Uno dei problemi ricorrenti nell'ambito del condominio è la trasformazione di un balcone in una veranda (chiusura del balcone con pannelli su tutti i lati).
La questione deve essere analizzata sotto vari aspetti, poiché non incide solo sul piano condominiale (civile), ma anche sul piano amministrativo e potrebbe incidere anche su diritti esclusi dei singoli proprietari (distanze tra costruzioni e diritto di vedere il fondo altrui).
Il singolo proprietario che intende trasformare un balcone in una veranda deve dotarsi di un provvedimento amministrativo (titolo abilitativo edilizio), onde evitare che possa incappare in violazioni delle norme edilizie con conseguenze anche penali. La questione non incide solo sulla necessità (o meno) del provvedimento amministrativo autorizzativo dell'intervento, ma, anche se il balcone (come pertinenza dell'appartamento) richiede un autonomo provvedimento edilizio.
Una volta che il proprietario ha ottenuto il provvedimento abilitativo edilizio ha risolto solo l'aspetto amministrativo del problema, in quanto il provvedimento amministrativo non è un elemento che dimostra la legittimità (civilistica) dell'opera e, certo, non significa che il Condominio o altri soggetti debbano essere accondiscendenti. In poche parole, il provvedimento amministrativo non può ledere diritti dei terzi (da intendersi come i diritti degli altri proprietari e del Condominio nel suo complesso).
Chiuso l'aspetto amministrativo della questione, si può passare ad analizzare l'aspetto civile – condominiale del problema.
La trasformazione di un balcone in veranda, incide su un bene (il balcone appunto) che potrebbe avere delle parti di natura condominiale (es. frontalini) e l'opera potrebbe incidere su queste parti condominiali oppure, l'intervento potrebbe incidere "solo" sul decoro dell'edificio (anche questo di competenza condominiale).
Se l'opera (la trasformazione del balcone in veranda) dovesse incidere su parti condominiali sarebbe opportuno richiedere l'autorizzazione dell'assemblea (anche se l'art. 1102 c.c. prevede un principio che potrebbe far superare il problema), più grave, invece, è la questione della modifica del decoro architettonico dell'edificio.
Sul punto sarebbe opportuno munirsi di una relazione tecnica che analizzi l'incidenza dell'opera sul decoro, sul punto si può sottolineare che occorre distinguere tra facciata principale dell'edificio (sul quale la tutela del decoro è piena) dai cortili interni e dalle c.d. vanelle per le quali la questione del decoro architettonico non è vista in modo così impellente. (Ovviamente in presenza di un fabbricato con importanza storica o di pregio – interno ed esterno – la tutela del decoro è sempre piena).
E' opportuno sottolineare che l'autorizzazione dell'assemblea non impedisce al singolo proprietario di contrastare l'opera direttamente, anzi espone il condominio ad una impugnativa ex art. 1137 cc se qualcuno dei proprietari non è d'accordo con la decisione dell'assemblea che autorizza l'opera in violazione del decoro architettonico (ecco l'importanza per il proprietario che intende trasformare il balcone in veranda e per il condominio di munirsi di una relazione tecnica sull'impatto architettonico dell'opera).
La trasformazione del balcone in veranda comporta (in teoria) sicuramente una variazione delle tabelle dei millesimi. Sul punto, però, interviene l'art. 69 disp. att. c.c. il quale dispone che è possibile procedere ad una modifica a maggioranza solo se la variazione incide per un 1/5 del valore proporzionale dell'unità immobiliare, in tale ipotesi (variazione di 1/5) il costo della modifica delle tabelle dei millesimi è a carico di colui che ha determinato il cambiamento.
Altri due aspetti devono essere analizzati la distanza della veranda dalle altre costruzioni (e in particolare dagli altri balconi, finestre e proprietà private) e il diritto di affaccio a favore (o a carico) degli altri balconi.
E' evidente che questi due aspetti incidono su diritti esclusivi dei singoli proprietari, non si tratta, in altre parole, di diritti condominiali ex art. 1117 c.c. sui quali l'assemblea di condominio può deliberare, tutto questo ha una doppia valenza, il condominio non può a agire in tutela di questi diritti (di terzi) e non può compromettere questi diritti (autorizzando l'opera lesiva di questi diritti). Una decisione dell'assemblea in tal senso sarebbe adottata (quanto meno) eccedendo le competenze e le materie sulle quali l'assemblea può deliberare.
Quanto alle distanze della veranda dagli altri balconi e finestre occorre distinguere in base al tipo di costruzione (verticale o a scalare o a gradoni) e alla superfice della veranda se questa è limitata alla superfice del balcone o supera la superfice del balcone.
In un edificio verticale, il problema delle distanze si pone solo con i proprietari limitrofi e può essere regolato dall'art. 907 c.c. "Quando si è acquistato il diritto di avere vedute (finestre e balconi) dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri", questo articolo si applica sicuramente alle vedute laterali rispetto il balcone che si vuole trasformare in veranda.
Diversa è la questione relativa al balcone superiore sul quale si intende innestare la parte superiore (tetto) della veranda, in questo caso si potrebbe pensare di applicare l'art. art. 907 c.c. u.c. il quale dispone che "Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia". Questo comma non è applicabile al balcone superiore (che fungerà da tetto della veranda) perché tale balcone (superiore) non ha nessuna veduta esercitabile sul balcone (sottostante), posto nella stessa verticale, (almeno fin quando la veranda rimane nei limiti del balcone inferiore). Infatti, in questo caso la veranda, non limita la veduta in avanti e in "appiombo" del proprietario del balcone sovrastante.
Fino ad ora abbiamo analizzato la questione della veranda costruita all'interno del perimetro del balcone e che non supera i limiti del balcone superiore e inferiore (e che non potrebbe superare tali limiti se consideriamo un tipico edificio verticale), però le sagome degli edifici possono dare luogo a diverse strutture, si pensi ad un edificio costruito con una struttura simile a quella di una scala, nei quali il balcone prosegue con un terrazzo.
In questi casi è possibile costruire una veranda fuori dal perimetro del balcone e che di fatto diventerebbe la copertura del terrazzo. In questa situazione la parte di veranda che supera il limite del balcone (inferiore) e che copre il terranno costituisce una limitazione al diritto di affaccio del balcone superiore e deve rispettare la distanza prevista dall'art. 907 c.c. (Cassazione civ. sez. VI, 27 marzo 2014 n. 7269)
E' opportuno sottolineare che una delibera assembleare che autorizza la costruzione a distanze minori o violando il diritto di affaccio del singolo proprietario sarebbe nulla, in quanto limiterebbe un diritto reale (proprietà) di uno dei proprietari, imponendogli una costruzione a distanza minore di quella legale, oppure, perché limerebbe il diritto (di servitù) di affaccio, che prima della costruzione era illimitato.
Cass. civ. sez. VI, 27 marzo 2014 n. 7269 in pdf
