Proprietà del balcone aggettante e della terrazza di copertura a livello

I beni e servizi condominiali 

I beni e i servizi condominiali sono indicati nell'art. 1117 cc, si tratta di una elencazione non tassativa che può essere integrata  "quando" e "se" il bene o il servizio (non indicato nell'elencazione dell'art. 1117 cc) la funzione di essere a beneficio dell'intero condominio (oppure, quanto meno, di alcune delle unità immobiliari).

Beni in parte privati in parte condominiali

Generalmente si pensa (o si fa riferimento) ad un bene o ad un  servizio interamente condominiale o interamente privato, in realtà per la struttura dell'edificio e per le diverse tecniche edilizie non si può escludere che sussistono dei beni in parte privati in parte condominiali (basta pensare agli elementi architettonici dei balconi).

Esclusione negoziale dal novero dei beni condominiali (in base ad un atto)

Di solito, i problemi più frequenti relativi ai beni o servizi condominiali riguardano l'individuazione dei beni o servizi condominiali, la stessa questione può essere posta chiedendosi quale atto è necessario per includere o per escludere un bene dal novero dei beni condomini ex art. 1117 cc.

Risulta evidente che si tratta di due facce della stessa medaglia e la risposta è stata sistematicamente fornita dalla giurisprudenza con il principio in base al quale occorre fare riferimento al primo atto di trasferimento della prima unità immobiliare (o al regolamento di condominio se pregresso al primo trasferimento).

Esclusione dal novero dei beni condominiali in base alla funzione del bene

Come si è visto un bene indicato nell'art. 1117 cc (oppure avente una funzione a servizio del condominio anche se non indicato nell'elenco dell'art. 1117 cc ) può essere escluso dai beni condominiali se il primo atto di trasferimento della prima unità immobiliare (o se il regolamento di condominio se pregresso al primo atto di trasferimento) considera tale bene privato (e non condominiale).

Altro modo per escludere un bene nell'ambito dei beni condominiali (o di converso altro modo per includere un bene enei beni condominiali) è quello di accertare (o negare) la funzione del bene a favore dell'intero condominio.

Per rendere concreto il principio sopra esposto basta fare riferimento ai balconi aggettanti e alle terrazze (di copertura) a livello.

In tema di condominio, i balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio – per cui i balconi aggettanti non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà  comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 cod. civ.

I balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà  esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.

Viceversa, affinchè una terrazza a livello, che esplichi anche funzioni di copertura dei piani sottostanti, possa ritenersi di proprietà  esclusiva del proprietario dell'appartamento da cui si accede alla terrazza stessa, ove tale appartenenza non risulti dal titolo, è necessario che essa faccia parte integrante da un punto di vista strutturale e funzionale del piano cui è annessa, di guisa che la funzione di copertura dei piani sottostanti si profili come meramente sussidiaria.

D'altra parte la natura di terrazza a livello non sarebbe di per sé decisiva per affermare la proprietà  esclusiva.

Trasferimento dei beni e servizi condominiali

Un aspetto che non viene spesso approfondito è quello relativo al trasferimento dei beni e servizi condominiali nel momento in cui si trasferisce l'unità immobiliare.

Infatti, ci si chiede se è necessario che l'atto di trasferimento indici analiticamente tutti i beni e i servizi condominiali che si trasferiscono con l'unità immobiliare oppure se basta indicare al momento del trasferimento che vengono trasferiti con l'unità immobiliare anche i proporzionali diritti sui beni condominiali ex art. 1117 cc.

Viene seguita quest'ultima ricostruzione in quanto si applica il principio per il quale in tema di condominio di edifici le vicende traslative riguardanti i piani o le porzioni di piano di proprietà  individuale estendono i loro effetti, secondo il principio "accessorium sequitur principale", alle parti comuni necessarie per la struttura o destinate per la funzione al servizio degli immobili di proprietà.

Cass. civ. sez. II del 4 maggio 2017 n. 10894

Paolo Giuliano

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.