Decreto Salva casa 2024, tutte le novità: dagli emendamenti sulle mini abitazioni alla destinazione d’uso

Il decreto Salva casa è ufficialmente arrivato in Aula alla Camera per essere convertito in legge, e visti i tempi stretti – l'iter va chiuso entro il 28 luglio, passando anche dal Senato – si può dire che con tutta probabilità quello attuale è il testo definitivo della norma. La sanatoria edilizia, rispetto alla sua versione originale raccolta nella sintesi elaborata dal ministero dei Trasporti e approvata in Consiglio dei ministri a fine maggio è stata decisamente modificata: sono arrivate nuove regole sul cambio di destinazione d'uso e sulla abitabilità (con il via libera ai mini appartamenti), ma non solo. Un emendamento ha ampliato di molto la norma, facendo sì che si possano sanare anche le "variazioni essenziali", cioè delle modifiche molto importanti al progetto iniziale di un edificio, anche con un aumento della cubatura o della superficie di solaio. Non è entrata, invece, la norma Salva Milano.

La sanatoria si allarga, si possono mettere in regola anche le variazioni essenziali

Un cambiamento importante riguarda il ‘cuore' della norma, cioè la sanatoria edilizia per mettere in regola le difformità. Finora, la norma che parla delle difformità parziali ha permesso alle Regioni di avere regole anche molto diverse su cosa era considerato ‘parziale' e cosa no. La legge invece ha dato una definizione unica per tutti, e molto ampia: "Si supera il regime della doppia conformità quindi anche per le variazioni essenziali", ha spiegato il relatore del ddl in commissione Ambiente, Dario Iaia (FdI).

Questo significa che rientreranno nella sanatoria anche le variazioni essenziali, appunto, cioè interventi che cambiano decisamente un edificio rispetto al progetto iniziale: ci possono essere aumenti delle dimensioni degli spazi abitabili, e quindi della cubatura, oppure della superficie di solaio. C'è il limite che queste modifiche rispetto al progetto dovranno avvenire in contemporanea al titolo edilizio, quindi la novità non varrà per allargamenti successivi. In più, dovranno rispettare le norme edilizio del momento in cui sono state effettuate, e le norme urbanistiche in vigore quando si chiede la sanatoria.

In più, per quanto riguarda le modifiche effettuate prima del 1977 – che spesso hanno delle difformità perché non era possibile modificare un progetto in corso d'opera, quindi se la casa veniva realizzata con delle differenze queste semplicemente non venivano segnalate nel progetto – potranno essere messe in regola presentando la Scia e pagando una multa se si tratta di difformità parziali. Bisognerà dimostrare che sono state realizzate prima di questa data, con dei documenti o con un'attestazione di un professionista.

Le regole sull'abitabilità che danno il via libera alle mini abitazioni

La più recente delle novità che ha attirato le attenzioni sul Salva casa è quella che riguarda i mini appartamenti: d'ora in poi sarà considerata abitabile un bilocale di 28 metri quadri, o un monolocale di 20 metri quadri, con un'altezza minima del soffitto di 2,40 metri. Finora, la superficie minima era di 38 metri quadri  (28 metri per i monolocali) e l'altezza doveva essere di almeno 2.70 metri. Questo metterà a norma una serie di spazi decisamente piccoli che potranno essere venduti o affittati come spazi abitabili. Si parla comunque di locali che devono trovarsi in edifici che garantiscano le condizioni igieniche e sanitarie necessarie. In più le deroghe che già esistevano sia per alcune parti della casa (i corridoi, i bagni, i ripostigli e i disimpegni) sia per alcune aree del Paese (i Comuni montani sopra i mille metri di altitudine) restano valide.

Come cambiano le norme sulla destinazione d'uso

Come anche nella versione originale del testo, il dl Salva Casa che è arrivato alla Camera contiene delle norme sul cambio di destinazione d'uso degli edifici. Le regole saranno uguali in tutta Italia: per cambiare la destinazione d'uso senza opera servirà la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività), mentre per il cambiamento con opere bisognerà avere il titolo per l'esecuzione. Anche i cambi con interventi in edilizia libera saranno considerati cambi senza opere. Resteranno in vigore le leggi regionali che regolano il cambio di destinazione degli spazi al primo piano o nel seminterrato: in questi casi, sono i Comuni a decidere in quali zone è permesso. Per i sottotetti, il recupero sarà consentito anche se non si possono mantenere le distanze minime tra gli edifici.

In edilizia libera anche pergole e Vepa

Si allunga la lista di opere che possono essere effettuate in edilizia libera, ovvero senza comunicazioni né permessi. Saranno incluse, infatti, anche le pergole bioclimatiche – strutture esterne spesso inserite nei giardini. Saranno incluse però solo se hanno un telo retrattile e se rispettano le altre condizioni previste: essere collegate all'abitazione, non creare uno spazio "stabilmente chiuso", e minimizzare l'impatto visivo e l'ingombro. Invece le vetrate panoramiche amovibili (Vepa) potranno essere realizzate in edilizia libera, ma non sotto i porticati su cui c'è un diritto di uso pubblico o che danno su uno spazio pubblico.

Le novità sugli abusi edilizi

Agevolate anche le regole per quanto riguarda gli abusi edilizi. Innanzitutto, nelle parti comuni dei condomini si potranno fare lavori anche se in un appartamento c'è un'irregolarità. E viceversa: via libera ai lavori in appartamento, se gli eventuali problemi edilizi sono nelle aree comuni dell'edificio. Per di più, se ci sono degli abusi da sanare – anche con la demolizione -, il limite di tempo per farlo passerà da 90 a 240 giorni (ovvero da tre a otto mesi) se ci sono esigenze socio-economiche o di salute da parte del proprietario.

Le nuove tolleranze costruttive e lo stato legittimo

Le tolleranze costruttive sono le variazioni rispetto al progetto originale che possono essere effettuate senza bisogno di sanatorie o modifiche. Riguardano altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e le altre misure. Finora la tolleranza massima concessa era del 2% rispetto alla misura prevista. La prima versione del Salva casa l'aveva alzata fino al 5%. La versione definitiva invece riconosce una tolleranza fino al 6% per gli immobili sotto i 60 metri quadri di superficie. La tolleranza poi si abbassa gradualmente, fino a tornare al 2% per per le superfici sopra i 500 metri quadri. Questo vale solo per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, comunque. Nelle zone sismiche, in più, l'amministrazione comunale può obbligare a interventi per far rispettare le norme attuali.

Un'altra novità è che per determinare lo stato legittimo di un immobile basterà fare riferimento all'ultimo titolo abilitativo rilasciato. Spetta comunque fermo all’amministrazione competente verificare che i titoli pregressi siano validi. Questo significa che per dimostrare lo stato legittimo non sarà necessario ritrovare decenni di documentazione, ma solo l'atto più recente.

Niente da fare per il Salva Milano, l'intervento non c'è

Manca invece nel testo del ddl la cosiddetta norma Salva Milano, annunciata dalla maggioranza nelle scorse settimane. L'intervento sarebbe servito per risolvere lo stallo nato nella capitale lombarda a causa delle pratiche bloccate negli uffici comunali e delle indagini della Procura di Milano sulla costruzione di numerosi grattacieli. Il Salva Milano sarebbe stato sostanzialmente una sanatoria per gli edifici già costruiti, a certe condizioni, anche se non in linea con le normative urbanistiche. In più, sarebbe intervenuto modificando le normative sulla ristrutturazione edilizia che hanno portato al blocco. Ma l'emendamento non è stato approvato: se ne tornerà a parlare nei prossimi provvedimenti.