Il supercondominio presenta numerosi indici di complessità.
Le difficoltà nascono nel momento stesso in cui si cerca di dare una definizione di supercondominio, infatti, con la locuzione supercondominio non si intende un "condominio grande" o un "condominio con numerose unità immobiliari", ma si intende un insieme di condominii (autonomi), ma legati tra loro da servizi, impianti e beni comuni, cioè destinati a essere usati da tutti gli edifici.
Per spiegare il concetto di condominio complesso o supercondominio si può osservare che l’idea più comune di condominio è quella formata da un unico edifico, con più locali (ad uso abitativo o diverso).
In realtà, le tecniche costruttive degli edifici possono portare ad avere situazioni molto diverse tra loro. Infatti, nulla esclude che il condominio possa corrispondere a più edifici tra loro strutturalmente autonomi, aventi, però, in comune la strada di ingresso, il cancello, la portineria, la luce ecc.) Questi ultimi agglomerati edilizi possono dare vita ad un unico condominio (anche se formato da più edifici tra loro strutturalmente autonomi), che senza problemi potrebbe essere denominato condominio complesso.
Questa che era una definizione teorica di supercondominio è stata codificata dal legislatore della riforma del condominio nell'art. 1117 bis c.c. il quale prevede che "Le disposizioni in materia di condominio – si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117”.
La caratteristica del supercondominio è quella di avere dei beni o servizi o impianti destinati ad un uso comune, è opportuno sottolineare che il legislatore prevede come elemento peculiare e caratterizzante il supercondominio il bene destinato ad un uso comune, ma si disinteressa dell'allocazione del bene, in altri termini l'androne del supercondominio potrebbe anche essere collocato all'interno di uno solo degli edifici (il primo sulla strada), ma questo non esclude l'esistenza del supercondominio, poiché l'importante non è l'allocazione del bene (o l'equidistanza del bene tra i diversi edifici), ma l'uso del bene da parte di più edifici (alias proprietari dei diversi edifici)
Ulteriori difficoltà sorgono relativamente all'assemblea del supercondominio, infatti, il legislatore della riforma nell'intento di rendere più gestibile l'assemblea he previsto (con l'art. 67 disp. att. c.c.) che se i partecipanti sono più di 60, non si partecipa di persona, ma si partecipa tramite un rappresentante comune nominato dai singoli proprietari dei singoli edifici, ma solo per le assemblee di ordinaria amministrazione.
In queste situazioni edilizie complesse capita che si cerca di giungere ad una situazione di compromesso e si decide di non attivare il supercondominio, si è usata volutamente la locuzione attivare (in luogo di costituire) il supercondominio per sottolineare che il supercondominio si costituisce nel momento in cui si crea una pluralità di proprietari, dopo la costituzione occorre solo indire l'assemblea ed procedere all'attivazione dell'ente di gestione.
Non attivare un supercondominio comporta delle conseguenze anche molto pesanti civili e tributarie.
Violazioni tributarie. Infatti, sul piano tributario, non attivare un supercondominio significa omettere il pagamento delle ritenute d'acconto, ricordiamoci che il condominio, come un supercondominio è un sostituto d'imposta e l'omissione degli obblighi tributari è una responsabilità che ricade sui proprietari. Non attivare il supercondominio, significa anche non richiedere il codice fiscale dello stesso.
Violazione delle norme inderogabili del codice civile. Il codice civile individua con gli articoli 1138 c.c. e 72 disp. att. c.c. una serie di norme inderogabili, che la mancata attivazione del supercondominio porta a disapplicare. Infatti, non attivare il supercondominio porta ad eliminare l'assemblea del supercondominio, e porta a far deliberare alle assemblee dei singolo edificio su materie (quelle relative al 1117 bis c.c.) non di propria competenza, inoltre, con questo metodo si modificano i quorum deliberativi e costitutivi previsti nell'art. 1136 c.c. (in quanto calcolati sul singolo edificio e non sull'intero supercondominio) quando l'art. 1138 c.c. considera inderogabile l'art. 1136 c.c. Inoltre, verrebbe eluso (se non impedito) anche il diritto di ricorrere all'autorità giudiziaria contro le decisioni dell'assemblea del supercondominio ex art. 1137 c.c., norma, anche questa inderogabile (ex art. 1138 c.c.). Infine, sarebbe impossibile usare l'art. 63 disp. att. c.c. per recuperare le spese dei morosi, posto che l'art. 63 disp. att. c.c. si applica solo al rapporto amministratore – singolo proprietario e non al rapporto amministratore del singolo edificio – amministratore di altri edificio compreso nel supercondominio.
Violazione dei principi contabili e delle norme in materia di rendiconto. Preso atto che le spese del supercondominio sono pagate da qualcuno, se vengono pagate dall'amministratore del singolo edificio (pro quota o per intero) non attivare un supercondominio significa anche violare l'intera normativa contabile predisposta dalla riforma del condominio, infatti, sorvolando sul fatto che all'interno del rendiconto del singolo edificio sarebbero inserite anche spese relative al supercondominio, impedendo – di fatto – il controllo dell'assemblea del supercondominio, la mancata attivazione del conto corrente del supercondominio, porterebbe alla confusione tra diverse gestioni condominiali (del singolo edificio e supercondominio) con responsabilità dell'amministratore e possibilità di revoca dello stesso, (in quanto il conto corrente del condominio serve sia a tenere distinto il patrimonio dell'amministratore con quello del condominio, ma anche a tenere distinti i patrimoni di diversi condominii) ma impedirebbe anche la ricostruzione della contabilità in caso di problemi o contestazioni sul rendiconto del condominio.
Responsabilità dell'amministratore per il pagamento delle spese effettuate tramite versamenti ad uno degli altri amministratori compresi nel supercondominio (es. l'amministratore dell'edificio A versa delle somme di denaro all'amministratore dell'edificio B per pagare le spese dei beni comuni ad A+B). La mancata attivazione del supercondominio potrebbe spingere un amministratore di un edificio compreso nel supercondominio a versare la quota di spettanza del proprio edificio ad un altro amministratore affinché quest'ultimo provveda ai pagamenti. Il problema si porrà nel momento in cui l'amministratore che dovrebbe pagare i fornitori non vi provvede (in tal caso occorre ripagare), ma sarà responsabile anche l'amministratore (nel nostro esempio quello dell'edifico A) infatti, quest'ultimo, in base alle norme del mandato se sostituisce altri a se stesso per eseguire un'attività (pagamento di una spesa del supercondominio) risponde del sostituto ex art. 1717 c.c. potendo essere chiamato a restituire all'edificio A le somme versate all'edifico B e non usate dall'amministratore dell'edificio B per magare le spese del supercondominio.
Ecco, che in presenza di un supercondominio devono essere gli stessi amministratori dei singoli edifici (onde evitare problemi che potrebbero anche ricadere sulle loro spalle) a spingere per l'attivazione del supercondominio.
Cass. civ. sez. II, del 9 aprile 2014 n. 8339 in pdf
