In un precedente articolo avevamo anticipato come il testo della riforma del condominio approvato dal Senato era stato trasmesso alla Camera dei deputati "Atti Camera AC 4041" e assegnato dalla Presidenza della Camera alla Commissione Giustizia.
La Commissione Giustizia della Camera aveva adottato come testo base quello approvato dal Senato, ma aveva deciso di affidare l'individuazione di eventuali modifiche ad un comitato ristretto.
Il 23 maggio 2012 il comitato ristretto ha concluso i lavori e ha presentato alla Commissione Giustizia della Camera il testo con le modifiche considerate opportune, la Commissione Giustizia ha accolto le modifiche apportate e ha approvato il testo presentato, facendo proprio il documento proposto dal Comitato ristretto (ecco il nuovo testo approvato il 23 maggio 2012 dalla Commissione Giustizia).
Si può dire che la Commissione Giustizia della Camera ha chiuso i lavori.
Ora si attende solo che l'argomento sia posto all'ordine del giorno della Camera dei Deputati in seduta plenaria per l'approvazione definitiva; questa calendarizzazione potrebbe avvenire prima della chiusura dei lavori per la pausa estiva, questo comporta che entro fine anno (o entro la fine della legislatura) il Senato della Repubblica potrebbe approvare il testo in seconda lettura, in questo modo la riforma del Condominio diventerebbe legge dello Stato.
Vediamo alcune delle modicfiche apportate al testo.
La commissione giustizia della Camera non ha attribuito al condominio la capacità giuridica generale, non ritendo che sussistessero le condizioni per riconoscere al condominio tale capacità, confermando, in questo modo, la scelta fatta dal Senato. E' vero che in alcuni casi, coerentemente con la tradizione giuridica sviluppatosi dal 1942 ad oggi, il condominio può avere una limitata soggettività, ma il testo approvato in Commissione Giustizia ha escluso di configurare il condominio un soggetto titolare di diritti reali sulle parti comuni dell'edificio. Dunque, i proprietari esclusivi delle unità abitative sono anche comproprietari delle parti di uso comune.
Sono state riviste le scelte in materia di quorum costitutivi e deliberativi dell'assemblea.
Regole specifiche per la mediazione. Il nuovo articolo 71-ter nelle disp. att. del codice civile delinea l'ampiezza del concetto di «controversia in materia di condominio» ai fini della mediazione obbligatoria ex articolo 5 comma 1 del decreto legislativo n. 28/2010, di fatto si andrà in mediazione per ogni controversia per cui è "parte" il condominio e, finalmente, coordina la normativa della mediazione con i poteri dell'assemblea. In particolare, dalla norma si può dedurre che senza decisione dell'assemblea non ci può essere mediazione o accordo di mediazione e l'amministratore non potrà andare in mediazione.
Sarebbe opportuno che gli amministratori si applicassero fin da ora queste regole, fatte per evitare sia abusi degli amministratori, sia abusi degli organismi di mediazione, anzi si potrebbe anche cominciare ad affermare che gli organismi di mediazione e i mediatori non possono accettare la presenza dell'amministratore nel procedimento di mediazione senza una delibera dell'assemblea.
«Art. 71-ter. – Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dalla errata applicazione delle disposizioni del Libro terzo, Titolo VII, Capo II del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni di attuazione, nonché le controversie in cui il condominio è parte.
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione che si trovi nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumersi con le maggioranze di cui alL'articolo 1136, secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere detta delibera, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con le maggioranze di cui alL'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiungono le predette maggioranze, la proposta si deve intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare».
Attenzione, però, che il testo di legge non considera che la mediazione deve chiudersi in 4 mesi e che per convocare l'assemblea di condominio "valida" servono minimo 20 giorni, (infatti, il codice civile richiede che tra la data di ricezione dell'avviso di convocazione e l'assemblea devono decorrere 5 giorni, a questi giorni devono essere aggiunti i tempi tecnici necessari per far rientrare le cartoline di ritorno delle raccomandate onde avere la certezza delle convocazioni).
