L’agente immobiliare dei vip Filippo Cartareggia: “Vendevo per Berlusconi. Oggi chiedono stanze per sigari e scimmie”

Gli appartamenti extra lusso del Bosco Verticale, Porta Nuova e le abitazioni prestigiose del centro città. Da oltre 50 anni Filippo Cartareggia è l'esperto immobiliare delle case di lusso per manager, calciatori e vip di ogni genere. La prima grande vendita è stata nei primissimi anni Settanta a vent'anni, il giorno della Vigilia di Natale: un appartamento a Milano San Felice, prima città satellite del capoluogo progettata con la presenza di aree verdi, negozi, banche, una chiesa, scuole per i bambini, bar e locali per il tempo libero, centri sportivi. "Ho cominciato così. Mio nonno costruiva in Egitto, mio padre in Brasile. Quando avevo 20 anni lui è volato in cielo, e io sono andato in cantiere a vendere case".

Con oltre 50 anni di esperienza nel settore immobiliare, Filippo Cartareggia dal 1974 è stato direttore vendite dei cantieri di Milano San Felice, per passare nel 1985 al gruppo Fininvest di Berlusconi, dove è rimasto per 18 anni. Ha lavorato per Comfai, Edilnord Servizi Immobiliari, per approdare in Pirelli Real Estate Agency nel 2002 come direttore generale. Successivamente ha guidato Gabetti Agency e Aedes. Nel 2009 approda alla guida di Residenze Porta Nuova, società costituita da Coima e specializzata in immobili di pregio a Milano, per poi diventare CEO di Quimmo Prestige e Quimmo agency nel 2023.

Ha iniziato con i progetti delle città satellite di San Felice, Milano 2 e Milano 3.

Prima studiavo soltanto, avevo questa fortuna. Poi a 20 anni le cose sono cambiate. Di giorno andavo a vendere case in cantiere, la sera la passavo sui libri in Cattolica. Ho iniziato così, ed è stato il mio amore: dal 1974 faccio questo, e sono capace di fare solo questo. A 24 anni ero già responsabile dell'ufficio affitto e vendite di Milano San Felice. Sono diventato un uomo da marciapiede, e questa è ancora oggi la mia vita.

Una partenza in grande. 

Milano 2, e a seguire Milano 3, furono costruite in un arco temporale che va tra la fine degli anni Sessanta e l'inizio dei Novanta. Non erano solo una grande idea ma un nuovo modo di vivere, un vero e proprio sogno, intere città satellite da 6mila appartamenti in tutto. Se fossero state servite meglio dai mezzi pubblici, avrebbero sicuramente avuto più successo. Oggi la portata innovativa del mercato immobiliare è cambiata, si è spostata più sui servizi.

La vendita più costosa oggi?

Intorno ai 25 milioni.

La vendita più strabiliante di sempre?

Un cielo-terra in centro di Milano, un intero palazzo venduto in blocco a un imprenditore molto famoso. Sapevo che stava cercando in giro, quindi l'ho chiamato e gli ho detto: ho trovato una cosa che fa per lei. È venuto a vederlo e l'ha comprato il giorno stesso. Un'altra vendita importante è stata in viale Isonzo: un edificio che al tempo era del gruppo Fininvest, la prima sede nazionale di Forza Italia che però non si riusciva a mettere sul mercato. Così ho chiamato il direttore della Bocconi e gliel'ho proposto in affitto, sapendo che l'università era in espansione e che avrebbe avuto interesse ad allargare gli spazi. Poi l'ho venduto a un fondo italiano, il primo che l'ha comprato a reddito.

Le richieste più strane?

Uno ha chiesto la stanza attrezzata per il cane, ha vagliato più soluzioni per trovare quella giusta. Un altro voleva la camera per fumare il sigaro, un altro ancora una casa grande, visto che la sua compagna possedeva molti vestiti: il suo guardaroba era di 140 metri quadri, e cercava naturalmente una soluzione simile. Ma c'è stato anche chi cercava la stanza in più per la scimmia, con cui girava in macchina per Milano. Un cantante famoso aveva chiesto di non avere nessun tipo di rumore intorno: per i concerti aveva orari sempre diversi, e quando rincasava voleva dormire senza essere disturbato.

Richieste da star. 

Una volta ne accompagnai un altro, altrettanto famoso, a visitare un appartamento. Appena entrò si mise a fissare un quadro appeso alla parete, e si fermò lì. Come è andata a finire? La casa non l'ha manco vista, ma è uscito con il quadro sottobraccio. Uno sportivo, invece, voleva a tutti i costi compresa nel prezzo della casa anche una statua posizionata all'ingresso, fatta costruire dal venditore, che rappresentava la moglie: la trattativa, per questo motivo, andò avanti fino a mezzanotte. Come è andata a finire? Ha comprato l'appartamento con la statua della moglie del precedente proprietario.

Era stato amore a prima vista?

Si tratta di aspetti che contano per il cliente. Che siano quadri, cani, gatti o altri animali domestici: possono sembrare stranezze, ma per loro sono importanti. Bisogna saper capire chi abbiamo davanti, ascoltarlo e rispettarlo. I comici, ad esempio, lo sono solo sul palcoscenico. Fuori, hanno sempre un velo di malinconia.

Come si può essere un buon agente immobiliare? Quali sono i segreti del mestiere?

