Il canone totalmente in nero e il canone parzialmente in nero
Nell'analisi del contratto di locazione (soprattutto ad uso abitativo) ci si imbatte spesso in contratti di locazione conclusi totalmente "in nero" (nel senso di contratti di locazione che non sono dichiarati al fisco) oppure di locazioni parzialmente "in nero" (cioè di corrispettivi della locazione dichiarati ai fini fiscali solo in parte c.d. patto occulto di maggiorazione del canone).
Le norme dirette a combattere l'eluzione fiscale
Anche se l'esperienza giornaliera dimostra che per il locatore è difficile recuperare il canone dovuto (e non corrisposto) in situazioni normali, risulta intuitivo comprendere che le difficoltà per recuperare il canone dovuto aumentano soprattutto in presenza di un canone totalmente o parzialmente pagato in nero.
Questa situazione di fatto non ha impedito l'intervento del legislatore diretto a sanzionare le locazioni (totalmente o parzialmente) in nero.
La prima norma è prevista dall'art. 13 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 il quale per le locazioni ad uso abitativo prevede che è nullo ogni accordo diretto a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. L'art. 13 della legge 1998/431 sembra stabilire la nullità di ogni canone superiore al canone quantificato nel contratto (indipendentemente dalla registrazione o meno relativa all'aumento). La legge 28 dicembre 2015, n. 208 (in vigore dal 10 gennaio 2016), ha integrato tale disposizione addossando l'obbligo di registrazione a carico del locatore.
La seconda norma è prevista dall'art l comma 346 legge 30 dicembre 2004, n. 311 secondo il quale i contratti di locazione di unità immobiliari sono nulli se non sono registrati. Quindi, l'art. 1 comma 346 legge 2004/311 ampia il campo della nullità per omessa registrazione del contratto di locazione a tutti i contratti di locazione (senza distinzione tra uso abitativo o uso commerciale) e si riferisce sia ai contratti di locazione stipulati ex novo, sia alle modifiche dei contratti di locazione stipulati).
Una terza norma, per la precisione l'art. 7 della legge 431/1998, (che poneva quale condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile locato, adibito ad uso abitativo, la dimostrazione, da parte del locatore, della regolarità della propria posizione fiscale quanto al pagamento dell'imposta di registro sul contratto di locazione, dell'ICI e dell'imposta sui redditi relativa ai canoni) è stata dichiarata incostituzionale dalla Corte costituzionale, con la sentenza n. 333 del 2011 perché l'onere imposto al locatore a pena di improcedibilità dell'azione esecutiva, aveva finalità esclusivamente fiscali, prive di qualsivoglia connessione con il processo esecutivo, traducendosi così in una preclusione o in un ostacolo all'esperimento della tutela giurisdizionale, in violazione dell'art. 24 della Costituzione.
Anche in presenza di una tale produzione legislativa non sono mancati tentativi diretti ad aggirare o ad eludere la normativa ( l'accordo di consulenza ).
Problemi interpretativi
Dalle sopra indicate norme sorgono almeno tre problemi interpretativi:
- a) occorre coordinare la legge 431/1998 con la legge 311/2004 nel senso che la nullità è comminata solo per l'omessa registrazione del contratto di locazione (e, di conseguenza, la registrazione sana ed elimina la nullità, rendendo, ad esempio, possibile il pagamento di un canone più alto di quello indicato nel contratto di locazione) oppure la legge 311/2004 e la legge 431/1998 sono autonome, indipendenti, regolando situazioni diverse, sanzionando con la nullità l'omessa registrazione di ogni contratto di locazione (311/2004) e sanzionando con la nullità la pattuizione di un canone più alto di quello indicato nel contratto di locazione ad uso abitativo (431/1998);
- b) le leggi 431/1998 e 311/2004 hanno (o meno) effetto retroattivo
Irretroattività della normativa
A tutte le norme che prevedono la nullità dei contratti e dei patti aggiunti per omessa registrazione (in difetto di una previsione di segno contrario) si applica il principio generale sancito dall'art 11 preleggi, quindi, non hanno effetto retroattivo non essendo prevista l'applicabilità ai patti più risalenti. Inoltre trova anche applicazione il principio codificato nell'art. 10 comma 3 della legge 27 luglio 2000 n. 212 (Disposizioni in materia di statuto dei diritti del contribuente), secondo cui «le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributarlo non possono essere causa di nullità del contratto».
Coordinamento delle diverse discipline
Resta da risolvere il problema relativo al coordinamento tra le legge del 1998/431 e la legge 2004/311 e in particolare sarebbe opportuno riuscire a stabilire se l'accordo occulto di maggiorazione del canone di locazione (nella locazione ad uso abitativo) è nullo sempre oppure è nullo solo se non registrato (facendo, così, diventare la registrazione un metodo di convalida di un negozio nullo.
Sul punto, le Sezioni Unite della Cassazione 17.9.2015 n. 18213 hanno recentemente chiarito che la nullità prevista dall'art. 13 comma l della legge n. 431 del 1998 sanziona il patto occulto di maggiorazione del canone, che, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità dell'atto. Consegue che resta valido il solo contratto registrato ed quindi dovuto solamente il canone apparente.
In particolare, stata disattesa l'interpretazione secondo cui soltanto all'esito dell'entrata in vigore dell'art. l, comma 346, della legge n. 311 del 2004, la norma tributaria sarebbe stata elevata al rango di norma imperativa, con conseguente nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 cod. civ. in caso di relativa violazione.
Cass. civ. sez. III del 31 gennaio 2017 n 2368
