L’agente immobiliare Lorenzo Magni: “Vivere a Milano ormai è un lusso. Emergenza affitti? Per famiglie e partite Iva”

"Vivere a Milano? Ormai è un lusso. Il centro è un'isola esclusiva e verticale, per pochissimi. Ma la città sta crescendo a macchia d'olio, il futuro sarà inevitabilmente fuori". A parlare è Lorenzo Magni, bolognese trasferito più di dieci anni fa all'ombra del Duomo per lavorare come agente immobiliare da Engel & Völkers.

Ma come mai Milano ha questi prezzi?

Il mercato immobiliare di Milano, capitale della finanza e sede di società e multinazionali, presenta una dinamica simile a una città d'arte o turistica. Non è legata cioè al suo scambio interno, ma la domanda valica i suoi confini: accoglie quelle degli stranieri, di chi compra casa come investimento, di chi cerca una sistemazione per i figli… insomma, si cerca casa a Milano da ogni parte d'Italia. È una cassaforte immobiliare.

Vengono tutti da fuori?

Non dimentichiamo che comunque 7 acquirenti su 10 qui comprano la prima casa. Si tratta di residenti, lavoratori, persone che qui vivono e costruiscono il loro futuro. Milano, del resto, è una città la cui mobilità demografica non è data dalle nascite ma da chi viene a lavorare qui. Spesso sono i cosiddetti colletti bianchi, che hanno una possibilità di spesa superiore alla media e quindi alzano i prezzi del mercato.

E chi ha stipendi medi come fa?

Milano sta diventando una città esclusiva. All'interno della circonvallazione, almeno, è già così. Il rischio di allontanare i suoi abitanti c'è, e al momento questo sta accadendo. Presto in centro saranno solo fondi internazionali, stranieri e super ricchi… ma non è detto che sarà sempre così. Sarà necessario allargare il concetto di centro, come è accaduto nelle altre capitali internazionali. A Milano non ci sono solo i 117mila milionari delle classifiche, insomma.

E come si fa?

Servono investimenti reali. Sui trasporti innanzitutto, per collegare le zone più periferiche, l'hinterland e le grandi città vicine come Torino. Abitare fuori dal centro, se è comodo da raggiungere in poco tempo, dovrà essere un valore aggiunto: penso alla mia Bologna, dove vivere in collina e lavorare in città è la norma. Ancora serve housing sociale, detrazioni, interventi dello Stato per chi non riesce a stare dietro al mercato che, lo ricordo, non può essere regolato. E ancora nuove abitazioni, più verde, servizi per le famiglie.

Una misura contro gli affitti brevi? Tolgono le case dal mercato?

Nella ricerca dei bilocali o delle abitazioni da frazionare sì, ma comunque incidono fino lì. In realtà c'è anche il tema di chi ha dei beni a disposizione e li lascia sfitti o, appunto, li mette sul mercato degli affitti brevi per paura di inquilini morosi e delle normative nazionali sui contratti d'affitto in casi di morosità. E così, per questo motivo, essere una partita Iva o avere figli, per chi vuole una casa in affitto a Milano, è un dramma. Ecco quindi che i proprietari chiedono garanzie altissime.

Ovvero?

Occorre che il reddito netto dell'affittuario sia tre volte il canone richiesto. Per un bilocale da 1200 euro in una zona semiperiferica bisogna così garantire sui 3600 euro al mese in busta paga. Così, è evidente, non si può andare avanti.

Scenderanno i prezzi, prima o poi?

Non credo. A Milano prezzi sono destinati sicuramente a crescere.

È bolla immobiliare?

A mio avviso siamo semplicemente entrati all'interno di una dinamica che è quella delle grandi realtà europee. Anzi, il potenziale di Milano con gli investitori stranieri deve ancora esprimersi al meglio: per loro il capoluogo lombardo è addirittura ancora a buon mercato, paragonato alle altre città internazionali che offrono i medesimi servizi.

Quello che non è per la media degli italiani. 

I prezzi delle case a Milano sono decisamente superiori alla media degli stipendi nazionali, il mercato qui è staccato dall'andamento dell'economia generale. Sarà la grande sfida del futuro.

