Quando un bene è in comproprietà e si desidera locare detto bene occorre comprendere se è necessario ottenere il consenso di tutti i comproprietari (e quindi avere la firma sul contratto di locazione di tutti i comproprietari) anche in base al disposto dell'art. 1105 c.c. Oppure è necessario che il comproprietario stipulante abbia la procura degli altri, perchè in base alle norme del mandato la procura non autorizza a compiere gli atti di straordinaria amministrazione non espressamente indicati ex art. 1706 c.c. ss.
Il problema, ovviamente, non riguarda solo la stipula della locazione, ma anche l'individuazione del soggetto che può dare disdetta (la disdetta deve essere o meno sottoscritta da tutti i comproprietari per produrre effetto ?) o del soggetto che può riscuotere il canone (e, di conseguenza, del soggetto a cui è lecito pagare il canone).
Ove venisse seguita la ricotruzione sopra prospettata (molto restrittiva e rigida) le conseguenze (non solo giuridiche, ma anche economiche) sarebbero notevoli: tutti i contratti di locazione stipulati solo da uno dei comproprietari sarebbero – quanto meno – inefficaci.
Sul punto è intervenuta la Cassazione sezioni unite del 4 luglio 2012 n. 11135 la quale ha inquadrato la fattispecie (la stipula di un contratto di locazione di un bene in comproprietà solo da parte di uno dei comproprietari) nell'ambito dell'istituto della negotiorum gestor. Di fatto, ammettendo che uno dei comproprietari può stipulare il contratto di locazione, il pagamento del canone fatto solo al compropietario locatore stipulante libera il conduttore verso tutti i comproprietari. E se uno degli altri comproprietari vuole la propria quota, la richiesta implica la ratifica dell'operato del comproprietario locatore stipulante.
Cassazione Sezioni Unite del 4 luglio 2012 n. 11135
In conclusione, la questione sottoposta all’esame di queste Sezioni Unite deve essere risolta con l’affermazione del seguente principio di diritto: «La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell’ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all’art. 2032 cod. civ., sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore potrà ratificare (l'operato del gestore e, ai sensi dell’art. 1705, secondo comma, cod. civ., applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 cod. civ., ed esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa».
