La normativa in materia di locazione (ad uso commerciale ed abitativo) ha subito, nel corso degli anni, una serie di modifiche ed integrazioni.
Anche se il codice civile regola la locazione negli art. 1571 – 1654 c.c., il legislatore, data la rilevanza sociale del fenomeno, ha regolato la materia con leggi speciali. La prima di queste legge è stata denominata legge dell' equo canone del 27 luglio 1978 n. 392, la quale ha fornito una disciplina per i contratti di locazione dei beni immobili ad uso commerciale e ad uso abitativo. Questo intervento legislativo ha comportato che il codice civile è diventato una disciplina marginale (anche se regola la materia in generale), mentre la legge del 1978, anche se legge speciale, è diventata (di fatto) la normativa principale.
Successivamente è intervenuta la legge dell8 agosto 1992 n. 359 sui c.d. patti in deroga alla legge sull'equo canone, la quale introduceva dei contratti a canone libero della durata di 4 anni + 4 anni.
Nel 1998 con la legge del 9 dicembre 1998 n. 431 il legislatore interviene di nuovo sulla materia, regola ex novo i contratti di locazione ad uso abitativo, mentre i contratti ad uso commerciale restano regolati dalla legge del 1978.
Una delle prime conseguenze derivanti da tutte queste modifiche legislative che si sono succedute nel tempo è data dal fatto che occorreva stabilire se un contratto di locazione ad uso abitativo stipulato quando era in vigore la legge del 1978 rinnovato (senza preventiva disdetta e senza ulteriore stipula contrattuale) quando vigeva la legge del 1998, continuava ad essere regolato dalla legge 1978 (che imponeva limiti ai corrispettivi – regolati dall'equo canone – e avevano una durata di soli 4 anni) oppure sono completamente regolati dalla nuova legge (che non impone limiti al corrispettivo della locazione, ma arriva ad avere contratti di locazioni della durata di anni 4+4).
La risposta è stata quella di ritenere che se il contratto si rinnovava in modo tacito (quindi, senza disdetta) questo doveva ritenersi regolato dalla nuova normativa (in particolare per quanto riguarda la durata del contratto si sarebbe applicato il meccanismo del c.d. 4+4 previsto nella legge del 1998). Con una piccola differenza, se l'originario contratto era regolato dalla legge del 1978, basta aspettare la prima scadenza utile (dei 4 anni), se, invece, il contratto era regolato dalla legge del 1992 sui patti in deroga all'equocanone occorreva aspettare il decorso dei 4 + 4 anni. In entrambe le ipotesi, trattandosi di una rinnovazione tacita (senza disdetta), l'unica "novità" riguardava al durata del contratto rinnovato, ma rimanevano invariate tutte le altre clausole contrattuali come il canone, infatti, la quantificazione del canone non poteva subire variazioni (proprio perchè si era in presenza di una rinnovazione tacita senza disdetta e senza stipula di un contratto ex novo e ricontrattazione degli elementi del contratto).
Il nuovo termine di durata della locazione ad uso abitativo ha fatto anche sorgere un'altra problematica, relativa alla gestione del contratto di locazione in caso di trasferimento della proprietà del bene locato (la c.d. ripartizione degli obblighi e dei diritti tra nuovo e vecchio proprietario verso il conduttore). In precedenza, durante la vigenza della legge del 1978 sull'equo canone, questo tipo di problema non era così rilevante, poichè difficilmente nell'arco di 4 anni si verificava un trasferimento immobiliare, in quanto il proprietario aspettava la scadenza del contratto e la liberazione dell'immobile dall'inquilino onde poter vendere un immobile come libero, possibilità che risulta, sostanzialmente, preclusa in presenza di contratti di locazione della durata di anni 4+4.
Quando durante il corso di un contratto di locazione il proprietario dell'immobile trasferisce il bene (vende o dona ecc.), si verificano degli effetti anche per il conduttore, che non sono di poco conto, infatti, occorrerà comprendere a quale soggetto il conduttore dovrà pagare il canone (e da quale momento), del resto, il pagamento del canone da una persona non legittimata renderà il conduttore inadempiente, inoltre, occorrerà comprendere quale soggetto è legittimato a disdettare il contratto e, infine, occorrerà verificare se su questi elementi incide o meno il momento della vendita, cioè occorrerà verificare se la data del trasferimento dell'immobile è uno spartiacque che distingue "un prima" e "un dopo" o tra un "vecchio" proprietario e un "nuovo" proprietario con diritti e poteri diversi.
