Salva Casa, cosa prevede il decreto sugli abusi edilizi e quanto costa sanarli con le nuove regole

Il decreto Salva Casa, la sanatoria che ha cambiato le norme per intervenire sugli abusi edilizi e mettersi in regola, è diventato legge il 24 luglio. Ora, quindi, è pienamente operativo, anche se i professionisti hanno lamentato che non sono ancora disponibili i moduli per aderire. Nel testo della legge ci sono diverse novità e nuove regole in materia di abusi edilizi: tra queste un margine di tolleranza più ampio sulle variazioni rispetto ai progetti, ma anche norme più morbide sui cambi di destinazione d'uso e il requisito della doppia conformità (che salta nella maggior parte dei casi). Anche i prezzi delle sanzioni da pagare per mettere in regola un abuso. Il tetto massimo, infatti, è ridotto da 30.894 a 10.328 euro.

In quali casi si possono sanare gli abusi edilizi con il decreto Salva Casa

La sanatoria del decreto Salva Casa è molto ampia. Copre, ad esempio, i cambi di destinazione d'uso: per effettuarli basta la Scia se è un cambio senza opera, mentre per i cambi con opere è necessario il titolo per l'esecuzione. Se i lavori sono in edilizia libera, il cambio è considerato senza opera. Si allentano le norme sul recupero dei sottotetti, che è possibile anche se non si possono mantenere le distanze minime tra gli edifici.

Cambiando i requisiti di abitabilità, in più, si potranno mettere a norma appartamenti e locali che oggi non lo erano. Saranno conformi i bilocali di almeno 28 metri quadri e i monolocali di almeno 20 metri quadri. I soffitti potranno essere alti solo 2,40 metri, contro i 2,70 necessari in precedenza.

In generale, quando per una sanatoria bisogna determinare lo stato legittimo di un edificio basterà avere l'ultimo titolo abilitativo, e non tutti i precedenti. In più, se risulta che un abuso va sanato, il tempo massimo per farlo sarà molto più lungo: non più 90 giorni, ma 240 giorni, ovvero otto mesi. Questo è valido anche se per sanare l'abuso è necessaria la demolizione. Tuttavia il limite di tempo può essere prolungato fino a questa soglia solo se il proprietario ha esigenze socio-economiche o di salute.

Le variazioni essenziali

Il decreto cambia le regole per le difformità che vengono accettate rispetto ai progetti originali di una casa o un appartamento. Le cosiddette "difformità parziali" vengono definite in termini molto ampi, così che si supera il regime della doppia conformità anche per le variazioni essenziali.

In sostanza, anche quei lavori che cambiano in modo sostanziale un immobile (ad esempio aumentano le dimensioni degli spazi abitabili, oppure la superficie di solaio) potranno essere sanate. Basta che le modifiche siano state fatte in contemporanea rispetto al titolo edilizio, quindi non con lavori successivi. A queste condizioni, per mettere in regola anche delle variazioni essenziali basterà dimostrare due conformità: quella con le normative edilizie in vigore quando l'opera è stata realizzata, e quella con le regole urbanistiche in vigore quando si fa richiesta.

Il requisito di doppia conformità

Il superamento del requisito di doppia conformità è uno dei punti su cui il governo ha puntato di più nel promuovere la sanatoria. In precedenza, per sanare la maggior parte degli abusi era necessario dimostrare che un'opera fosse conforme alle norme edilizie e a quelle urbanistiche, considerando sia quelle in vigore oggi, sia quelle presenti quando il lavoro è stato realizzato.

Con il Salva Casa, invece, per le parziali difformità basta dimostrare che l'abuso edilizio effettuato (perché realizzato non seguendo il progetto originale, o comunque senza permesso) è in linea con le regole edilizie di quando fu costruito, e con le norme urbanistiche in vigore nel momento in cui si fa richiesta per la sanatoria. In più, come detto, la doppia conformità non si applica nemmeno più alle variazioni essenziali, che sono modifiche più significative di un edificio rispetto a come era stato progettato.

L'aumento delle tolleranze

Le tolleranze costruttive, ovvero le differenze nelle dimensioni rispetto al progetto di un immobile che non hanno bisogno di sanatoria, sono state ampliate. Prima del Salva Casa, si poteva aumentare o diminuire del 2% qualunque dimensione (l'altezza, la cubatura, la superficie coperta…) senza problemi. Ora questa soglia è stata alzata per i lavori completati entro il 24 maggio 2024. La tolleranza va fino al 6% per gli immobili che hanno una superficie sotto 60 metri quadri, poi scende progressivamente per quelli più piccoli. Il livello minimo di tolleranza resta fissato al 2%, per gli immobili oltre i 500 metri quadri. Nelle zone sismiche però i Comuni hanno la possibilità di obbligare a seguire le norme precedenti, più stringenti.

La responsabilità del singolo e del condominio

Nuove regole per chi abita in condominio. Prima, se c'era un abuso o un'irregolarità edilizia nel condominio, anche l'appartamento era considerato ‘irregolare' e quindi i lavori erano rallentati, e viceversa. Ora invece c'è la possibilità di dichiarare ‘in regola' un singolo appartamento anche se nelle aree comuni del palazzo ci sono dei problemi. Lo stesso sarà valido anche al contrario. Ovvero, se un appartamento ha delle irregolarità, sarà comunque possibile effettuare dei lavori negli spazi comuni del condominio senza intoppi.

Quanto costa sanare gli abusi edilizi con le nuove regole del Salva Casa

Con il decreto Salva Casa ha avuto il via una procedura semplificata da svolgere negli uffici del Comune per gestire le sanatorie edilizie: per le difformità parziali e le variazioni essenziali non si passerà più dall'Agenzia delle Entrate. Da questo punto di vista, però, sono arrivate lamentele dei Comuni e delle associazioni di professionisti perché, nonostante la legge sia già pienamente in vigore, non sarebbero ancora disponibili i moduli per fare richiesta e accedere alla sanatoria.

È stato ridotto anche l'importo massimo delle multe da pagare. Se il lavoro è soggetto a oneri, si dovrà pagare il doppio del contributo di costruzione, aumentato del 20%. Se invece non è soggetto a oneri, si pagherà il contributo di costruzione aumentato del 20%. L'incremento non ci sarà, invece, per le opere che rispettano la doppia conformità.

I massimali saranno ridotti per quel che riguarda le tolleranze costruttive. La sanzione più alta scenderà da 30.894 a 10.328 euro. Il massimo sarà ulteriormente dimezzato a 5.164 euro – con il minimo fissato a 516 euro – qualora si rispetti la doppia conformità.

Cosa prevede la norma per gli abusi commessi prima del 1977

Le regole per gli abusi edilizi risalenti a prima del 1977 sono sempre state diverse, perché prima di questa data non era legale modificare un progetto in corso d'opera. Il risultato, quindi, era che molti lavori finivano per essere diversi dal progetto perché questo non poteva più essere cambiato. Ora, per mettere in regola queste difformità bisogna presentare la Scia e pagare una multa. Serviranno comunque i documenti che dimostrino che il lavoro è stato effettuato prima del 1977, naturalmente. Potrà trattarsi di qualunque documentazione o attestazione che risalga a prima di questa data.