Il contratto di locazione prevede due modi di estinzione del contratto basato su dichiarazioni delle parti: la disdetta (di solito del locatore) e il recesso (di solito del conduttore). Mentre la disdetta impedisce la prosecuzione del contratto oltre i termini stabiliti, di fatto, la disdetta impedisce l'automatico rinnovo della locazione, il recesso pone fine al contratto di locazione prima della naturale scadenza.
L'art. 27 della legge del 27 luglio 1978 n. 392 regola il diritto di recesso del conduttore, stabilendo che "é in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata".
La norma ammette il recesso del conduttore e non distingue o non pone limiti in base alla figura del conduttore, che potrebbe essere una persona fisica, una persona giuridica o la pubblica amministrazione. Altro principio generale applicabile al recesso è quello in base al quale il recesso può essere effettuato anche tramite un rappresentante e, di conseguenza, se il recesso è effettuato da un soggetto non legittimato è ratificabile dal rappresentato (conduttore).
Passando ad analizzare i tipi di recesso, dalla semplice lettura della norma si può desumere che sussistono due tipi di recesso.
Il primo convenzionale o volontario ed ad nutum, (cioè che può essere attivato solo se previsto nel contratto di locazione) il quale prevede che il conduttore ha diritto al recesso (senza motivazioni particolari) se comunica il recesso al locatore con lettera raccomandata con un preavviso di almeno 6 mesi; si tratta di un diritto di recesso che può essere concesso al conduttore solo se la relativa facoltà è stata prevista espressamente nel contratto
Il secondo legale (motivato e non eliminabile): è sempre attribuita al conduttore (infatti il legislatore afferma che "indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore può recedere se ricorrono gravi motivi), ecco, quindi, che il recesso è possibile sempre, ma solo se ricorrono gravi motivi (indipendentemente da quanto previsto nel contratto).
I gravi motivi in presenza dei quali l'art. 27, ultimo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente in qualsiasi momento il recesso del conduttore dal contratto di locazione devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto.
I motivi del recesso (legale) devono essere enunciati nella dichiarazione stessa e non possono essere esplicitati successivamente. I motivi devono essere immediatamente indicati nel recesso sia per permettere una immediata valutazione delle ragioni poste a fondamento del recesso, sia per evitare successivi contenziosi relativi all'identificazione delle motivazioni alla base del recesso. Di conseguenza, se i motivi non sono indicati nella dichiarazione di recesso non è possibile applicare l'art. 2697 comma II c.c. ed imporre al locatore l'onere di provare che i motivi (sconosciuti) non sono gravi, in quanto dovrebbe, prima, identificare i motivi.
In caso di contestazione della gravità dei motivi di recesso, spetta al giudice valutare la situazione, ed in tali situazioni il giudice dovrà considerare irrilevanti i motivi non indicati nella dichiarazione di recesso, sia se i motivi non sono, in alcuni modo indicati nella dichiarazione di recesso, sia se ai motivi indicati nella dichiarazione di recesso si aggiungono – come integrazione – ulteriori motivi.
Quindi, è corretta la sentenza che ha considerato irrilevanti (nel senso da non esaminare) i motivi di recesso indicati successivamente al recesso e, procedendo alla valutazione dei motivi indicati nel recesso ha considerato non gravi i motivi di recesso indicati nella comunicazione di recesso, si può aggiungere, per completezza, che si tratta di una valutazione che compete al giudice di merito e se correttamente motivata non è censurabile in sede di legittimità.
Nell'ipotesi in cui il recesso è considerato illegittimo (per mancanza di gravità dei motivi o per mancata indicazione nella disdetta dei motivi), il conduttore sarà obbligato a pagare i canoni di locazione successi al recesso, anche se il conduttore non usato (per scelta propria) l'immobile locato dopo il recesso. Infatti, i corrispettivi dovuti alla locatrice per avere tenuto a disposizione gli immobili locati prescindono dal loro effettivo godimento; godimento che è venuto a mancare per una scelta della conduttrice che ha ritenuto di abbandonarli prima della scadenza naturale del contratto. La loro debenza discende dall'adempimento delle obbligazioni contrattuali poste a carico di ciascuno delle parti del contratto di locazione.
Cass., civ. sez. III, del 30 giugno 2015, n. 13368 in pdf