Conoscenze e creatività sono sicuramente la base per arrivare all'obiettivo, ma non bastano. Servono anche l'umiltà, la conoscenza. In questo settore non ci si può improvvisare da un giorno all'altro: bisogna conoscere l'architettura, le leggi, le procedure, il prodotto. Serve inoltre l'ascolto delle esigenze del cliente: i venditori parlano troppo, quando dovrebbero invece ascoltare e conoscere la quotidianità di chi hanno davanti, come è fatto il loro lavoro, che età hanno i figli e dove vanno a scuola… il tutto mescolato con la passione, e ovviamente con la riservatezza. Questo è un mestiere bellissimo.

Le conoscenze: quanto contano?

Contano, sì: se stai chiuso in ufficio alla scrivania non succederà niente, così come se ti fermi alla provvigione. C'è anche la fidelizzazione. Ho gestito per oltre dieci anni i calciatori del Milan, e ancora oggi abbiamo mantenuto un rapporto particolare: andavo a prendere a casa Van Basten, ho vissuto insieme a Gullit… ma per me tutti i clienti sono uguali. Ho avuto giovani che si sono rivolti a me perché avevo venduto casa ai genitori decenni prima. Mentre una coppia, fratello e sorella in pensione, mi aveva contattato per investire i loro soldi di una vita in una casa dove abitare insieme, visto che erano da soli: gliel'ho trovata in viale Faenza. Dopo l'acquisto, così, mi hanno invitato a vedere come avevano arredato l'appartamento. Quando sono entrato in salotto il loro barboncino ha iniziato ad abbaiare. E loro: "Ma perché abbai? Non vedi, è il dottor Cartareggia". Come se fossi uno di famiglia. Insomma, non c'è vendita o importo che ti possa restituire questo calore umano.

Dove abitavano i calciatori del Milan?

San Siro-Fiera come quartiere dei calciatori fu un geniale progetto di Silvio Berlusconi, quando acquistò il Milan nel 1986: voleva che i giocatori si incontrassero tra di loro, socializzassero, si sentissero a casa. E che Arrigo Sacchi, che abitava in via Rospigliosi, potesse tenere d'occhio la squadra. Prima nessuno abitava qui. Così pian piano Berlusconi costruì una tessitura di appartamenti adatti allo scopo, inventando da zero la moda del quartiere dei calciatori.

Incrollabile fede milanista.

Eppure mi tocca affittare case anche ai giocatori di Inter e Atalanta… (ride). Ai tempi dei progetti di Porta Nuova gestivo circa quaranta calciatori.

Quali sono oggi i quartieri più richiesti dai clienti?

Un tempo, appunto, era la zona di San Siro. Oggi chiedono anche CityLife e Porta Nuova. Cercano case grandi con il box per le loro auto di lusso , concierge presente nel palazzo 24 ore su 24. E ancora salone per i ricevimenti, sala meeting, spesso anche cinema e piscina. Sono ovviamente stabili nuovi: si tratta di clienti che nella maggior parte dei casi arrivano da Londra, da Parigi, da capitali europee dove lo standard è alto.

Niente casa in centro?

C'era un tempo in cui i calciatori prendevano casa in via Vincenzo Monti, via Lorenzo Mascheroni, Pagano… erano più che altro italiani, a volte addirittura milanesi o lombardi, e cercavano casa per sé e per la propria famiglia in quartieri tradizionalmente di pregio. Adesso calciatori, imprenditori, manager e personaggi famosi vogliono appartamenti moderni, grandi, da 200-300 metri quadri nei quartieri più innovativi e in linea con le realtà internazionali: box con la telecamera, privacy, sicurezza, armadiature, doccia doppia, palestra e altre comodità. I garage delle case d'epoca, ad esempio, non possono soddisfare le esigenze di adesso. Un tempo diedi una casa a Roberto Donadoni, in via Leone XIII. Casa anni Settanta, box del tempo: faceva prima a uscire dalla capote che ad aprire la portiera della macchina.

Ma il bilocale? Non lo prende più nessuno?

Lo prendono a reddito. Anche il single, poi, oggi sceglie un taglio da almeno 70 metri quadrati. E i giovani preferiscono l'affitto.

Gli spazi esterni?

La richiesta è sempre di avere un ultimo piano, con terrazzo e box. Lo spazio esterno, dopo la pandemia, è più richiesto. Soprattutto adesso che a Milano non si può più fumare in strada.

Le Olimpiadi invernali del 2026 faranno schizzare i prezzi delle case di Milano?

Milano è una città che si trova in Italia solo per la sua posizione geografica e per le tasse. Per il resto è piena Europa, una realtà internazionale. E quindi sì, credo che questi eventi di interesse mondiale possano sicuramente fare da rialzo al mercato immobiliare. Basti pensare al caso di Expo nel 2015. Sarà una conferma dell'importanza della città di Milano.

Dove comprare casa a Milano?

Gli scali ferroviari come quello di Porta Romana o Farini sono buoni investimenti per il futuro, soprattutto dopo la costruzione del Villaggio Olimpico e Fondazione Prada. Tutto oggi avviene nella seconda circonvallazione. Zone servite, con negozi, servizi, con la metropolitana vicino a casa.

È bolla immobiliare a Milano?

Il mercato immobiliare funziona a cicli. In certi momenti sì, qualcuno ha abusato di certi valori. Ma Milano è piccola, piena di eventi, attrattiva, con nuove costruzioni in vista… non penso a una bolla. Penso a un assestamento, non tanto di prezzo quanto di scelta: stiamo andando verso un equilibrio, non verso uno strappo.