Se la nozione di tetto è abbastanza chiara (si tratta di una parte dell'edificio che copre e protegge la costruzione sottostante), la stessa chiarezza non ha il concetto di lastrico solare, se la descrizione del lastrico è difficile, ancora più discussa è la ripartizione delle spese relative alla ripartizione del lastrico.
La soluzione di alcuni dei problemi posti in precedenza dipende molto spesso da due elementi:
a) la funzione del lastrico (esclusivamente di tetto o anche di terrazzo), è opportuno subito chiarire che non si deve confondere la ripartizione delle spese relative alla manutenzione dei balconi 1117 c.c. e 1125 c.c., dalle spese relative alla manutenzione dei lastrici solari, che in alcuni casi possono essere anche dei veri e propri terrazzi (1117 c.c. e 1126 c.c.).
b) la proprietà del lastrico
Anche se il lastrico solare ha (normalmente) una funzione di copertura dell'edificio, di tutto l'edificio o di una parte solo dell'edificio, si può tranquillamente affermare che non tutti i lastrici solari sono uguali (ma c'è lastrico solare e lastrico solare). Infatti, il lastrico solare può avere solo funzione di copertura, in quanto non è calpestabile e/o non è accessibile, nulla esclude che il lastrico solare possa avere una funzione di copertura, ma, al contempo, è calpestabile e costituisce il terrazzo dell'appartamento sito all'ultimo piano (per questo è calpestabile), mentre ha la funzione di tetto per l'edificio sottostante.
Ecco, quindi, che la stessa proprietà del lastrico solare può variare in base alla situazione concreta, semplificando, si può affermare che quando il lastrico solare ha solo la funzione di copertura dell'edificio ed è assimilabile al tetto (anche se con una struttura edilizia diversa) si tratterà di un bene condominiale ex art. 11117 c.c.
Quando, invece, il lastrico solare è anche calpestabile (in quanto costituisce il terrazzo dell'appartamento dell'ultimo piano) sarà un bene privato (o quanto meno ci sarà l'uso esclusivo del lastrico).
La differenza tra le due ipotesi sopra descritte inciderà sulla ripartizione delle spese, infatti, si anticipa, che sul lastrico solare bene condominiale ex art. 1117 c.c. la ripartizione delle spese sarà effettuata in base alla tabella della proprietà generale e in base al principio della verticale (verticale effettiva non virtuale), mentre, in presenza di un lastrico solare equiparabile ad un terrazzo la ripartizione delle spese sarà effettuata sempre in base al disposto dell'art. 1126 c.c. e in base al principio della verticale effettiva e non della verticale virtuale.
Ci si potrebbe chiedere, ma come si comprende se un lastrico è bene condominiale ex art. 1117 c.c. oppure ha anche una componente privata ? A questa domanda una risposta certa non c'è, per rispondere occorre valutare, in concreto, il regolamento di condominio e i contratti di acquisto (ma risulta evidente che se un lastrico solare è il terrazzo dell'appartamento sito all'ultimo piano difficilmente nel contratti si troverà scritto che il terrazzo è di proprietà esclusiva di tizio e caio, posto che si tratta di un bene accessorio all'appartamento, ricompreso nella "struttura" dello stesso).
Approfondendo il discorso si può affermare che se il lastrico è bene condominiale ex art. 1117 c.c. la gestione (intesa come riparazione) seguirà il principio generale della c.d. tabella "A" o della tabella proprietà tabella generale. Purtroppo, la questione non è così semplice, infatti, è possibile che il lastrico solare ex art. 1117 c.c. copra solo una parte dell'edificio, in queste ipotesi, la spesa è ripartita solo a carico solo tra i proprietari che sono coperti dal lastrico (principio della verticale virtuale). Però, potrebbe accedere che una unità immobiliare è coperta solo in parte dal lastrico solare, in altri termini, potrebbe accadere che un appartamento ecc. è coperto da due lastrici solari uno che deve essere oggetto di manutenzione e l'altro che non deve essere oggetto di manutenzione.
In questa situazione (in presenza, cioè, di un appartamento coperto solo in parte dal lastrico solare e, che, quindi, cade solo in parte sotto la verticale del lastrico) si applica sempre il principio della verticale, ma l'imputazione (la ripartizione) della spesa andrà effettuata solo limitatamente alla parte dell'unità immobiliare effettivamente coperta dal lastrico (resterà esclusa dalla spesa la parte di unità immobiliare non effettivamente coperta dal lastrico). Questo è il principio della c.d. verticale effettiva.
Descritta, anche se in modo sommario, la questione del lastrico solare interamente condominiale ex art. 1117 c.c., passiamo ad analizzare la ripartizione delle spese dei lastrici solari/terrazzi, occorre ricordare che il legislatore ha stabilito, con l'art. 1126 c.c., che " Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno".
Quindi, in base all'art. 1126 c.c. in presenza di lastrici che fungono anche da terrazzi, le spese si ripartiscono per 1/3 a carico di colui che ha il calpestio (uso) del lastrico, e per i restanti 2/3 a carico di coloro che sono coperti dal lastrico. Anche in questa situazione la ripartizione delle spese (limitatamente ai 2/3) andrà fatta in base al principio della verticale (se, ovviamente, il lastrico non copre tutto l'edificio) e, in particolare, andrà effettuata in base al principio della verticale effettiva (per cui in presenza di una unità immobiliare coperta solo in parte dal lastrico, cioè compresa solo in parte nella verticale del lastrico, le spese del lastrico saranno ripartite limitatamente alla parte di immobile effettivamente coperta dal lastrico, di conseguenza sarà esclusa dalla ripartizione delle spese del lastrico la parte di immobile non coperta dal lastrico).
Volendo complicarci la vita è possibile anche ipotizzare una situazione nella quale, in presenza di un appartamento costruito su più livelli e in parte coperto anche da un lastrico solare che fa da terrazzo al medesimo appartamento ed è contemporaneamente copertura solo di una parte del appartamento, in questa situazione la ripartizione delle spese andrà effettuata in questo modo: il proprietario pagherà 1/3 ex art. 1126, e parteciperà per i 2/3 per la parte rimanete (in quanto il medesimo appartamento è coperto dal lastrico) ovviamente applicando sempre il principio della verticale effettiva.
Di solito, il rifacimento (impermeabilizzazione) del lastrico solare si scopre quando ci sono infiltrazioni ai piani sottostanti e alla riparazione del lastrico occorre anche procedere al risarcimento dei danni agli appartamenti sottostanti, i quali partecipano alla spesa relativa al risarcimento.
Cassazione, civ. sez. II, del 23 gennaio 2014 n. 1451 in pdf
