Non tutti sanno che la storia giuridica del condominio è relativamente recente.
Infatti, il condominio non era regolato nel codice civile del 1865, una prima normativa relativa al condominio risale al Regio Decreto del 1938 n. 1165, ma la prima disciplina organica dell'istituto si è avuta solo con il codice del 1942 che ha regolato – per la prima volta – il condominio come istituto generale. Il motivo che ha spinto il legislatore ad creare una disciplina generale ed organica può essere spiegato se si considera la rilevanza sociale del fenomeno "condominio", che non poteva rimanere privo di una disciplina generale. Nel dicembre del 2012, con la legge del 11 dicembre 2012 n. 220 il legislatore ha provveduto all'integrazione della normativa del 1942 al fine di eliminare le storture che si erano create nella vita reale, dovute alle lacune dell'istituto giuridico.
La riforma del condominio del 2012 n. 220 e la giurisprudenza ci forniscono l'occasione per soffermarci su due aspetti della normativa condominiale: le innovazioni ex art. 1120 c.c. e il cambio di destinazione d'uso dei beni condominiali ex art. 1117 ter c.c. e valutare "se" e "come" questi due aspetti sono stati modificati con la nuova disciplina del 2012.
L'originale testo dell'art. 1120 c.c. rubricato come "innovazioni" prevedeva che "I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’Articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni". Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino".
Occorre notare che il codice del 1942 nell'art. 1120 c.c. regolava in modo generico solo le innovazioni (non indicava quale tipo di opera doveva essere considerata come innovazione e non distingueva tra i vari tipi di innovazioni, oppure, non distingueva tra le innovazioni in base alla finalità o scopo della stessa), ma, soprattutto, il codice civile del 1942 non prevedeva nessuna norma in materia di cambio di destinazione d'uso dei beni, anzi, quest'ultima fattispecie era regolata come innovazione nei limiti in cui il cambio di destinazione d'uso poteva essere ricompresa nell'ambio delle innovazioni ex art. 1120 c.c. Quindi, il cambio di destinazione d'uso seguiva la stessa disciplina delle innovazioni (sempre nel limiti in cui un cambio di destinazione d'uso è equiparabile ad una innovazione).
La riforma del condominio del 2012 ha profondamente inciso sulle "innovazioni" e sul "cambio di destinazione d'uso" dei beni. Il nuovo art. 1120 c.c. relativo alle innovazioni prevede che "I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, (cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio) possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, (cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio) possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
- 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
- 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
- 3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. (1)
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Dall'art. 1120 c.c. si deduce che sono previste due tipi di innovazioni, il primo tipo di innovazioni, quelle generiche, dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al miglior rendimento delle cose comuni che richiedono la maggioranza degli intervenuti e i 2/3 del valore dell'edificio. Il secondo tipo di innovazioni, quelle specifiche e "tipizzate" in quanto dirette a realizzare scopi "specifici", come ad esempio il miglioramento della sicurezza o salubrità dell'edificio o l'eliminazione delle barriere architettoniche, o il risparmio energetico, oppure, alla creazione di parcheggi, queste innovazioni possono essere assunte con il voto della maggioranza dei presenti e di almeno la metà del valore dell'edificio.
Sia prima della riforma del condominio del 2012, sia dopo la riforma sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità dell'edificio o che alterano il decoro architettonico dello stesso o che rendano inservibili all'uso o al godimento anche di uno dei proprietari.
E' opportuno porre l'attenzione su quest'ultima locuzione sono vietate le innovazioni "che rendono inservibili il bene all'uso o al godimento" anche di uno solo dei proprietari, perchè occorre verificare la compatibilità tra le innovazioni che rendono inservibile il bene e le modifiche della destinazione d'uso del bene ex art. 1117 ter c.c. Ora, le possiibli intepretazioni sono due: 1) è possibile sostenere che le innovazioni che rendono inservibile il bene sono cosa diverse dalle (innovazioni) che comportano il cambio di destinazione d'uso del bene, oppure, 2) se si ritiene che rientrano tra le innovazioni anche quelle che comportano il cambio di destinazione d'uso del bene, la locuzione presente nell'art. 1120 c.c. deve essere interpretata nel senso di sono vietate le innovazioni che rendono completamente inservibili all'uso o al godimento i beni comuni, poichè, altrimenti, questa disposizione sarebbe scarsamente compatibile con il precedente art. 1117 ter c.c. che permette una particolare innovazione, che viene definita come "cambio di destinazione d'uso" dei beni.
Chiarito questo aspetto particolare, occorre sottolineare che la riforma del condominio ha anche ammesso e regolato una particoalre "innovazione" che consiste nel cambio di destinazione d'uso del bene condominiale. Infatti, l'art. 1117 ter c.c. rubricato con il titolo di "Modificazioni delle destinazioni d'uso" stabilisce che "Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico".
Anche nell'ipotesi di cambio di destinazione d'uso del bene è previsto il divieto di arrecare pregiudizio alla stabilità dell'edificio o al decoro architettonico.
La riforma del condominio non ha regolato il rapporto tra le innovazioni e i regolamenti di condominio, in questo ambito è possibile sostenere che i regolamenti di condominio (almeno quelli contrattuali) possono derogare le norme del codice in modo più restrittivo e prevedere dei limiti più restrittivi alle innovazioni, resta da valutare se questi limiti più restrittivi si applicano solo alle innovazioni ex art. 1120 c.c. o sono operanti anche per quel tipo di innovazioni denominate cambio di destinazione d'uso del bene ex art. 1117 ter c.c. (non previste nel codice del 1942).
Cassazione civ. sez. II, del 24 gennaio 2013, n. 1748 in pdf
