La simulazione originaria del canone e la modifica successiva del canone
Nella locazione ad uso abitativo capita che
- l'inquilino e il proprietario sono d'accordo nell'indicare nel contratto (dal momento della stipula) un canone di locazione diverso (di solito minore) rispetto quello realmente percepito
- può anche capitare che l'inquilino e il proprietario decidono (dopo la stipula del contratto) di modificare il canone di locazione (aumentandolo)
Risulta evidente che le due ipotesi possono essere diverse, infatti, nella prima, dal primo momento, cioè dal momento della stipula del contratto di locazione, le parti del contratto sono concordi sul fatto che il canone reale (pagato e ricevuto) è diverso dal canone apparente indicato nel contratto; mentre, nella seconda ipotesi, in un primo momento il canone reale percepito e il canone indicato nel contratto coincido, poi, solo in seguito, dopo un periodo di tempo, più o meno lungo, le parti si accordano nel modificare il canone indicato nel contratto (non registrando la modifica).
Diverso, da quanto indicato in precedenza, è l'individuazione del modo con il quale il proprietario riesce a garantirsi il pagamento del canone di locazione (es. fideiussione) e le strade che può seguire il proprietario in caso di mancato pagamento del canone di locazione (c.d. inadempimento dell'inquilino).
Legge 9 dicembre 1998 n. 431 art. 13
Il legislatore al fine di evitare l'elusione fiscale derivante dall'omessa registrazione del canone di locazione reale (rispetto a quello indicato nel contratto) ha previsto che "E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato"
Dal primo momento questa norma è stata oggetto di diverse interpretazioni, infatti, da un lato, si sosteneva la tesi per la quale qualsiasi tipo di disallineamento (originario o sopravvenuto) tra il canone indicato nel contratto e il canone realmente percepito era sanzionato dalla nullità, dall'altro, si sosteneva la tesi per la quale l'art. 13 della legge 431/1998 codificava il principio per il quale il canone di locazione non poteva essere modificato successivamente alla sua quantificazione (di fatto si colpivano solo le modifiche del canone sucessive alla stipula del contratto. Questo perché, la nullità prevista dall'art. 13 primo comma è volta a colpire l'accordo raggiunto nel corso di svolgimento del rapporto di locazione, relativo al pagamento di un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario, la norma è espressione del principio della invariabilità, per tutto il tempo della durata del rapporto, del canone fissato nel contratto (salva la previsione di forme di aggiornamento, come quelle ancorate ai dati Istat).
La nullità della modifica ab origine del canone di locazione (c.d. simulazione del canone di locazione)
La tesi che è prevalsa è la prima, infatti, si afferma il seguente principio di diritto: in tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall'art. 13 comma 1, della L. n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica.
In termini più semplici si può dedurre che la nullità ex art. 13 legge n. 431 del 1998 sanziona:
- gli accordi occulti di modifica (normalmente in aumento) del canone, mentre resterebbero validi gli accordi di modifica del canone non occulti;
- l'accordo di modifica del canone deve essere oggetto di un procedimento simulatorio, cioè viene sanzionato l'accordo sorto al momento della stipula del contratto di locazione con il quale il canone realmente pagato non è quello indicato nel contratto di locazione (canone apparente); in particolare, l'ipotesi disciplinata dall'art. 13 legge n. 431 del 1998 (che sanziona con la nullità il patto volto a determinare un maggior canone rispetto a quello dichiarato nel contratto registrato) rientra nell'alveo di un procedimento simulatorio; tale procedimento simulatorio, si concretizza nella stipula di un contratto di locazione (registrato), cui accede un'altra dichiarazione, con cui il locatore è autorizzato ad esigere un corrispettivo maggiore da occultare al fisco, tale controdichiarazione consente la sostituzione dell'oggetto del negozio (il prezzo reale in luogo di quello apparente)
Validità solo del canone indicato nel contratto originario e non del canone indicato nella modifica
La modifica o sostituzione, attraverso a controdichiarazione, dell'oggetto apparente (il canone fittizio) con quell'oggetto reale (il canone effettivamente convenuto) contrasta con l'art. 13 della legge n. 431 del 1998 (norma imperativa), che impedisce proprio tali modifiche, mentre lascia integra (non viene sanzionata) la convenzione negoziale originaria (il contratto originario), rendendo nulla (e, quindi, improduttiva di effetti) solo la modifica.
Il meccanismo da applicare è speculare a quello previsto per l'inserzione automatica di clausole in sostituzione di quelle nulle: nel caso di specie, l'effetto della sostituzione è impedito dalla disposizione normativa (della nullità), con conseguente, perdurante validità di quella sostituenda (il canone apparente) e dell'intero contratto
Cass., civ. sez. III, del 18 aprile 2016, n. 7634 in pdf
