I problemi più comuni che possono sorgere durante la divisione
La divisione (amichevole, contrattuale o giudiziale) presenta sempre grosse difficoltà, basterebbe pensare
- alla necessità di dover distinguere la divisione vera e propria da altre operazioni (mero frazionamento del bene comune) che non portano alla divisione
- alla formazione dei singoli lotti o quote dei beni in comune, soprattutto quando i beni hanno natura diversa e non omogenea
- alla valutazione se alla divisione devono partecipare i creditori ipotecari o gli acquirenti delle singole quote della comunione
- se è possibile una divisione che non determina immediatamente (dopo la divisione) il godimento esclusivo del bene
- divisione con o senza estrazione a sorte dei singoli lotti o quote
- alla necessità di regolare l'uso del bene prima della divisione tra tutti i contitolari,
- alla necessità di regolare il pagamento dell'indennità di occupazione derivante dall'uso esclusivo che uno dei titolari ha fatto del bene in comune.
La divisione e i beni pertinenziali
Alcune volte a tali difficoltà si aggiungono altre questioni derivanti da situazioni concrete molto particolari, infatti, potrebbe accadere che uno dei beni immobili oggetto della divisione sia arredato con dei quadri (di notevole valore) e che tali quadri "scompaiono" durante la divisione (quindi, l'assegnazione del bene immobile operata con la divisione non faccia riferimento espresso a tali beni mobili).
Per poter risolvere questa vicenda occorre individuare
- a) la natura giuridica (pertinenza) del legale (se esiste) tra quadro e bene immobile,
- b) come si elimina tale legame (pertinenziale tra bene principale e bene accessorio)
- c) se l'eventuale divisione deve espressamente assegnare anche i beni che arredano l'immobile, oppure, detto in altro modo, occorre stabilire se l'assegnazione avvenuta con la divisione comprende (o meno anche i beni pertinenziali)
Definizione di pertinenza
Il legame pertinenziale tra bene principale e bene accessorio o pertinenziale è descritto nell'art. 817 cc secondo il quale per aversi una pertinenza è necessario che un bene sia destinato in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima. L'art. 817 cc è interessante perché permette di individuare, in modo diretto, colui che ha il potere di creare il legame pertinenziale (il proprietario del bene principale e del bene secondario), il medesimo articolo permette di individuare, anche se in modo indiretto, colui che può eliminare il legame pertinenziale, sempre (e solo) il proprietario del bene principale e del bene secondario.
Eliminazione vincolo pertinenziale (sottrazione del bene)
Di conseguenza, sempre leggendo a contrario l'art. 817 cc, risulta che se un soggetto estraneo sottrae il bene pertinenziale questo atto non può essere considerato come eliminazione del vincolo pertinenziale, identico discorso deve essere fatto nell'ipotesi in cui uno dei contitolari sottrae ad uno dei beni che fanno parte della comunione delle pertinenze, soprattutto quando, in presenza di questa sottrazione gli altri contitolari reagiscono e contestano la sottrazione e chiedono la restituzione del bene sottratto o il suo valore.
Quindi, se uno dei contitolari dei beni comuni sottrae dalla comunione dei beni pertinenziali, questo atto non serve ad eliminare il vincolo pertinenziale.
Assegnazione non espressa delle pertinenze al momento della divisione
Passando ad analizzare la sorte dei beni pertinenziali durante e dopo la divisione è opportuno partire dall'art. 818 cc che individua il principio generale secondo "gli atti che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto", da quanto detto risulta che l'atto (vendita) che ha ad oggetto il bene principale comprende anche le pertinenze salvo l'ipotesi in cui nel medesimo atto non sia stato scritto il contrario (eliminando, così il vincolo pertinenziale tra bene principale e bene secondario).
Quindi, applicando il principio sopra esposto anche alle divisioni, risulta che la divisione (l'assegnazione che con la divisione viene fatta di un bene comune) comprende anche i beni pertinenziali, anche se la divisione non ha espressamente disposto dei beni medesimi (trattandosi di una assegnazione implicita della pertinenza ex art. 818 cc). Non è necessario che la divisione faccia riferimento in modo esplicito alle pertinenze, in quanto un riferimento esplicito alle pertinenze è necessario solo "se" e "quando" l'atto di disposizione che ha ad oggetto il bene principale rompe il vincolo pertinenziale.
Quindi, se il bene pertinenziale (quadri) in questione (ad esempio posizionati lungo l'atrio di una sala cinematografica, di apparente epoca liberty in sintonia con il restante arredamento risalente a tale periodo) costituivano decorazione dell'immobile comune, essendone pertinenze, stante la destinazione durevole di tali beni (quadri) ad ornamento del bene immobile comune (cinema); la sorte della pertinenza – (non venuta meno mediante la sottrazione dei quadri, posto che la cessazione può avvenire solo con un atto volontario dell'avente diritto) – ha seguito quella della cosa principale, sicché, a seguito della divisione, la pertinenza (quadri) sono stati virtualmente assegnati al soggetto cui è stato assegnato il bene principale (cinema).
Cass., civ. sez. II, del 24 febbraio 2016, n. 3664 in pdf
