Affitti brevi, cosa cambia dal 1 settembre

Per gli affitti brevi, cioè i contratti di locazione di durata inferiore ai trenta giorni, arriva la stretta da 1 settembre. Si parte con il Codice identificativo nazionale (Cin) obbligatorio già dal primo settembre, sia per gli annunci online che per l'esposizione nelle strutture ricettive fisiche, e sarà richiesto per tutti coloro che pubblicano annunci per stanze e bed and breakfast.

Per ottenere il Cin, che entrerà in funzione con la pubblicazione della piattaforma del ministero (che dovrebbe essere operativa appunto dal 1 settembre), bisogna accedere alla Banca dati nazionale delle strutture ricettive (Bdsr) Da gennaio 2025, invece, saranno ufficialmente in vigore le sanzioni previste in caso di mancato rispetto delle nuove norme, come stabilito dalla recente guida dell’Agenzia delle Entrate.

Come funziona il Codice identificativo nazionale e come si richiede

Come si legge sul sito del ministero, nella sezione FAQ, per quanto riguarda la Banca dati nazionale, è partita la sperimentazione a giugno 2024, che prevede un'apertura graduale del servizio alle Regioni e Province Autonome. Al momento le Regioni Abruzzo, Calabria, Liguria, Lombardia, Marche, Molise, Puglia, Sardegna, Sicilia e Veneto possono richiedere il Codice Identificativo Nazionale, che serve a favorire la trasparenza e i controlli nel settore degli affitti brevi. Poi il servizio sarà allargato alle altre Regioni. Durante la fase sperimentale, sebbene sia possibile richiedere un CIN provvisorio, non è ancora obbligatorio ottenere ed esporre il CIN, né sono applicabili le sanzioni.

Per richiedere il Cin bisogna accedere alla Bdsr sul sito del ministero. Bisogna accedere alla piattaforma bdsr.ministeroturismo.gov.it con SPID o CIE. Una volta controllati i dati relativi alla struttura o locazione di tua pertinenza, si potrà procedere con l’istanza.

Chi possiede già un CIN, concesso in precedenza da un Provincia o da una Regione, avrà 30 giorni di tempo, dopo l'avvio della piattaforma nazionale, per richiedere il nuovo codice nazionale. È obbligatorio per

•  I titolari o gestori delle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano;
•  i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche;
•  i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96.

I requisiti di sicurezza delle unità immobiliari che richiedono il CIN

Come spiegato nelle FAQ, le unità immobiliari destinate a contratti di locazione breve o di locazione per finalità turistiche, devono rispondere ai requisiti di sicurezza, anche nei casi in cui l’attività sia stata avviata prima dell’effettiva applicazione del decreto 145/2023, il decreto Anticipi che contiene appunto le novità sugli affitti brevi.

Tutte le unità immobiliari destinate alla locazione breve o per finalità turistiche, gestite in qualunque forma (imprenditoriale e non imprenditoriale), devono essere munite di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge. Le unità immobiliari destinate alla locazione breve o turistica gestite in forma imprenditoriale (anche ai sensi dell'articolo 1, comma 595, L. n. 178/2020) devono, inoltre, essere munite dei requisiti di sicurezza degli impianti prescritti dalla normativa statale e regionale vigente.

Ciò che distingue una gestione imprenditoriale da una non imprenditoriale è il numero degli immobili gestiti: fino a quattro non è una gestione imprenditoriale. Per un numero superiore serve la partita Iva e la segnalazione certificata di inizio attività (Scia).

Cosa rischia chi non espone il CIN

Il nuovo codice deve comparire in tutti gli annunci, e deve essere esposto all'esterno dell'immobile. Chi non si adegua non potrà pubblicizzare la propria casa sulle piattaforme online. Se un annuncio è sprovvisto di CIN si rischiano sanzioni da 800 a 8mila euro, mentre per la mancata esposizione si pagano da 500 a 5mila euro. L'assenza dei requisiti si sicurezza comporta invece una sanzione da 600 a 6mila euro. Mentre per chi affitta più di quattro immobili senza la Scia è prevista una multa da 2mila a 10mila euro.

I dati di Confesercenti sugli affitti brevi

La ricettività diffusa è in crescita, secondo gli ultimi dati di Confesercenti: tra il 2014 e il 2024 le imprese attive come case vacanze, affittacamere e bed and breakfast sono aumentate del 147%, raggiungendo le 34.975 unità. Un fenomeno che sta trasformando non solo il comparto ricettivo, ma anche il volto delle città.

La diffusione di piattaforme come Airbnb, infatti, ha reso più facile per i proprietari di immobili entrare nel mercato dell'affitto breve, e un maggiore numero di persone vede nelle locazioni turistiche un'opportunità di reddito aggiuntivo: sul solo AirBnB, ad agosto, sono in offerta oltre 700mila sistemazioni, di cui l'85% circa appartamenti riconvertiti all'ospitalità turistica, per la maggior parte gestiti direttamente dal proprietario.

Il fenomeno degli affitti brevi è particolarmente forte nelle grandi città: nei comuni con oltre 250mila abitanti le imprese della ricettività diffusa passano in dieci anni da 2.823 ad 8.579, con un incremento del 204%. Di poco inferiore quello registrato dai comuni tra 50 e 250mila residenti (+196%) e dalle località intermedie (+182% per i comuni tra 15 e 50mila abitanti).

L'ondata del turismo diffuso non risparmia neanche piccoli e piccolissimi: case vacanze, affitti brevi e B&B crescono anche nelle località con una popolazione compresa tra 5 e 15mila abitanti (+136%) e nei micro-comuni con meno di 5mila residenti (+80%).

"Complessivamente, una tripla metamorfosi per i nostri centri urbani: gli appartamenti diventano attività ricettive, i negozi ed i servizi essenziali spariscono e il commercio si dematerializza – il commento di Confesercenti – Un fenomeno che va monitorato con attenzione: la deregolamentazione di fatto in cui si è sviluppato il mercato degli affitti brevi in Italia ha già portato a gravi squilibri, favorendo le non-imprese e svuotando molte località di residenti e sostituendole con turisti. Un processo che contribuisce a rendere meno sostenibili le imprese del commercio di vicinato, già in difficoltà per la concorrenza delle grandi catene e delle piattaforme di eCommerce, che grazie alla loro struttura multinazionale pagano in proporzione meno tasse. Così si rischia di trasformare non solo le nostre località turistiche e i centri storici delle città d'arte in gusci vuoti, privi di servizi per chi vi abita tutto l'anno, ma di desertificare anche le località minori. Località dove sta diventando difficile persino trovare ATM e Bancomat attivi per ritirare denaro".