Abusi edilizi a Milano, perché chi ha comprato casa potrebbe non avere né i soldi né l’appartamento per molti anni
Con il sequestro del cantiere delle Residenze Lac di via Cancano, sono arrivate a dieci le inchieste aperte in due anni dalla Procura di Milano nel campo urbanistico ed edilizio. All'inizio è toccato alle torri Bluestone di via Crescenzago, poi alla Torre Stresa di via Milano e infine ai vari edifici costruiti all'interno dei cortili della città. Le accuse sono pressocché simili e ripetute. Si parla di abuso edilizio e d'ufficio, di false attestazioni e anche di lottizzazione abusiva. Il problema, però, non riguarda solo le aziende che costruiscono, ma anche i cittadini che hanno già acquistato un appartamento che, probabilmente, non vedranno mai completo. L'avvocato Luigi Serafini, responsabile del dipartimento di diritto immobiliare di A.L. Assistenza Legale, ha spiegato a Fanpage.it quali sono i primi passi che gli acquirenti dovrebbero compiere per far valere i propri diritti e, nel caso, ottenere il risarcimento dovuto.
Cosa deve fare come prima cosa chi ha acquistato un appartamento in costruzione nel cantiere posto sotto sequestro?
Per il momento, possiamo parlarne solo in astratto perché le tipologie contrattuali usate in questi casi dalle imprese a volte contengono cose anche abbastanza fantasiose, tipo atti di prenotazione o incassi figurati come pervenuti come acconti piuttosto che caparra per sottrarsi ai rischi di restituzione. È chiaro, quindi, che dobbiamo andare di volta in volta a verificare esattamente quello che è stato firmato.
Da quanto emerge dalle pubblicazioni, che è sostanzialmente la contestazione che ha più peso all'interno di ripercussioni per gli acquirenti, la contestazione è proprio sulla legalità della convenzione edilizia. Quindi i soggetti interessati dovrebbero verificare nel proprio contratto quale titolo edilizio viene indicato e, ogni qualvolta viene rilevata la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) quella dovrebbe dare il primo segnale di allarme.
Per quale motivo?
La contestazione riguarda l'idoneità di questa procedura nel momento in cui viene fatta una dichiarazione circa il semplice intervento di ristrutturazione di fabbricati già esistenti. Soprattutto nel caso delle tre torri ‘Lac' del Parco delle Cave, viene contestata la necessità di un piano di lottizzazione e particolareggiato per quanto riguarda il piano esecutivo. Questo perché sono previsti oneri di urbanizzazione anche nei confronti della zona, come piazzole e giardini, che vengono meno con la Scia.
Quindi, anche in base alle dichiarazioni rese nel contratto, innanzitutto si dovrebbe attaccare già da subito la legittimità dell'accordo sulla base delle corrette informazioni ricevute. Tant'è vero che nella maggior parte dei casi saremo coperti dal Codice del Consumo, in quanto sarebbero privati che vanno acquistare le abitazioni.
In poche parole, se nel contratto non viene indicato in modo corretto di che tipo di lavoro si sta parlando, possiamo iniziare a staccarsi dal contratto?
Se si parla di Scia, si contesta immediatamente l'idoneità di quel titolo e si invita l'azienda a dare dei chiarimenti circa la possibilità di effettiva sanatoria di questa operazione, altrimenti si avrà la risoluzione del contratto per adempimento.
Fermo restando che la nullità del contratto sarebbe la conseguenza immediata rispetto al venir meno del titolo edilizio. All'epoca c'era, ma da quello che sta emergendo probabilmente verrà annullato, o revocato. Perciò è facile che non conduca alla possibilità neanche di trasferimento dell'immobile, fino a quando questa situazione non sarà sanata e quindi ci sarà anche un discorso di termini di consegna degli immobili che non potranno più essere rispettati dalle imprese.
