La consegna del bene locato idoneo all'uso pattuito
L'art. 1575 cc prevede che il locatore ha l'obbligo di consegnare un bene idoneo all'uso convenuto. Dalla semplice lettura della norma si evince che il locatore deve consegnare sicuramente un bene idoneo ad essere usato, del resto, non avrebbe senso consegnare al conduttore un bene completamente inidoneo a qualsiasi uso.
Leggendo attentamente l'art. 1575 cc la norma ci si accorge che secondo il dato letterale l'obbligazione imposta al locatore non riguarda un qualsiasi uso del bene (o un uso generico), ma deve essere consegnato un bene idoneo per lo specifico uso convenuto.
In altri termiti, l'idoneità del bene non deve essere vista in astratto o in modo generico, ma deve essere valutata in concreto in base all'uso specifico indicato nel contratto di locazione.
Conformità all'uso pattuito nel contratto: obbligo ex lege o clausola specifica ed espressa
In genere i contratti di locazione identificano l'uso a cui sarà destinato l'immobile locato, ma i contratti di locazione, quasi mai, valutano se l'immobile è idoneo all'uso pattuito. E, in assenza di qualsiasi accordo sul punto occorre valutare se
- il locatore è obbligato ex lege a fornire un immobile idoneo all'uso pattuito ex art. 1575 cc (imponendo al locatore di valutare preventivamente e a proprio rischio tutto quello che dovrebbe essere necessario per consentire l'uso del bene come contrattualmente pattuito; è evidente che si tratta di una ricostruzione estremamente pesante per il locatore, in quanto si addossano la locatore anche scelte di terzi (rifiuto di autorizzazioni amministrative) che potrebbero nona vere nessun rapporto con il bene concreto; per questo tale ricostruzione viene ammorbidita sostenendo che il locatore non è responsabile se il conduttore prima della stipula del contratto di locazione sapeva della inidoneità del bene locato all'uso pattuito oppure il rifiuto delle autorizzazioni non dipende dalle caratteristiche del bene, ma solo da scelte discrezionali della pubblica amministrazione oppure se comunque il conduttore ha usato il bene non idoneo anche se destinandolo ad un uso minore o diverso, avendo implicitamente accettato il bene).
- il locatore è obbligato a fornire l'immobile idoneo all'uso pattuito solo se ha garantito tale idoneità con una specifica clausola contrattuale (secondo questa ricostruzione si sposta sul conduttore l'onere di verificare se il bene locato è idoneo all'uso pattuito nel contratto e il locatore sarà responsabile solo se sussiste una espressa clausola nel contratto che garantisce l'uso del bene).
Le due diverse ricostruzioni diventano rilevanti nel momento in cui occorre valutare l'eventuale inadempimento del locatore e/o del conduttore, infatti, solo nella prima l'inidoneità all'uso pattuito inadempimento sarà addossato al locatore.
Inoltre, molto spesso accade che il conduttore, in presenza di un immobile non idoneo, decide di autoridursi il canone di locazione, esponendosi alla responsabilità per inadempimento.
Clausola specifica di garanzia dell'idoneità dell'uso del bene convenuto nel contratto di locazione
La giurisprudenza si è sostanzialmente consolidata nel senso che l'obbligo del locatore relativo al godimento dell'immobile quanto all'uso convenuto deriva da una garanzia negoziale che le parti devono istituire mediante una specifica pattuizione, non discendendo invece ex lege dal contratto locatizio di per sé.
Cass., civ. sez. III, del 14 marzo 2018, n. 6123