Inoltre il testo di legge non regola cosa accade nell'ipotesi in cui inizia in procedimento di mediazione, cioè il condominio riceve l'invio a presentarsi in mediazione, l'amministratore convoca l'assemblea per decidere in merito, l'assemblea delibera di presentarsi in mediazione e, in seguito, delibera anche sull'accordo di mediazione, ma la delibera dell'assemblea (una delle due o entrambe) è impugnata ex art. 1137 c.c. e dopo quanche anno arriva la sentenza di annullamento o di nullità della stessa delibera, in tale situazione cosa accade all'accordo di mediazione ?
E' prevista la sospensione del voto in caso di morosità del singolo proprietario, sul punto si lascia al lettore immaginare se una norma prevista in materia societaria (in cui si devono solo coprire dei conferimenti) possa essere trasportata in materia condominiale (in cui devono essere coperte solo le spese di gestione) e si lascia immaginare al lettore i possibili e sconfinati abusi e i possibili e sconfinati contenziosi nascenti dalla mancanza di una regolamentazione specifica.
Se, da un lato, viene eliminato l'obbligo di iscrizione presso la Camera di commercio degli amministratori, dall'altro si prevede un registro dei Condomini e (forse) degli amministratori presso l'agenzia del territorio.
Resta l'obbligo di redigere il rendiconto tramite il principio di competenza, sul punto una sola domanda è opportuno porsi, se il rendiconto per antomanomasia (e ci si riferisce all'estratto conto bancario dei conti correnti) fosse redatto secondo principio di competenza, rappresenterebbe la situazione reale del conto corrente ? Oppure, detto in modo diverso, perchè al rendiconto (estratto conto) dei conti correnti non si applica il principio di competenza ?
Nei condomini è necessario conoscere le operazioni (in entrata e in uscita) realmente svolte (le spese effettivamente pagate e le entrate effettivamente riscosse) nel rendiconto del condominio non devono essere rappresentate situazioni non reali e non devono essere inserite operazioni (in entrata o in uscita) non effettuate o situazioni immeginarie o putative. In poche parole, il rendiconto del condominio deve rappresentare solo le operazioni realmente svolte dall'amministratore di condominio e non le operazioni che l'amministratore di condominio avrebbe voluto svolgere, ma che, in realtà, non ha svolto o compiuto.
E' prevista la possibilità di aprire un sito internet dei Condominio al fine di permettere il controllo giornaliero dei conti dello stesso da parte dei singoli proprietari. Considerando il costo dell'operazione dovrebbe essere spiegata l'utilità della norma, utilità che sarebbe chiara solo se si ammette che il rendiconto redatto con principio di competenza non porta a rappresentare la situazione reale del condominio.
Sono presenti anche altre novità, basta pensare alla responsabilità solidale del vecchio proprietario con il nuovo proprietario per le quote condominiali, fino al momento in cui non è comunicato o consegnato all'aministratore il contratto di vendita.
Un ultimo elemento degno di nota è il divieto (contenuto nel nuovo art. 66 disp. att. c.c. comma 2) per l'amministratore di convocare l'assemblea durante i giorni di festa di una delle religioni che hanno stipulato intese con lo Stato Italiano
L'assemblea ……… non può svolgersi in un giorno in cui ricorre una festività religiosa riconosciuta come tale dalla Chiesa cattolica o dalle confessioni che, ai sensi dell'articolo 8, terzo comma, della Costituzione, hanno stipulato intese con lo Stato.
Ora, è evidente che l'amministratore
- dovrà munirsi dell'elenco di tutte le confessioni religiose che hanno stipulato intese con lo Stato Italiano,
- dovrà munirsi dell'elenco delle "festività" di tutte le confessioni religiose che hanno stipulato intese con lo Stato Italiano
questo perchè solo dopo aver consultato i predetti elenchi potrà scegliere i giorni entro cui tenere l'assemblea, dunque, per il legislatore Italiano, l'amministratore di condominio oltre ad essere un esperto di diritto civile e di diritto tributario, dovrà essere anche un esperto di diritto delle religioni …….. (!). Resta solo da chiedersi perchè una tale norma non è prevista anche per le convocazioni delle società e degli altri enti privati (come le associazioni, i comitati e le fondazioni). Sarebbe opportuno anche domandarsi se l'amministratore di condominio può, per semplificare la procedura, chiedere ed ottenere informazioni sull'orientamento religioso dei singoli proprietari …….. (!).
