Superbonus 110%, parte la tassa extra per chi vende una casa ristrutturata da meno di dieci anni

Diventa pienamente operativa una delle misure previste dal governo Meloni per penalizzare chi ha utilizzato il Superbonus 110%: un'imposta più alta sulla plusvalenza generata, se si vende la casa o l'appartamento in questione entro dieci anni dalla fine dei lavori. L'aumento della tassa era stato inserito nella legge di bilancio per il 2024, e quindi tecnicamente era già in vigore dall'inizio di quest'anno. Tuttavia, ieri una apposita circolare dell'Agenzia delle Entrate ha chiarito diversi aspetti pratici su come mettere in pratica l'aumento, come calcolarlo e chi è interessato. Così, non ci sono più dubbi sul fatto che il pagamento dovrà essere più alto.

In pratica, come ricorda la circolare, il governo ha previsto una "nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile", cioè quella "derivante dalle cessioni d’immobili oggetto degli interventi ammessi al Superbonus". Questa nuova plusvalenza scatta se si vede la casa o l'appartamento quando i lavori "si siano conclusi da non più di dieci anni". Dunque il tempo inizia a scorrere dal momento in cui i lavori finiscono, ovvero dalla data delle abilitazioni amministrative o delle comunicazioni burocratiche richieste per la fine dei lavori.

Normalmente già oggi, quando si vende una casa che sia stata acquistata o costruita da non più di cinque anni, si paga un'imposta del 26% sulla plusvalenza, cioè sulla differenza tra i soldi ottenuti con la vendita e il prezzo di costruzione o di acquisto originale pagato per la stessa casa (rivalutato in base all'inflazione). Per calcolare il prezzo ‘originale', però, si tiene conto anche di tutte le spese fatte per ristrutturarla. Per esempio: chi compra una casa a 200mila euro, e dopo pochi anni la rivende a 250mila euro, dovrebbe pagare le tasse sui 50mila euro di plusvalenza. Ma se nel frattempo ha fatto lavori di ristrutturazione per 20mila euro, questi vengono ‘scalati' dalla plusvalenza, e restano solo gli altri 30mila su cui pagare le tasse.

Invece con il nuovo meccanismo le spese effettuate con il Superbonus 110% non verranno conteggiate. L'effetto è che chi ha fatto questi lavori pagherà più tasse di quante ne avrebbe dovute versare con il sistema precedente. Se la vendita avviene entro cinque anni dalla fine dei lavori, sono escluse tutte le spese per i lavori che:

• siano stati fatti con il Superbonus al 110% (restano ‘validi' invece quelli con bonus più bassi, come 90% o 70%)
• siano stati fatti con conto in fattura o la cessione del credito (chi invece ha usato la detrazione non ha problemi)

Tra cinque e dieci anni di tempo dopo i lavori, queste spese vengono conteggiate solo per metà. Il nuovo meccanismo non vale se l'immobile in questione è stato usato come abitazione principale per la maggior parte del tempo tra i lavori e la vendita.  Per di più, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito anche che per quanto riguarda gli appartamenti, perché scatti la nuova imposta aumentata basterà che ci siano "interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni" del condominio, e non per forza nel singolo appartamento.