Prima di sottoscrivere un contratto di locazione ad uso commerciale si dovrebbe procedere ad una doppia valutazione (preventiva): a) se il bene può essere oggetto del contratto (è idoneo in astratto) ad essere locato; b) se il bene ha le caratteristiche (fisiche o amministrative) per essere destinato all'uso specifico che intende farne il conduttore (quindi, non si tratta di una valutazione astratta, ma concreta in relazione alla destinazione es. bar, autorimessa, magazzino, cinema ecc.); c) se sussistono ostacoli alla concreta destinazione che intende dargli in conduttore (es. adibire un locale al piano terra di un condominio ad cinema o discoteca, quando il regolamento di condominio vieta tale uso specifico oppure per la struttura del locale non è possibile eseguire opere edilizie che consentono di ottenere i permessi necessari).
Quando non si esegue una valutazione e uno studio accurato prima della stipula del contratto, inevitabilmente, dopo la stipula del contratto sorge il problema su quale delle due parti (conduttore o locatore) si addosserà la responsabilità derivante dall'impossibilità di poter adibire il locale all'uso concreto previsto nel contratto oppure a quale delle due parti contrattuali sarà addebitabile l'impossibilità di continuare l'attività iniziata nel locale.
Si tratta di aspetti molto importanti, sia dal punti di vista giuridico, sia dal punto di vista economico, poiché, da un lato, il locatore rischia di perdere la rendita derivante dal canone (e se il vizio del bene è imputabile al proprietario rischia di risarcire i danni all'inquilino), dall'altro, il conduttore rischia di perdere l'investimento iniziale o di dover ripetere (con un aumento dei costi iniziali) l'investimento iniziale se ha effettuato una scelta del locale non ponderata. Naturalmente, nessuna contestazione potrà sollevare il conduttore, quanto perde la possibilità di esercitare l'attività economica per fatto proprio (ad esempio perché cli vengono revocate le autorizzazioni per una condanna penale), del resto, è evidente che questo evento non dipende da vizi propri dell'immobile (Cass., civ. sez. III, 28 gennaio 2014 n. 1763).
Per uscire oppure almeno per cercare di trovare una soluzione al problema dei vizi dell'immobile (o all'impossibilità di destinare l'immobile all'uso ipotizzato nel contratto di locazione) è opportuno partire dalla lettura del contratto, infatti, può accadere che l'inquilino (scaltro) e il proprietario (sprovveduto) abbiano stipulato una clausola con la quale il proprietario garantisce che l'immobile può essere destinato a quel particolare uso assumendosi tutti i rischi derivanti dall'impossibilità che possa essere rilasciato un particolare certificato o autorizzazione amministrativa. Risulta evidente che, almeno, in questa ipotesi la responsabilità del proprietario sussiste.
Può, invece, capitare che le parti nulla dicono nel contratto, salvo indicare la destinazione del locale (es. discoteca, cinema ecc.). In tale ipotesi, occorre valutare quale delle due parti contrattuali si assumerà il rischio e la relativa responsabilità del vizio del bene o dell'impossibilità di destinare il bene all'attività indicata nel contratto di locazione. L'identico problema può anche essere analizzato ponendosi un altra domanda: su quale soggetto (proprietario ed inquilino) incombe l’onere di verificare che il locale oggetto di una locazione ad uso commerciale – possiede, al momento della stipula del contratto di locazione, tutta la documentazione amministrativa necessaria per essere destinato allo scopo indicato nel contratto ? – oppure tale documentazione amministrativa potrà essere rilasciata dopo la stipula del contratto di locazione, avendo il locale i requisiti per essere destinato allo scopo indicato nel contratto ?
Le ricostruzioni che si sono fronteggiante sono state sostanzialmente due.
Secondo una prima ricostruzione è il proprietario che deve fornire tutti i certificati amministrativi relativi all’immobile, al conduttore non è imputabile nessun tipo di obbligo al riguardo (questa ricostruzione vige sostanzialmente nell’ambito delle locazioni ad uso abitativo, il motivo è facilmente spiegato, se si considera che nell’ambito abitativo l’unico elemento essenziale è dato dal fatto che il locale sia abitabile o salubre o agibile).
Una diversa ricostruzione, invece, sostiene che in presenza di locazione ad uso commerciale è l’inquilino che deve verificare l’esistenza di tutti certificati amministrativi necessari (anche perchè il proprietario potrebbe non sapere che tipo di documentazione amministrativa è richiesta per quel particolare uso specifico) ed è l'inquilino che si assume il rischio che dopo la stipula, il locale non potrà essere adibito all'uso convenuto perchè, ad esempio, non potrà essere ottenuto un particolare certificato o autorizzazione.
Una terza ricostruzione applicabile alla locazione ad uso commerciale distingue tra autorizzazioni e certificati (generali) relativi all’immobile (es. documentazione abilitativa edilizia e certificato di agibilità e/o regolamento di condominio) e certificati (speciali) necessari per la particolare e specifica attività a cui l’inquilino vorrebbe destinare il locale (es. cinema in un locale senza doppia uscita di sicurezza). Quanto ai certificati “generali” (documentazione generale richiesta per ogni tipo di immobile) è obbligo e responsabilità del proprietario verificare che sussiste, (quindi, ad esempio si loca un immobile ad uso albergo, quando il regolamento di condominio vieta tale destinazione la responsabilità dovrebbe ricadere sul proprietario).
Lo stesso principio può essere affermato anche dicendo che solo quando il vizio dipende da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, che impediscono il rilascio degli atti amministrativi e che non consentono l'esercizio lecito dell'attività pattuita, può configurarsi l'inadempimento del locatore, fatta salva l'ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere tali atti
Mentre, per quanto riguarda i certificati “speciali”, da intendersi come la documentazione speciale per il particolare uso che l’inquilino intende fare dell’immobile locato (es. usare un locale senza uscite di sicurezza come cinema) è compito e responsabilità dell’inquilino verificare che l’immobile (abbia al momento della stipula) o possa ottenere la documentazione amministrativa necessaria; (es. i locali non sono idonei ad essere destinati a luogo di lavoro) se l’immobile non può essere destinato all’uso specifico, (non per problemi propri dell'immobile) perché non possibile ottenere un particolare certificato amministrativo, tale inidoneità (ad uno specifico uso) non è imputabile al proprietario. Così come non sono da imputare al proprietario carenze dovute o derivanti dal modo di esercitare l'attività da parte dell'inquilino.
Cass., civ. sez. III, del 21 ottobre 2014, n. 26907 in pdf
