Il rapporto tra comunione (ordinaria) e condominio
Quando si affronta il tema della comunione (ordinaria) o del condominio, ci si chiede sempre quale è il legame tra questi due istituti giuridici (la stessa domanda potrebbe essere posta chiedendosi quali sono le differenze tra comunione condominio).
Il condominio è sempre stato considerato come una comunione speciale, regolata espressamente dal codice con norme specifiche (e maggiori rispetto la semplice comunione ordinaria), questo è dovuto (da un lato) all'ampiezza sociale del fenomeno (che meritava una specifica e puntuale disciplina) e al fatto che il condominio (a differenza della comunione) difficilmente può terminare con una divisione (come la comunione ordinaria).
Quanto sopra detto è confermato dallo stesso codice civile che nelle norme in materia di condominio identifica i beni condominiali, come beni "comuni" e dall'art 1139 cc che rinvia alle norme in materia di comunione per quanto non espressamente previsto dalla normativa in materia di condominio.
La differente normativa tra comunione e condominio
Anche se la comunione (ordinaria) e il condominio posseggono degli elementi di congiunzione, notevoli sono le differenze.
La prima (già individuata) è quella relativa alla possibilità di avere la divisione e, quindi, l'estinzione della comunione, mentre nella comunione il diritto alla divisione (inteso come diritto di far terminare lo stato di comunione) è sempre riconosciuto e attuato, nel condominio è quasi impossibile ottenere l'estinzione della comunione sui beni condominiali attraverso la divisione.
Altra differenza può essere notata facendo riferimento al potere di disposizione della quota suoi beni in comunione, nella comunione ordinaria il contitolare può cedere la propria quota sulla comunione a chiunque, nel condominio la quota sui beni condominiali è strettamente legata all'unità immobiliare compresa nel condominio è non è cedibile separatamente dall'unita immobiliare cui accedere come pertinenza necessaria.
Ulteriore differenza è quella relativa all'obbligo di nominare un amministratore, nella comunione è una scelta facoltativa (non avendo l'amministratore della comunione poteri attribuiti dal legislatore), mentre nel condominio superato un numero di proprietari scatta l'obbligo di nominare un amministratore i cui poteri sono individuati dal legislatore.
Infine, altra differenza riguarda la ripartizione delle spese di gestione, nella comunione la ripartizione è effettuata in parti uguali se non sono indicate differenze di quote, nel condomino la ripartizione è proporzionale al valore dei millesimi ex art. 1123 cc.
L'esecuzione di spese urgenti per la gestione dei beni nel condominio e nella comunione
Le differenze tra comunione e condominio si ripercuotono anche sui principi che regolano l'esecuzione di opere urgenti (e delle relative spese).
Infatti, nella comunione ordinaria l'art. 1110 cc stabilisce che il partecipante alla comunione ha diritto al rimborso per le spese che ha sostenuto in presenza dell'inerzia o trascuratezza degli altri contitolari o dell'amministratore (se nominato). Nel condominio l'art. 1134 cc prevede che il condominio che ha assunto la gestione dei beni comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso salvo che riguardi una spesa urgente.
L'accertamento dell'urgenza per l'esecuzione delle opere nel condominio ex art. 1134 cc
Come si è già detto in base all'art. 1134 cc il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso purchè ne dimostri, ex art. 1134 c.c., l'urgenza, ossia che le opere dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini. al fine di evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune.
Nel condominio il proprietario che intende eseguire l'opera urgete (ed ottenere il rimborso) si assume l'onere della prova dell'urgenza e dell'accertamento dell'esistenza dell'urgenza (in caso di contestazioni).
Nel condominio, la prova dell'indifferibilità (urgenza) della spesa incombe sul condomino che chiede il rimborso, il quale deve dimostrare, a tal fine, la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini.
L'accertamento (la valutazione) relativa all'esistenza dell'urgenza è una valutazione di fatto che compete al giudice di merito e detto giudizio è insindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato.
Questi sono gli elementi peculiari della gestione dei beni condominiali effettuata solo da uno dei proprietari, ove si eliminassero tali elementi si uniformerebbero le differenti fattispecie previste e regolamentate dagli artt. 1110 e 1134 c.c.
Infatti, solo l'art. 1110 cod. civ., in materia di comunione ordinaria, escludendo ogni rilievo dell'urgenza o meno dei lavori, stabilisce che il partecipante alla comunione, il quale, in caso di trascuranza degli altri compartecipi o dell'amministratore, abbia sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso a condizione di aver precedentemente interpellato o, quantomeno preventivamente avvertito gli altri partecipanti o l'amministratore. Solo in siffatta evenienza, pertanto, in caso di inattività di questi ultimi, egli può procedere senz'altro agli esborsi e pretenderne il rimborso, ed incombere su di lui l'onere della prova sia della trascuranza che della necessità dei lavori.
Cass., civ. sez. II, del 8 maggio 2017, n. 11185
