La fine e l'inizio di ogni hanno sono un momento molto delicato per la vita condominiale, in quanto si chiude il vecchio anno di gestione (si presenta il rendiconto) e si apre il nuovo anno di gestione (un nuovo rendiconto).
Anche il legislatore si è accorto della dell'importanza economica che ha assunto la gestione del condominio nell'ambito delle spese di una famiglia (in altri termini, il legislatore si è accorto del peso che ha assunto la quota di spese condominiali nel bilancio della famiglia) e, questo, non solo per l'ammontare delle spese condominiali, ma, soprattutto, perchè, in modo sempre più generalizzato, si assite al sostanziale "fallimento" contabile della gestione condominiale ed in conseguenza di questo "fallimento condominiale" viene imposto ai proprietari di "ripianare i buchi di gestione" con cadenza quasi biennale. in un precedente articolo avevamo descritto le problematiche del rendiconto condominiale e delle altre questioni come gli anticipi dell'amministratore.
Al fine di evitare o di porre un freno a questo andazzo, il legislatore con la legge di riforma del condominio dell' 11.12.2012 n. 220 ha inciso profondamente sull'aspetto contabile del condominio imponedo, da un lato, precisi vincoli all'ammnistratore e fornendo, dall'altro lato, ai proprietari dei mezzi per "verificare" il contenuto del rendiconto e la gestione del condominio.
In particolare il legislatore per attuare tali principi ha previsto:
1) l'obbligo di aprire un conto corrente condominiale (intestato al condominio) al fine di tenere separato il patrimonio dell'amministratore da quello del condominio e/o dei diversi condomini che amministra una singola persona, infatti, il mancato adempimento di questo obbligo è sanzionato con al revoca dell'amminsitratore ex art. 1129 comma 12 n. 4 secondo il quale costituiscono gravi irregolarità di gestione che determinano la revoca dell'amministratore " la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini".
2) Il legislatore si è accorto che il mero obbligo di aprire un conto corrente condominiale sarebbe stato inutile senza il complementare obbligo di uso dello stesso conto corrente, quindi ha previsto l'obbligo di far transitare tutte le entrate ed uscite dal conto corrente come previsto ex art. 1129 comma 7 c.c. "L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica". Questo per permettere di confrontare o ricostruire la contabilità in caso di contestazioni o di dissesto finanziario tramite un "registro" tenuto da un terzo "estraneo" (banca) rispetto l'amministratore.
3) Infine, il legislatore ha previsto anche un registro (manuale) di contabilità (diverso dal conto corrente) obbligatorio ex art. 1130 comma 1 n. 8 c.c. "Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate" ed ex art. 1130 bis c.c.
Da quanto esposto nei punti 1, 2 e 3 risulta che il legislatore ha fornito ai singoli prorpietari un mezzo di controllo (risconto) per le operazioni in entrata e in uscita, inoltre dal combinato disposto dell'art. 1130 bis comma 1 c.c. secondo il quale "Il rendiconto condominiale […..] si compone di un registro di contabilità" e dall'art. art. 1130 comma 1 n. 8 c.c. secondo il quale "Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita" si deduce che il rendiconto condominiale deve essere conforme alla situazione reale del condominio e deve redatto in termini di cassa e non per competenza (cioè redatto usando i medesimi principi di tenuta del conto corrente).
Altro elemento a tutela dei proprietari l'imposizione all'amministratore di termini certi per rendere il conto della gestione, il legislatore per rendere operativo questo diritto dei singoli proprietari ha previsto
1) l'obbligo di aggironare entro 30 giorni il registro di contabilità ex art. 1130 comma 1 n. 8 c.c.
2) l'obbligo di convocare l'assemblea entro 180 giorni dalla fine dell'anno per approvare il rendiconto ex art. 1130 comma 1 n. 12 "convocare l'assemblea per la relativa approvazione (del rendiconto) entro centottanta giorni", anche se sarebbe stato più opportuno prevedere un termine entro cui tenere l'assemblea e non solo entro cui convocare la stessa.
3) il sistema è completato con la previsione del diritto di poter visionare la documentazione contabile e il diritto di richiedere copia della stessa (copie sottoscritte dall'amministratore).
In presenza di questa serie di obblighi contabili molto stretti e in presenza del diritto di verifica a favore di ogni singolo proprietario della posizione dell'intero condominio, ma anche della posizione dei singoli proprietari, il legislatore del 2012 non si pone il problema di regolare il diritto alla riservatezza (privacy) dei singoli proprietari, anzi in alcune norme sembra procedere in direzione opposta, soprattutto quando con l'art. 1130 comma 1 n. 7 istituisce il registro dell'anagrafe condominiale stabilendo che il registro "dell'anagrafe condominiale contiene le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili".
E' opportuno sottolineare che il problema della privacy nel condominio non si limita all'identificazione dei singoli proprietari, ma riguarda anche la diffusione del contenuto degli avvisi di convocazione o del contenuto dei verbali di assemblea o dei rendiconti con i dati dei proprietari morosi.
Il motivo o i motivi della scarsa considerazione del diritto alla riservatezza dei singoli proprietari nell'ambito condominiale può essere facilmente spiegato considerando che tra l'esigenza di una corretta gestione condominiale (che parte anche dall'identificazione dei singoli proprietari) e il loro diritto alla riservatezza il legislatore ha ritenuto prevalente l'esigenza di assicurare una gestione condominiale trasparente ed efficiente.
Questo, però, non significa che il diritto alla riservatezza nel condominio è completamente compromesso o è completamente eliminato, ma significa solo che ha margini di tutela meno rigidi di quelli usuali, in quanto tra l'esigenza di una migliore gestione del condominio e il diritto alla privacy si è ritenuto di prevalente la gestione del condominio. Naturalmente, le notizie relative al condominio che possono trovare una "diffusione" (anche se relativa) posso essere quelle connesse direttamente o indirettamente con la gestione del condominio oppure sono quelle contenute nelle convocazioni di assemblea (ordine del giorno e allegati allo stesso) o nei verbali di assemblea (contenuto degli stessi) oppure, infine, nei rendiconti e piani di riparto (pagamenti effettuati o meno).
Individuato (anche se per grosse linee) il campo di notizie o dati che possono essere ricercate, conservate e che possono trovare una "certa" diffusione, occorre individuare i soggetti che possono venire a conoscenza di tali notizie. In altri termini, la diffusione (o la conservazione) di alcune notizie è sicuramente consentito, ma certo non può essere permessa la diffusione generale e indiscriminata. In poche parole è consentita la diffusione all'interno di alcune categorie di persone individuate in modo indiretto: infatti, le notizie e i dati possono essere diffuse solo tra coloro che hanno rapporti con il condominio e con tale espressione si intende – sostanzialmente – tutti gli altri comproprietari oppure i creditori del condominio (al fine del recupero dei crediti), questo significa che non possono essere diffuse notizie fuori da questa cerchia o con modalità che permettono a una indistinta schiera di persone di apprenderne il contenuto (es. apposizione dei rendiconti nell'androne del palazzo di pubblico passaggio).
L'applicazione di tali principi esclude anche la responsabilità dell'amministratore per violazione della privacy.
Cassazione civ. sez. III, del 23 gennaio 2013 n . 1593 in pdf
