità di una sanatoria troverebbe ulteriore conferma nella interpretazione sistematica delle norme di registro, e, segnatamente, di quelle sulla registrazione d'ufficio (artt. 15 e 65 d.P.R. n. 131/1986).
L'evidente anomalia della vicenda, che diacronicamente alterna una fase di piena validità ed efficacia del rapporto contrattuale ad una in cui subentra la totale invalidità ed inefficacia proprie della disciplina della nullità , induce a ritenere che l'effetto sanante sia destinato a retroagire alla data della conclusione del contratto.
L'effetto di sanatoria con efficacia retroattiva consente, difatti, di stabilizzare definitivamente gli (assai instabili) effetti del contratto, assicurando piena tutela alla parte debole del rapporto.
Locazione ad uso non abitativo sanabile
Può, pertanto, concludersi che il contratto di locazione ad uso non abitativo (non diversamente, peraltro, da quello abitativo) ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, I. n. 311 del 2004, ma, in caso di sua tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, è sanabile.
Locazione ad uso abitativo e totale omessa registrazione o omessa registrazione del canone ulteriore (occulto)
Resta da valutare se la totale omessa registrazione è equiparabile all'omessa registrazione del canone ulteriore rispetto quello indicato nel contratto.
Il contratto non registrato in toto, contenente l'indicazione del reale corrispettivo della locazione, è "sconosciuto" all'Erario dal punto di vista fiscale e nullo dal punto di vista civilistico in virtù di una testuale previsione normativa che ricollega la sanzione di invalidità al comportamento illecito (l'inadempimento all'obbligo di registrazione).
In tale ipotesi non viene in rilievo un vizio genetico dell'atto, ma la mancata attuazione di un obbligo ad esso conseguente, (per mera incuria) in relazione al quale ben può ricavarsi dal sistema la possibilità di un adempimento tardivo, con effetti sananti dal momento in cui l'atto stesso è stato posto in essere.
Diverso è il caso di un contratto debitamente registrato, contenente un'indicazione simulata di prezzo, cui acceda una pattuizione a latere (di regola denominata "accordo integrativo"), non registrata e destinata a sostituire la previsione negoziale del canone simulato con quella di un canone maggiore rispetto a quello formalmente risultante dal contratto registrato. Appare inevitabile la riconduzione di tale fattispecie nell'orbita dell'istituto della simulazione.
Proprio tale accordo simulatorio, in quanto volto a celare un canone maggiore rispetto a quello indicato nel contratto scritto e registrato, svela la finalità di elusione ed evasione fiscale che un simile patto funzionalmente destinato a realizzare e, dunque, la sua causa concreta (quale funzione individuale della singola e specifica negoziazione, al di là del modello astratto utilizzato).
Deve concludersi che tale convenzione negoziale sia intrinsecamente nulla, oltre che per essere stato violato parzialmente nel quantum l'obbligo di (integrale) registrazione, anche perchè ab origine caratterizzata da una causa illecita per contrarietà a norma imperativa (ex art. 1418, comma 1, c.c.), tale essendo costantemente ritenuto lo stesso articolo 53 Cost. – la cui natura di norma imperativa (come tale, direttamente precettiva) è stata, già in tempi ormai risalenti, riconosciuta dalla giurisprudenza.
Conclusioni
(A) La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso;
(B) Il contatto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;
(C) E' nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall'avvenuta registrazione.
Cass. civ. sez. un. del 9 ottobre 2017 n. 23601
