La locazione e gli oneri condominiali
In presenza di un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile compreso in un condominio sistematicamente si ripetono sempre le stesse questioni:
- l'amministratore di condominio, tra inquilino e proprietario, a chi deve rivolgersi per il pagamento degli oneri condominiali tra conduttore e locatore
- quali sono le spese condominiali che il conduttore deve affrontare e quali quelle a carico del proprietario
Incominciando ad affrontare la questione dal punto di vista dell'amministratore di condominio è opportuno osservare che l'amministratore di condominio ha rapporti solo con il proprietario dell'unità immobiliare locata.
Questo significa che se l'inquilino non paga le quote condominiali relative all'immobile locato (come previsto dal contratto di locazione) l'amministratore dovrà richiedere il pagamento al proprietario (anche tramite atti giudiziari), quando il proprietario avrà saldato il debito, potrà recuperare quanto anticipato dall'inquilino.
L'art 9 e l'art. 79 della legge 392 del 1978 che regolano le spese a carico dell'inquilino
Passando ad analizzare il rapporto inquilino proprietario relativamente alle spese condominiali è opportuno ricordare alcuni principi codificati dalla legge: l'art. 9 della legge n. 392 del 1978 che elenca gli oneri accessori a carico del conduttore e l'art. 79 della medesima legge che commina la nullità ad ogni accordo che attribuisce al locatore un canone o un vantaggio in contrasto con la legge 392/1978.
Dalla legge del 1978 n. 392 si può dedurre che il contratto di locazione può prevedere degli oneri accessori a carico dell'inquilino.
Il problema, semmai, è dato dal fatto che anche all'interno delle spese condominiali indicate dall'art. 9 della legge 392/1978 l'inquilino non deve pagarle sempre e comunque, ma deve pagarle solo se l'immobile ha un beneficio dalla spesa oppure, detto in modo diverso, l'inquilino deve pagare tali spese solo se l'immobile è connesso al relativo servizio o impianto condominiale (oggetto della spesa).
Infatti, in materia di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, è nulla, ai sensi dell'art. 79 della legge n. 392 del 1978, ogni pattuizione che consenta al locatore di pretendere dal conduttore un pagamento non giustificato dal sinallagma contrattuale; con la conseguenza che, con riguardo agli oneri condominiali, come anche desumibile dall'art. 9 della citata legge, possono essere poste a carico del conduttore solo le spese collegate al godimento effettivo, da parte sua, di un servizio, con conseguente esclusione degli oneri straordinari che riguardino, non solo l'unità immobiliare, ma l'edificio condominiale nel suo complesso, stante l'assenza di ogni rapporto sinallagmatico con il bene locato
Per rendere più chiaro il principio si può anche fare riferimento al concetto di sinallagmaticità tra spesa condominiale e inquilino: l'imposizione a carico del conduttore degli oneri accessori deve essere giustificato da una logica di sinallagmaticità (sicché egli può essere tenuto al pagamento dei soli costi dei servizi condominiali effettivamente fruiti o quantomeno fruibili) e tale principio va tenuto fermo indipendentemente dalla natura specifica del servizio reso.
In altri termini, la facoltà delle parti di prevedere a carico del conduttore il pagamento di oneri accessori è legata alla circostanza che tali oneri siano strettamente connessi all'uso del bene.
Dunque, il principio di cui all'art. 9 legge n. 392 del 1978, applicabile alle locazioni di immobili adibiti ad uso non abitativo, va inteso nel senso che se non esiste la fornitura di un determinato servizio, mancando la sinallagmaticità, non è dovuto alcun corrispettivo per la stessa, anche se il pagamento del relativo onere è astrattamente previsto in contratto.
La nullità, per violazione dell'art. 79 legge n. 392 del 1978, è rilevabile anche d'ufficio a norma dell'art. 1421 cod. civ.
Cass. civ. sez. III del 8 marzo 2017 n 5795 in pdf
