I tempi della divisione
La divisione non è un procedimento semplice o breve. Le complicazioni possono derivare dall'alto numero di partecipanti (con annesse difficoltà relative all'individuazione delle singole quote in base ai diversi titoli), alla complessità dei beni da dividere (con annesse difficoltà di indentificare i beni compresi nella comunione o con le difficoltà relative alla determinazione delle singole quote).
Materiale formazione delle quote
Il principio stabilito dall'art. 727 c.c., in virtù del quale nello scioglimento della comunione il giudice deve formare lotti comprensivi di eguali quantità di beni mobili, immobili e crediti, non ha natura assoluta e vincolante, ma costituisce un mero criterio di massima.
Ne consegue che resta in facoltà del giudice della divisione formare i lotti anche in maniera diversa, là dove ad esempio ritenga che l'interesse dei condividenti sia meglio soddisfatto attraverso l'attribuzione di un intero immobile, piuttosto che attraverso il suo frazionamento, e il relativo giudizio è incensurabile in cassazione, se adeguatamente motivato.
La determinazione dei valore dei beni da dividere
Per procedere alla divisione occorre assegnare un valore ai beni da dividere. In assenza di principi scelti dal legislatore, la stima dei beni da dividere e la scelta del criterio da adottare per la determinazione del relativo valore – con riguardo a natura, ubicazione, consistenza, possibile utilizzazione e condizioni di mercato – rientrano nel potere discrezionale ed esclusivo del giudice del merito.
Il diverso valore dei beni all'inizio del procedimento di divisione e alla fine della divisione
Le difficoltà che allungano i tempi della divisione incidono anche sul valore dei beni da dividere. Infatti, può capitare che alcuni beni si rivalutano (aumentando il loro valore) altri si deprezzano (diminuendo il loro valore) e se sono già state formate le porzioni, può capitare che il valore delle porzioni concrete non corrisponde al valore delle diverse quote astratte.
E, di conseguenza, può capitare che un lotto riceve un incremento di valore rispetto ad un altro lotto che subisce un decremento di valore. Questi apprezzamenti o deprezzamenti dei beni (usuali durante un determinato arco di tempo) dovuti anche solo all'andamento del mercato (o ad altri fattori (come la mancata manutenzione del bene) possono essere talmente alti da inficiare la corrispondenza tra il valore delle singole porzioni e il valore effettivo dei beni attribuiti a seguito della divisione, stabilito dagli artt. 726 e 727 c.c.
La stima dei beni per la formazione delle singole porzioni conformemente al valore delle quote
Risulta ovvio che per la formazione delle quote da assegnare con la divisione presuppone la stima dei beni da dividere, il passaggio del tempo tra la stima dei beni da dividere (al fine di formare le porzioni di valore equivalente alle quote) pone il problema se l'esigenza di addivenire rapidamente alla divisione si concilia con l'esigenza di ripetere le stime dei beni (allungando i tempi della divisione), in altri termini, ci si chiede se la stima dei beni da dividere è unica (e immutabile) oppure ci possono essere diverse stime dei beni per garantire la corrispondenza tra il valore dei beni compresi nelle quote concrete al valore della quota astratta.
Sicuramente la stima dei beni per la formazione delle quote va compiuta con riferimento al loro valore venale al tempo della divisione, coincidente, nel caso di divisione giudiziale, con il momento di presentazione della relativa domanda giudiziale.
Ma nella divisione ereditaria, occorrendo assicurare la formazione di porzioni di valore corrispondente alle quote, può farsi riferimento alla stima dei beni effettuata in data non troppo vicinà a quella della decisione soltanto se si accerti che, nonostante il tempo trascorso, per la stasi del mercato o per il minor apprezzamento del bene in relazione alle sue caratteristiche, non sia intervenuto un mutamento di valore che renda necessario l'adeguamento di quello stabilito al tempo della stima.
Prova del diverso valore del bene
La parte che solleciti una rivalutazione degli immobili per effetto del tempo trascorso dall'epoca della stima deve peraltro allegare ragioni di significativo mutamento del valore degli stessi intervenute medio tempore, non essendo sufficiente il mero riferimento al lasso temporale intercorso
Il diverso valore dei beni incide anche sull'eventuale conguaglio, infatti, la rivalutazione d'ufficio da parte del giudice del valore del conguaglio originale è dovuta se e nei limiti in cui nel frattempo vi sia stata una apprezzabile lievitazione del prezzo di mercato del bene, tale da comportare una chiara sproporzione nel valore delle quote di cui sono rispettivamente titolari i condividenti e quindi una alterazione della funzione di riequilibrio cui il conguaglio è finalizzato. Ciò che spetta alla parte è solo un onere di allegazione circa l'avvenuta verificazione della sproporzione eventualmente intervenuta, al fine di sollecitare i poteri officiosi di accertamento del giudice.
Cass., civ. sez. II, del 12 dicembre 2017, n. 29733
Aggiornamento: Cass. civ. sez. II del 21 giugno 2019 n. 16767
I principi sopra esposti sono stati confermati dalla Cass. civ. sez. II del 21 giugno 2019 n. 16767. Secondo la Corte di Cassazione, in materia di divisione, la stima dei beni per la formazione delle quote va compiuta con riferimento al loro valore venale al tempo della divisione, coincidente, nel caso di divisione giudiziale, con il momento di presentazione della relativa domanda giudiziale (ex plurimis, Cass. n. 29733 del 2017; Cass. n. 21632 del 2010; Cass. n. 15634 del 2006). Cass. civ. sez. II del 21 giugno 2019 n. 16767.
Al riguardo, si è specificato che, nel relativo giudizio, occorrendo assicurare la formazione di porzioni di valore corrispondente alle quote, può farsi riferimento alla stima dei beni effettuata in data non troppo vicina a quella della decisione soltanto se si accerti che, nonostante il tempo trascorso, per la stasi del mercato o per il minor apprezzamento del bene in relazione alle sue caratteristiche, non sia intervenuto un mutamento di valore che renda necessario l'adeguamento di quello stabilito al tempo della stima (Cass. n. 3635 del 2007). Cass. civ. sez. II del 21 giugno 2019 n. 16767
Peraltro, è principio altrettanto consolidato che la stima dei beni da dividere e la scelta del criterio da adottare per la determinazione del relativo valore – con riguardo a natura, ubicazione, consistenza, possibile utilizzazione e condizioni di mercato – rientrano nel potere discrezionale ed esclusivo del giudice del merito, le cui valutazioni in proposito sono insindacabili in sede di legittimità (Cass. n. 18546 del 2017). Cass. civ. sez. II del 21 giugno 2019 n. 16767
E peraltro, la parte che solleciti una rivalutazione degli immobili per effetto del tempo trascorso dall'epoca della stima deve allegare le ragioni di significativo mutamento del valore degli stessi intervenute medio tempore [che, nella specie, non risulta verificatasi], non essendo sufficiente il mero riferimento al lasso temporale intercorso (Cass. n. 21632 del 2010; Cass. n. 3029 del 2009).Cass. civ. sez. II del 21 giugno 2019 n. 16767
