Salva casa, quali sono le nuove sanatorie per le irregolarità edilizie

Il decreto Salva Casa, voluto da Matteo Salvini nell'ottica di una semplificazione edilizia e urbanistica, è diventato legge lo scorso 24 luglio. Il provvedimento, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 27 luglio scorso ed entrato in vigore il giorno successivo, consente di sanare piccole irregolarità edilizie delle case: introduce delle semplificazioni normative che modificano le regole abitative di un immobile, eliminando l'obbligo di ottenere autorizzazioni per alcuni piccoli interventi di edilizia o semplificando le procedure per avere le certificazioni in caso di cambio di destinazione d'uso degli immobili. In generale, il provvedimento mira a rendere più facilmente commerciabili le abitazioni con difformità edilizie. Rispetto alle prime versioni del testo, la norma definitiva contiene alcune novità. Vediamo cosa contiene nel dettaglio.

Cosa c'è nel testo del Salva Casa

Come spiega un articolo del Sole 24 Ore, delle sei sanatorie previste dal decreto, tre riguardano infrazioni realizzate entro il 24 maggio scorso, e ‘tollerate' dalla legge: le tolleranze esecutive e quelle costruttive, a cui il Parlamento ha aggiunto la tolleranza unica del 2% sui requisiti igienico-sanitari. Le altre sanatorie riguardano le varianti effettuate prima del 1977, le violazioni già constatate dal Comune e gli abusi sanabili con l'accertamento di conformità: le difformità parziali e le variazioni essenziali.

Il decreto come abbiamo visto allarga il perimetro delle tolleranze, cioè le differenze tra progetto e immobile. Nella prima versione del decreto erano previsti quattro scaglioni di tolleranze costruttive, mentre nel testo definitivo sono diventati cinque, includendo anche le case sotto i 60 mq di superficie. Il decreto stabilisce che per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, gli scostamenti non costituiscono violazione se contenuti entro questi parametri:

• 2% per unità immobiliari sopra i 500 metri quadrati;
• 3% tra 300 e 500 metri quadrati;
• 4% tra 100 e 300 metri quadrati;
• 5% sotto i 100 metri quadrati;
• 6% sotto i 60 metri quadrati.

Per quanto riguarda invece le tolleranze esecutive, quelle introdotte per regolarizzare muri o aperture interne eseguite in modo difforme in cantiere, sono rimaste identiche tra il decreto e la legge di conversione.

Possono essere compresi tra le tolleranze esecutive, se realizzati entro il 24 maggio 2024, il minor dimensionamento dell'edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni e interni e la difforme ubicazione di aperture interne, la difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Inoltre, le modifiche al decreto in sede di conversione alla Camera hanno esteso la possibilità di ottenere la sanatoria prevista dall'articolo 36-bis del Testo unico dell'edilizia anche per le variazioni essenziali – definite dall'articolo 32 dello stesso Testo unico e dalle norme regionali – se l'intervento è conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda di sanatoria e alle norme edilizie vigenti all'epoca della realizzazione dell'intervento (doppia conformità attenuata).

E ancora, un'altra modifica introdotta con la conversione del decreto prevede che le varianti in corso d'opera e in parziale difformità dai titoli rilasciati prima dell'entrata in vigore della legge 10 del 1977, che non ricadono tra le tolleranze, possono essere regolarizzate con la presentazione della Scia e il pagamento di una sanzione pecuniaria, sentite le amministrazioni competenti secondo la normativa del settore.

La data di realizzazione delle varianti in corso d'opera deve essere dimostrata con la documentazione idonea a accertare lo stato legittimo dell'immobile, oppure, in mancanza, deve essere accertata con dichiarazione asseverata da un tecnico abilitato.

E sempre con la conversione del provvedimento è possibile includere tra le tolleranze costruttive le parziali difformità, realizzate durante l'esecuzione dei lavori oggetto di titolo abitativo, accertate ma non contestate dai funzionari in sede di verifica di conformità edilizia e di rilascio di agibilità.