Il punto di partenza per trovare una soluzione è quello dell'identificazione della natura giuridica della sostituzione del nuovo proprietario al vecchio proprietario. In un precedente articolo (che può essere letto qui) avevamo già affrontato il problema del trasferimento del contratto o della sostituzione di una parte del contratto e avevamo notato che uno degli istituti giuridici predisposti dal legislatore per giungere ad un tale risultato è la cessione del contratto regolata dall'art. 1406 c.c. Ora, a prima vista anche la vendita dell'immobile locato potrebbe portare ad una cessione del contratto di locazione, ma resta dal valutare se la sostituzione, nella posizione di parte locatrice, del vecchio proprietario con il nuovo proprietario in caso di trasferimento della proprietà dell'immobile locato è identica alla cessione del contratto oppure si è in presenza di un altro istituto giuridico che potrebbe essere denominato successione nel contratto, diciamo che molto dipende da quanto disposto dagli art. 1599 c.c. e 1602 c.c.
La cessione del contratto e la successione nel contratto sono due situazioni (o istituti giuridici) che hanno molti punti in comune, infatti, entrambi determinano la sostituzione di una parte nel contratto ed entrambi non hanno effetto retroattivo (almeno nell'ipotesi di successione nel contratto di locazione derivante da vendita dell'immobile locato), ma questa loro "somiglianza" non discende dall'essere un identico istituto giuridico (denominato in due modi diversi), ma le somiglianze dipendono dal fatto che cessione del contratto e successione nel contratto si pongono in un rapporto di genus a specie o di contenitore e di contenuto.
Infatti, è diversa è la loro natura giuridica, la cessione del contratto è, appunto, un contratto, basato sulla volontà di tre parti (cedente ceduto e cessionario), mentre, la successione nel contratto è un "effetto" che per prodursi non richiede una diretta volontà negoziale, ma è una conseguenza di un altro evento (vendita del bene locato) e solo indirettamente "dipende" dalla "volontà" delle parti (espressa nella compravendita).
Da quanto detto discende che il conduttore ha un potere di veto nella cessione del contratto di locazione (dovendo fornire il suo consenso), mentre il medesimo conduttore non ha potere di veto nella successione nel contratto derivante dalla vendita dell'immobile (salvo, ovviamente, esercizio della prelazione legale). In altri termini, il conduttore non può impedire il trasferimento (vendita, donazione) dell'immobile locato e la sostituzione della parte locatrice presente nell'originario contratto.
Notevoli sono anche le conseguenze pratiche che derivano da questa ricostruzione, infatti, in caso di successione nel contratto di locazione derivante dalla vendita dell'immobile locato è possibile distinguere tra un "prima" e un "dopo" la vendita, in relazione alla gestione del contratto di locazione e alla legittimazione inerente la gestione dello stesso contratto.
Dopo il trasferimento dell'immobile la gestione del contratto di locazione può essere effettuata solo dal nuovo proprietario (questo ad esempio può Ricontrattare il canone o concedere dilazioni di pagamento). Questo principio è applicabile ad ogni elemento della locazione, di conseguenza, dalla modifica del contratto (es. diverse modalità di pagamento) alla disdetta, prima della vendita la disdetta può essere effettuata solo dall'originario proprietario (in altri termini il proprietario dell'immobile e il locatore che ha stipulato il contratto coincidono) dopo la vendita la disdetta potrà essere effettuata solo dal nuovo proprietario, il quale non sarà la stessa parte che ha assunto al qualifica di locatore nell'originario contratto di locazione.
Identico discorso deve essere fatto per i canoni di locazione, dopo la vendita sono dovuti al nuovo proprietario.
Cassazione, civ. sez. III, del 13 novembre 2012 n. 19747
Secondo l'ormai consolidato orientamento di questa Corte, "in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, la Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 2, comma 6, va interpretato nel senso che, tra i contratti stipulati prima della sua entrata in vigore, sono soggetti alla nuova disciplina, anche con riferimento alla doppia durata quadriennale, solo quelli che vedono realizzato il presupposto della rinnovazione nel vigore della nuova legge e, quindi, solo quelli per i quali il termine utile per la comunicazione della disdetta da parte del locatore e' venuto a scadenza in epoca successiva al 30 dicembre 1998 e tale disdetta non e' stata data, sicche' la rinnovazione si e' verificata nella vigenza della nuova legge. (Cass. n. 7985/2010).
