Per comprendere il sistema della ripartizione delle spese per la manutenzione del bene locato occorre precisare che si tratta di un rimborso diverso da quello relativo ai miglioramenti apportati al bene locato e che le opere di manutenzione presuppongono che il bene locato mantenga la stessa destinazione economica che aveva al momento della stipula del contratto (es. non è possibile trasformare un deposito in abitazione anche usando le spese di manutenzione).
è opportuno partire dall'art. 1575 n. 2 c.c. secondo la quale il locatore è obbligato a mantenere la cosa locata in uno stato da servire all'uso convenuto. Quindi, sussiste un generale obbligo a carico del locatore di effettuare tutti gli interventi necessari a mantenere il bene locato in uno stato idoneo a essere usato come convenuto dalla locazione.
Per cui, in teoria, sarebbero a carico del locatore anche le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria. Nell'ambito delle spese di manutenzione rientrano sia le spese direttamente riferibili al bene locato sia quelle riferibili (in modo indiretto) al bene locato come quelle di gestione dei beni condominiali ex art. 1117 c.c.
Questo principio però è limitato dal successivo articolo 1576 c.c. secondo il quale il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
Ecco, quindi, che il principio generale indicato dall'art. 1575 c.c. comincia a trovare delle limitazioni nell'art.. 1576 c.c. nelle spese di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore oppure nelle spese ordinarie a carico dell'inquilino se la locazione di bene mobile.
Il legislatore, onde evitare, comportamenti contrari alla buona fede (non riparo il bene per far dispetto all'inquilino) ha previsto l'art. 1577 c.c. secondo il quale "quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore".
Il legislatore completa il quadro con l'art. 1609 c.c. secondo il quale "le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali".
Questa è la disciplina generale del codice civile, ora, bisogna integrarla con la disciplina speciale.
Quanto alla legge del 27 luglio 1978 n. 392 (equo canone) l'unica norma ancora esistente (almeno per le locazione ad uso abitativo) è l'art. 9 relativo agli oneri accessori (spese condominiali) le quali sono a carico dell'inquilino, l'altra norma (art. 23) relativa alle spese straordinarie e al diritto a favore del proprietario di aumentare in canone in una percentuale relativa alla spesa straordinaria sostenuta è stata abrogata dall'art 14 legge 9 .12 .1998 n. 431 "Sono altresí abrogati gli articoli 1, 3, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 54, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 75, 76, 77, 78, 79, limitatamente alle locazioni abitative, e 83 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni".
Ecco, che si pone il problema di valutare se la disciplina (frammentata) è, quanto meno, derogabile, dalle parti (inquilino e proprietario) al momento della stipula del contratto di locazione. La disciplina indicata (sia nel codice civiel sia nelle leggi speciali) è derogabile con accordo tra le parti. Una tale clausola è – di solito – contenuta nel contratto di locazione e può spingersi fino al punto in cui tutte le spese ordinarie e straordinarie sono a carico dell'inquilino. E' anche possibile che il contratto faccia riferimento alla suddivisione delle spese redatto dalle associazioni di categoria (inquilini proprietari), ovviamente il richiamo deve essere espresso (se nulla viene detto nel contratto di locazione vige la normativa legale) ed è opportuno che le parti alleghino al contratto di locazione tale schema. In altri termini, questo tipo di suddivisione fatta dalle associazioni di categoria non è vincolate per l'inquilino e il proprietario e, soprattutto, non si inserisce automaticamente nel contratto di locazione, anzi per essere applicabile deve essere espressamente richiamata dal contratto.
Si è detto che le parti possono derogare la normativa del codice fino al punto di addossare tutte le spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria) al conduttore, questa previsione non significa che il conduttore è lascito senza tutela, ma significa semplicemente che il maggiore onere a suo carico sarà controbilanciato da un canone adeguato – eventualmente – più basso rispetto quello usuale.
