Mutui ipotecari e rate non saldate: cosa prevede (davvero) la riforma del Governo

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Negli ultimi giorni si è parlato molto del nuovo Dlgs attualmente in approvazione alla Commissione Finanze, relativo ai contratti di credito di beni immobili residenziali, ovvero i mutui ipotecari. Secondo le ipotesi più allarmistiche, il provvedimento che andrà ad attuare la direttiva 2014/17/Ue concederà potere illimitato alle banche, che potranno rivalersi sul debitore direttamente sul bene oggetto di mutuo dopo solo sette rate, anche non consecutive, non saldate.

Nella realtà dei fatti, però, la situazione è un po' più complessa: innanzitutto occorre mettere in evidenza che questa modifica potrà eventualmente valere solo per i titolari di mutui ipotecari, mentre nella quasi totalità dei casi a chi acquista una cosiddetta "prima casa" viene solitamente stipulato un mutuo fondiario, non intaccato da questo Dlgs. Leggendo il testo del provvedimento attualmente in valutazione alla Camera, la pietra dello scandalo – ovvero la modifica dell'articolo 120-quinquiesdecies del Testo Unico Bancario – sembra prevedere la possibilità che nel contratto di mutuo possa essere inserita determinata clausola che andrebbe a regolare l'eventuale escussione (ovvero la riscossione coatta di un debito) dell'ipoteca iscritta sul bene, la possibilità di rescindere dal contratto dopo sette rate non liquidate esiste in realtà già da molti anni, dal 1993 per l'esattezza. Come si può leggere nel documento di analisi del provvedimento redatto dal Centro Studi del Senato:

L'articolo 120-quinquiesdecies TUB dà attuazione all'articolo 28 della MCD, il quale disciplina i casi in cui il consumatore è in ritardo nei pagamenti delle rate di rimborso del credito e si procede pertanto all'avvio di procedure esecutive […]

Il comma 3 prevede che le parti del contratto di credito possono convenire espressamente, al momento della conclusione del contratto di credito o successivamente, che in caso di inadempimento del consumatore, la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l'estinzione del debito, fermo restando il diritto del consumatore all'eccedenza.

La modifica sarà retroattiva? Il provvedimento in discussione prevede che la clausola possa essere modificata solo in accordo con il debitore, non potrà essere inserita di soppiatto, come peraltro già impone la legge. Questo però è un punto abbastanza controverso, o meglio, allo stato attuale non è possibile prevedere come si comporteranno le banche quando la direttiva entrerà ufficialmente in vigore. Per fare un esempio, per i cambiamenti alle condizioni contrattuali dei conti correnti la banca è tenuta a comunicare tutte le modifiche in maniera tempestiva e sottoporle al cliente almeno 60 giorni prima, dando la possibilità di accettarle o rescindere dal contratto, solo che – come spesso capita – questi dettagli vengono comunicati in maniera non proprio così chiara e trasparente. Con i mutui, allo stato attuale, non è possibile esprimere ancora una certezza sulle procedure che verranno adottate in caso di modifica unilaterale del contratto da parte della banca. Insomma, alla domanda "cosa potrebbe comportare retroattività?", non è possibile rispondere con certezza.

Il documento del Centro Studi prosegue analizzando le ragioni che stanno alla base della modifica dell'attuale normativa, in particolare si sofferma sulla spiegazione del motivo per cui la riscossione dell'ipoteca senza passaggio giudiziario sarebbe un vantaggio sia per la banca creditrice che per il debitore:

La ratio della disposizione in commento sembra essere di snellire e abbreviare le procedure nel caso di inadempimento del debitore, senza dover far necessariamente ricorso a procedure esecutive giudiziali che si dimostrano molto lunghe e complesse, riducendo pertanto il rischio e i costi esecutivi gravanti sul finanziatore in caso di inadempimento del debitore. Tale semplificazione, nell’intenzione del legislatore delegato e del legislatore comunitario, dovrebbe contribuire ad ampliare la disponibilità di credito da parte delle banche, migliorando inoltre le condizioni di prestito, a vantaggio dei debitori. La previsione si inserisce inoltre nell’attuale dibattito relativo alla soluzione del problema delle sofferenze bancarie e agli effetti che esso ha sui requisiti patrimoniali delle banche stesse e sulla conseguente capacità di erogare credito.

L'inserimento di questa facoltà produrrebbe quindi come effetto, in caso di inadempimento del cliente, che la banca creditrice possa cercare di recuperare il credito appropriandosi della casa o del bene oggetto di mutuo, saltando così il passaggio del procedimento in Tribunale, i cui costi graverebbero sul cliente inadempiente, oltre a un fisiologico allungamento dei tempi di esecuzione della pratica. L'attuazione della Direttiva europea, insomma, non prevede quindi la possibilità di introdurre clausole cosiddette vessatorie nei contratti dei mutui ipotecari, piuttosto si pone l'obiettivo di semplificare l'iter di rivalsa.

In seguito alle polemiche innescate dagli esponenti del M5S che, capitanati da Beppe Grillo, hanno lanciato su Twitter la campagna #LaCasaNonSiTocca, è intervenuto Antonio Patuelli, presidente dell'Associazione Bancaria Italiana, sostenendo che il decreto attualmente allo studio non è stato richiesto dall'Abi, e che "non c'è il rischio di vedersi la propria casa pignorata". Secondo Patuelli, infatti, la normativa "recepisce la direttiva e non riguarda fatti passati ma eventualità, possibilità per il futuro. È una cosa lasciata alla libera contrattazione tra famiglie e istututi bancari e non riguarda il passato e i crediti deteriorati".

Anche il Governo, per voce del viceministro all'economia, Enrico Zanetti, ha fatto sapere che l'Esecutivo "è disponibilissimo" ad apportare alcune modifiche e che il testo "potrebbe essere corretto cambiando il riferimento alle sette rate con un riferimento ad archi temporali".