Inoltre, con riferimento ai contratti stipulati in base al modello normativo di cui alla Legge n. 359 del 1992, aventi la previsione convenzionale di un duplice periodo di durata quadriennale, la giurisprudenza di questa Corte ha chiarito che la rinnovazione tacita che determina la ricaduta del contratto nel regime di cui all'articolo 2, comma 1, della nuova legge si identifica nella scadenza del secondo periodo di durata del contratto, in relazione al quale il locatore poteva inviare disdetta immotivata ai sensi della L n. 392 del 1978, articolo 3 e non nella scadenza del primo periodo di durata convenzionale (Cass. n. 8943/08).
La parte ricorrente lamenta, inoltre, che la Corte di merito avrebbe omesso di pronunciarsi sul difetto di legittimazione attiva dell'As, che non era piu' proprietario dell'immobile locato al momento in cui notifico' al conduttore l'atto di intimazione di sfratto per finita locazione. Anzi, cosi' scrive parte ricorrente, l'As non era piu' "parte locatrice" in quanto in data 2 settembre 1997, a seguito dell'esperimento di un'asta pubblica "ad unico e definitivo incanto" l'immobile locato venne aggiudicato dal sig. (-), circostanza quest'ultima affermata con la sentenza della Corte di Appello che ha dichiarato unico e pieno proprietario delle unita' immobiliari locate il signor (-)" per effetto del verbale di asta pubblica per la definitiva aggiudicazione del 2 settembre 1997″.
Cio' posto, secondo il consolidato orientamento di questa Corte, il principio, stabilito in materia di locazione dall'articolo 1602 cod. civ., che fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, se esclude per implicito che il fenomeno successorio, ex articolo 1599 cod. civ., del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo, comporta, invece, che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualita' di locatore. Ne consegue che l'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto ai diritti ed agli obblighi gia' perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto, (cfr. Cass. n. 22669/04, 8328/01, 15021/04). Ne deriva che nel caso di specie, essendo il rapporto locativo, al momento dell'aggiudicazione del bene, ancora in corso "de jure e de facto", i diritti e gli obblighi derivanti da tale rapporto, con riferimento alla ulteriore evoluzione nel tempo, passarono in capo all'aggiudicatario, il quale, a far data dall'aggiudicazione dell'immobile locato, avvenuta ripetesi, prima della notifica dell'intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, acquisto' inevitabilmente la qualita' di locatore.
Aggiornamento Cassazione civ. sez. III del 26 settembre 2018 n. 22802
La Cassazione (Cass. civ. sez. III del 26 settembre 2018 n. 22802) è tornata sull'argomento affrontando espressamente la questione
- della legittimazione del nuovo proprietario a chiedere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore prima del della vendita dell'immobile locato
- del diritto del nuovo proprietario dell'immobile a chiedere il pagamento dei canoni non pagati dal conduttore prima del trasferimento dell'immobile locato
Il nuovo proprietario dell'immobile locato può chiedere la risoluzione del contratto di locazione (e il pagamento dei canoni non effettuati) per l'inadempimento del conduttore (morosità del conduttore) anche se la morosità del conduttore si è concretizzata prima della vendita, poiché si è verificata una cessione ex lege del contratto di locazione.
Infatti, l'art. 1602 c.c. prevede la cessione ex lege del contratto di locazione all'acquirente del bene locato, in forza del quale, ove la locazione sia opponibile al conduttore ai sensi dell'art. 1599 c.c., questi subentra nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, senza necessità del consenso del conduttore, essendo richiesta solo la comunicazione della cessione al conduttore.
Come più volte specificato dalla cassazione la fattispecie di vendita di cosa locata integra una ipotesi di cessione legale del contratto di locazione in capo all'acquirente, che, quale cessionario ex lege, subentra nella situazione di diritto e di fatto facente capo all'alienante al momento della cessione e dal medesimo trasmessagli con tale atto di vendita (Cass., Scz. III, sent. n. 12883/2012; Cass., Sez. III, sent. n. 7696/2015). Conseguenza di tale successione è che anche il nuovo acquirente è legittimato ad agire per lo sfratto di morosità anche se detta morosità è maturata prima della vendita dell'immobile. Cassazione civ. sez. III del 26 settembre 2018 n. 22802