Inoltre, le parti potrebbero accordarsi anche nel senso che dal conduttore si assunta non solo la spesa dell'opera, (es. l'opera di manutenzione è eseguita dal proprietario il conduttore paga il costo), ma anche l'esecuzione dell'opera (es. chiamare l'impresa esecutrice, indicare il tecnico ecc.) la situazione potrebbe sembrare di poca importanza, in realtà assumere anche l'esecuzione dell'opera da un lato garantisce il controllo del costo, (interesse del conduttore) ma dall'altro comporta l'assunzione del peso della ricerca dell'impresa ecc. (interesse del proprietario). Cass. civ. sez. III del 17 febbraio 2014 n. 3616 "Basterà osservare che la corte di appello ha ampiamente e congruamente motivato sulla ricostruzione da darsi a tale regolamento e, in particolare, sulla interpretazione della clausola n. 9 del contratto; la quale, nel porre a carico del conduttore “l’onere di ogni eventuale restauro, miglioramento o addizione”, mirava a sollevare espressamente il locatore da ogni obbligo in tal senso (vuoi di esecuzione diretta dei lavori, vuoi di rimborso dei costi), non anche ad “obbligare la srl ad eseguire restauri” espressamente definiti eventuali. A ciò va aggiunto che la motivazione appare logica ed adeguata anche là dove se ne lamenta la contraddittorietà nella qualificazione degli interventi straordinari, avendo la corte territoriale argomentato: “è dunque certo che i danni teoricamente imputabili al conduttore, per loro natura e consistenza, non comportavano interventi di ripristino implicanti un’attività straordinaria ed una spesa esorbitante per il locatore".
Potrebbe capitare che l'esecuzione dell'opera sia urgente e l'obbligato non vi provvede. a questo punto occorre distinguere in base al soggetto obbligato e al costo dell'intervento. Infatti, se obbligato è il conduttore, quest'ultimo non avrebbe interesse a pagare un canone per un locale che potrebbe essere usato male o addirittura non usato per la cattiva manutenzione, quindi, se il conduttore non esegue manutenzione nel proprio interesse, significa che o è in difficoltà economiche oppure non interesse a continuare la locazione. Se, invece, obbligato ad eseguire le opere è il proprietario il mancato intervento potrebbe dipendere da mala fede ed essere usato come un incentivo per allontanare il conduttore (che potrebbe avere un canone basso).
In tali ipotesi interviene il legislatore in due modi prevedendo che il conduttore ha diritto al rimborso delle spese per le riparazioni eccedenti la normale manutenzione se, avendo il carattere dell’urgenza, il conduttore ha avvisato il locatore e nell’inerzia di questi, ha provveduto direttamente ai lavori (ex multis Cass. civ. sez. III del 20 febbraio 2014 n. 4064 inoltre Cass. 10742 del 2002, 4583 del 2008, 16136 del 2010) ex art. 1577 c.c. .
Inoltre, se la mancata esecuzione delle opere di manutenzione provoca un danno il conduttore ha diritto al risarcimento del danno derivante dalla mancata esecuzione dei lavori di manutenzione Cass. civ. sez. II, 27 marzo 2014 n. 7210 "la corte di appello: – ha riconosciuto al (OMISSIS) anche il risarcimento del danno da diminuzione di fatturato, che costituisce appunto una tipica voce di lucro cessante; – in tanto la perdita di fatturato puo’ essere imputata al locatore, in quanto sia comprovatamente dipesa dai vizi della cosa locata; su questa premessa, la corte di appello non ha omesso alcuna pronuncia, riconoscendo effettivamente al (OMISSIS) anche il risarcimento del danno da diminuzione di fatturato proprio perche’ ritenuta (anche se solo in parte) derivante dai vizi manutentivi dei locali; – la riduzione del risarcimento a tale titolo (10% della diminuzione complessiva di fatturato cosi’ come accertata dal ctu) risponde al fatto che la corte di appello, proprio sulla base della ctu, ha logicamente ritenuto che tale diminuzione complessiva non potesse essere interamente addebitata al Comune, perche’ derivante anche da altri e preponderanti fattori di natura gestionale; – diversamente da quanto vorrebbe il ricorrente, la prova in se’ della diminuzione di fatturato non e’ evidentemente ancora la prova della sua integrale riferibilita’ causale al locatore. Osserva la corte di appello “se il fattore imputabile al Comune e’ quello dei vizi dei locali per difetto di manutenzione, e’ allora logico, ma soprattutto equo, imputare al Comune la riduzione del fatturato obiettivamente verificatasi, nella stessa percentuale gia’ individuata ai fini della riduzione del canone: vale a dire in misura del 10%”. Ne’ “le altre prove richieste dal (OMISSIS) appaiono idonee a dimostrare, neanche qualora dovessero dare il risultato dal medesimo sperato, la imputabilita’ della riduzione del fatturato al Comune”.
E' da escludere che il conduttore posa autoridursi il canone per la mancata esecuzione delle opere di manutenzione.