La domanda è sempre superiore all'offerta?

Sì, e questo contribuisce alla crescita dei prezzi. La città è piccolissima, se paragonata a simili realtà in Europa. Senza contare che, a differenza di Londra o Parigi, quello di Milano è un mercato poco liquido: chi possiede una casa, soprattutto se ereditata, tende a tenerla e tramandarla in famiglia.

La vendita più importante?

Un appartamento da 4 milioni di euro in zona Pagano-Conciliazione. Una casa grande ma con pochissime camere da letto… non facilissima da vendere.

E chi l'ha acquistata?

Un imprenditore che cercava un "appoggio" di rappresentanza a Milano, con una sala riunioni di pregio. Cercava qualcosa di adatto per lui e per il figlio, che sarebbe presto venuto a studiare in città per l'università.

Dove compra, questa tipologia di acquirenti?

Tendenzialmente chiede grandi sviluppi come il Bosco Verticale o CityLife. Chi viene dall'estero, da New York o da Londra, da Shangai o da Hong Kong, cerca il grattacielo o lo stabile nuovo di zecca con tutti i comfort: garage spazioso, concierge anche in piena notte, sicurezza. Ma chi si sposta con la famiglia guarda spesso anche al centro, a contesti pieni di vitalità. I calciatori che cercano casa in Brera, il più delle volte lo fanno su richiesta delle mogli. Poi ci sono anche le mode.

Oggi cosa va di moda?

Sta tornando San Siro, a cui fino a poco tempo fa veniva preferito CityLife. L'ex "sobborgo dei calciatori" ha affrontato una grande crisi, ma l'abbassamento dei prezzi ha favorito l'ingresso di giovani famiglie in cerca di una casa un po' più grande.

I quartieri in disuso?

Le città satellite Milano 2 e Milano 3 sono inevitabilmente un po' meno "di moda" rispetto a decenni fa. Dirigenti, manager, imprenditori e professionisti oggi tendono a scegliere, appunto, il prestigio del centro storico, o la comodità di condomini super moderni.

Quali sono le zone in espansione, alla portata di portafogli più "normali"?

Bisogna inevitabilmente allontanarsi dal centro, al di fuori della circonvallazione esterna. I poli più interessanti sono quelli di Certosa-Bovisa, Dergano, la parte più esterna di Lambrate e il nuovo tragitto della metro blu verso Linate, la parte intorno a Brenta, quella di Bisceglie o quella che va verso Sesto San Giovanni.

Bisogna andare fuori Milano?

Le realtà intorno a Milano stanno crescendo, sono sempre più inglobate all'interno della galassia cittadina. Ovviamente, in questo caso, è fondamentale potenziare ulteriormente la rete di trasporto pubblico: è dove ci sono le metropolitane a collegare l'hinterland e il centro, infatti, che si concentrano le richieste degli acquirenti. È un fattore chiave per lo sviluppo di Milano.

La località più richiesta?

Le famiglie ora guardano verso Monza, soprattutto -appunto- dopo l'annuncio della futura metropolitana. È una bella cittadina a misura d'uomo con tanto verde, centro storico, scuole e servizi, letteralmente a due passi dal capoluogo. Mi dicono: "A Milano due stanze costano oltre mezzo milione di euro, qui no". Il futuro? Sarà quando chi lavora a Milano sceglierà di prendere casa a Torino, Genova, Como. Tutto dipenderà dallo sviluppo delle linee di comunicazione.

E le periferie? Saranno davvero incluse nella città del futuro?

È un'altra grande sfida. Ci sono zone periferiche che stanno diventando più vivibili e servite. Penso a Lorenteggio, all'area di Gambara e Bande Nere. Così non è per altri quartieri, che al momento restano purtroppo "buchi neri" intorno a cui cresce la città: non sono realmente incluse, ma solo accerchiate. Piazzale Selinunte, via Padova… in quei casi è necessario un intervento dall'alto, in primis sulle case popolari. Le periferie non devono più restare ai margini.