Se oggi, visto che il cantiere è sotto sequestro, l'azienda non sa dire di quanto verrà traslata la possibilità di arrivare alla compravendita che magari è già stata pattuita inizialmente, è facile che abbia una giusta causa per giungere alla risoluzione del contratto.
La risoluzione del contratto diventa pressocché automatica solo se il titolo edilizio non è più valido, altrimenti ciascuno deve procedere per conto proprio.
I provvedimenti che ha già emesso la Magistratura parlano di distorsione dell'impianto normativo e di mancato rispetto del dpr 380 2001. A rigor di logica, se c'è una Scia quell'intervento è privo di titolo edilizio idoneo, perché, secondo le norme urbanistiche, da un basso fabbricato non puoi costruire una torre da sette piani.
Dal punto di vista del contratto, ciascuno se la deve vedere con la società che ha promesso in vendita il bene.
Cosa consiglierebbe a uno di questo acquirenti?
Fossi uno di loro, depositerei subito una querela per truffa contro chi la Magistratura riterrà responsabile dei fatti, dato che comunque ho dato dei soldi. Durante le indagini può venire fuori di tutto. Con la querela hai la possibilità di accedere al fascicolo.
Che garanzie ci sono che il denaro venga risarcito?
Innanzitutto, il risarcimento dei danni sarà diverso caso per caso. Magari c'è chi voleva metterlo a reddito affittandolo, ma anche chi doveva andarci a vivere e a questo punto si ritrova a dover andare in affitto mentre aveva già fatto richiesta per un mutuo. Con il deposito della querela si può rivolgere la richiesta risarcitoria anche ai professionisti, o comunque alle compagnie assicurative a cui fanno riferimento. Così facendo aumenti la pletora di persone che possono risarcire il danno cagionato.
Tuttavia, si potrebbe creare anche il problema della copertura assicurativa. Se il procedimento stabilisce una responsabilità colposa, allora l'assicurazione copre il risarcimento. In caso di dolo, però, non c'è copertura e la richiesta va a carico del condannato in sede penale.
Per quanto tempo il cantiere di via Cancano, ma anche gli altri, può rimanere fermo?
Credo diversi anni, perché dal punto di vista processuale possono andare tutti in Cassazione. Altrimenti, si può trovare un accordo, soprattutto a livello politico. I conti, però, sono tutti da rifare. I costruttori di via Cancano hanno pagato un paramento di urbanizzazione pari a circa un terzo di quello che avrebbero dovuto. Dubito che si troveranno imprese in grado di portare a termine i lavori. Di certo, per almeno la fine di questo decennio non vedremo nulla.
Non è possibile, secondo lei, che alla fine questo progetto venga portato a termine così com'è?
Da quello che vedo, non c'è possibilità nemmeno con il Piano Casa del ministro Salvini che il progetto arrivi a conclusione con questa impostazione che hanno dato, devono rivedere tutto il progetto d'accapo perché si parla anche di paesaggistica. Ritengo che la cosa preferibile sia staccarsi dal contratto e andarsi a riprendere i soldi per quello che si può. La mancanza di fideiussione sarà un problema materiale anche del recupero del credito.
Il fatto che si stanno ripetendo questi casi di abuso edilizio è segnale che c'è qualcosa che non va nella normativa?
Anche nell'ordinanza del gip viene dato atto del fatto che c'erano già preesistenti norme poco chiare. Poi sarebbe intervenuto a livello regolamentare il Comune di Milano con una ulteriore serie di circolari, direttive e disposizioni che hanno complicato ancora di più l'interpretabilità di alcuni passaggi. Probabilmente gli imprenditori si sono mossi negli interstizi che si sono venuti a creare, cercando coperture forzate tra le varie norme.
Tuttavia, le mancanze di un piano particolareggiato esecutivo e di un piano di lottizzazione, con la previsione degli oneri di urbanizzazione, non possono essere colmate adesso. Si deve azzerare tutto e ripartire.
