Il recesso nella locazione commerciale ed abitativa
Le norme prevedono il diritto del conduttore di recedere dal contratto di locazione in due norme: la legge del 9 dicembre 1998 n. 431 all'art. 3 comma 6 regola il recesso nelle locazioni ad uso abitativo, (il preavviso è di 6 mesi), mentre la legge del 27 luglio 1978 n. 392 art. 27 regola il recesso nelle locazioni ad uso commerciale o non abitativo (il preavviso è di 6 mesi).
Il recesso del conduttore è diverso dalla disdetta della locazione che può effettuare il locatore in caso di inadempimento del conduttore.
La normativa anche se riconosce il diritto al recesso (alla presenza di alcuni requisiti) e dispone delle modalità attraverso le quali si deve esercitare il recesso (un termine entro cui il conduttore può esercitare il recesso), si tratta di principi generali applicabili sia quando le parti del rapporto di locazione sono persone fisiche o persone giuridiche private, ma anche quando parte del contratto è la pubblica amministrazione.
Il recesso può essere manifestato direttamente e personalmente dal conduttore oppure da un suo rappresentante munito di regolare procura, di conseguenza, in mancanza di procura il conduttore può ratificare il recesso.
Occorre, però, sottolineare che la medesima normativa non descrive cosa accade all'obbligo di pagare il canone di locazione dopo l'esercizio del recesso. La risposta a questa domanda deve essere trovata applicando i principi generali in materia di contratto.
Il pagamento del canone dopo la notifica del recesso
Si potrebbe pensare che dopo la comunicazione del recesso al proprietario non è più dovuto il pagamento del canone di locazione, in quanto dalla data di ricezione del recesso è sciolto il contratto di locazione.
La risposta a tale domanda è positiva solo "se" e "quando" il recesso ha un effetto immediato, (cioè ha effetto dal momento della comunicazione al locatore), mentre nella locazione il legislatore prevede un termine di preavviso (di almeno 6 mesi) entro cui comunicare il recesso al locatore, (il termine di preavviso può essere anche stabilito convenzionalmente).
Questo comporta che nella locazione (in presenza di un termine di preavviso) il contrato non termina al momento della comunicazione del recesso, ma continua fino allo spirare del termine di preavviso.
Pagamento del canone fino all'effettiva consegna anche dopo il recesso
Fino ad ora si è ipotizzata la situazione in cui comunicato il recesso al termine del preavviso l'immobile è riconsegnato al locatore, nulla esclude, però, che comunicato il recesso e decorso il termine di preavviso l'immobile non viene effettivamente restituito al proprietario.
Per rendere più chiara la vicenda si potrebbe pensare al caso in cui il conduttore comunica il proprio recesso con lettera del 24 gennaio 2016 e anche se il contratto – giuridicamente – termina il 24 giugno 2016, non riconsegna l'immobile il 24 giugno 2016, ma riconsegna effettivamente l'immobile locato solo il successivo 28 dicembre 2016.
Ora, il canone di locazione è dovuto solo fino allo scadere del termine di preavviso previsto per il recesso (6 mesi), quindi, fino al termine giuridico del contratto, (24 giugno 2016), oppure il canone è dovuto fino alla riconsegna effettiva dell'immobile (28 dicembre 2016).
La risposta a tale quesito risiede nel seguente principio l'obbligo di pagamento dei canoni sussiste fino al 28 dicembre 2016, osto che solo in questo momento la riconsegna ha avuto luogo e che, pertanto, fino a tale data si protrae l'obbligo di versamento del canone.
È evidente, infatti, che anche in caso di recesso anticipato l'obbligo di pagamento del canone continua a sussistere fino alla data dell'effettiva riconsegna dell'immobile qualora essa sia successiva a quella di scadenza del periodo di preavviso (che è quanto accaduto nella specie).
Occorre precisare, però, che, dopo la scadenza del termine di preavviso del recesso, sciolto il contratto, la somma versata (anche se equiparata al canone di locazione) e dovuta fino alla restituzione effettiva dell'immobile, è un "canone" dovuto a titolo di indennità per l'occupazione dell'immobile e non un "canone" versato come corrispettivo della locazione, questo perché, appunto, il contratto di locazione è terminato.
Fideiussione e recesso
In presenza di una fideiussione a garanzia del pagamento del canone di locazione, la fideiussione copre il pagamento anche del canone dovuto dopo la scadenza del contratto e fino alla materiale riconsegna dell'immobile.
Cass., civ. sez. III, del 4 agosto 2016, n. 16304 in pdf
