Il legislatore al fine di rendere stabile la locazione (o almeno alcuni tipi di locazione) ha previsto il rinnovo automatico del contratto (oppure, quanto meno, ha ridotto al lumicino le possibilità di porre fine al contratto di locazione alla prima scadenza). Prima di analizzare le caratteristiche della disdetta è opportuno dare uno sguardo alle norme in materia di rinnovo del contratto, in quanto la distessa si innesta in questa normativa e in alcuni casi sono le stesse norme dettate in materia di rinnovo che individuano che individuano ed impongono gli elementi e le caratteristiche che deve contenere la disdetta.
Il rinnovo del contratto di locazione ha determinati elementi costitutivi: manca una volontà contraria alla continuazione del contratto di locazione da parte del locatore (principalmente, anche se, per motivi logici ci deve essere anche la volontà del conduttore), il conduttore continua a detenere la cosa locata e il conduttore continua a pagare il canone di locazione al proprietario.
Il principio generale alla base del contratto di locazione è il rinnovo automatico e tacito alla scadenza, quindi, giunti alla scadenza del periodo di locazione il contratto è rinnovato (per l'identica durata e per l'identico canone) se il locatore non invia la disdetta.
Altro principio generale desumibile dalla normativa speciale in materia di locazione è quello secondo il quale alla prima scadenza le possibilità di disdetta sono limitate al massimo, quindi, di fatto, i contratti di locazione hanno una durata pari al doppio del loro periodo minimo di base: 6+6 o 4+4.
Chiariti questi punti si può dire che nella locazione commerciale regolata dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392 l'art. 28 rubricato come "Rinnovazione del contratto" prevede che il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni (o per gli immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni). Si evita il rinnovo se il proprietario invia disdetta, da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi (art. 29) il rifiuto della rinnovazione del contratto alla prima scadenza è consentito solo per i seguenti motivi: a)adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; b) adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali; c) demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest’ultima non sia stata nuovamente disposta; d) ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile. Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata. Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s’intende rinnovato a norma dell’articolo precedente.
Per quanto riguarda, invece, le locazioni ad uso abitativo la legge del 9 dicembre 1998 n. 431 all'art. 3 rubricato con il titolo di "Disdetta del contratto da parte del locatore" prevede che il contratto di locazione alla prima scadenza può essere cessare, ma la disdetta può essere data dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, solo in presenza di alcuni limitati e specifici motivi: a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità; c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune; d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori; e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso; f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo; g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
La natura giuridica della disdetta può essere così descritta: la disdetta è un negozio giuridico unilaterale recettizio con il quale il locatore può provocare alla prima scadenza (solo in alcuni casi) o alla seconda scadenza la cessazione della locazione nel momento in cui sopraggiunge la scadenza del termine contrattuale di locazione.
La disdetta deve provenire dal proprietario (negozio giuridico unilaterale) se i proprietari sono più persone (perchè il bene locato è in comunione) è opportuno che la disdetta pervenga da tutti i proprietari.
In quanto atto recettizio, la disdetta produce effetto nel momento in cui perviene a conoscenza del destinatario (conduttore), se però l'effetto della disdetta è la fine del contratto di locazione peculiare è il momento in cui la disdetta produrrà l'effetto: non immediatamente alla ricezione, ma alla scadenza del termine naturale della locazione. In altri termini, quale negozio unilaterale recettizio, una volta giunto a conoscenza (legale) del conduttore è idoneo a determinare l’effetto della cessazione della locazione con riferimento al momento in cui sopraggiunge la scadenza.
La disdetta deve avere forma scritta (quanto meno per provare facilmente che sia stata effettuata) è, inoltre, opportuno che in presenza di più proprietari la disdetta sia firmata da tutti. La carenza di firma determina il rinnovo del contratto di locazione.
E' opportuno inviare la disdetta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno al fine di avere certezza della ricezione.
I moderni mezzi tecnologici potrebbero anche spingere ad usare altri sistemi di comunicazione come l'email. Ora, l'email semplice non garantisce che quel determinato indirizzo di posta elettronica sia riferibile ad un dato soggetto (quindi l'email potrebbe essere stata spedita o ricevuta da una persona che non c'entra nulla con il contratto di locazione.
Diverso sarebbe l'invio della disdetta tramite pec, però occorre porre attenzione su un fatto se l'email è equiparabile ad una raccomandata e se l'email garantisce la riferibilità dell'email ad in dato soggetto, questo non significa che nell'email – pec ci sia la volontà del proprietario, in altri termini, come la raccomandata va firmata, anche la disdetta inviata a mezzo pec va firmata. Sarebbe opportuno firmare il documento mediante una firma digitale, (meno sicuro è firmare una disdetta cartacea scannerizzarla e poi inviare l'immagine elettronica a mezzo pec al conduttore).
Sorvolando sul fatto che la certezza della comunicazione è data solo se il sistema è pec su pec.
La prassi porta anche a creare dei contratti di locazione che contengono al momento della loro stipula anche la disdetta (sotto forma di clausola) è opportuno evitare un tale metodo in quanto poiché si potrebbe sostenee che la volontà di dare disdetta deve sussiste al momento della scadenza del contratto e non al momento della stipula, in ogni modo, la volontà potrebbe venire meno nell'arco di tempo della locazione.
Come atto recettizio non basta l'invio della disdetta, ma la stessa deve giungere a conoscenza del destinatario (conduttore) in alcuni casi la disdetta deve giungere a conoscenza del destinatario anche 12 mesi prima della scadenza del contratto (locazioni commerciali) oppure 6 mesi prima (locazioni ad uso abitativo) se la disdetta giunge dopo tali termini il contratto si considera rinnovato automaticamente.
In alcuni casi la disdetta deve contenere l'indicazione dei motivi per i quali è effettuata, quest'obbligo è necessario solo in caso di disdetta emessa alla scadenza della primo periodo di locazione. Come si è visto il legislatore alla scadenza del primo periodo di locazione non impedisce la disdetta, ma la limita a casi particolari, in queste ipotesi, il legislatore per consentire (ex post)m la verifica della veridicità del motivo indicato chiede che il locatore riporti la motivazione della disdetta.
La mancanza del motivo determina il rinnovo del contratto e anche il risarcimento del danno al conduttore.
La disdetta, comporta anche alcune conseguenze, infatti, nella locazione commerciale la disdetta del locatore per fine contratto fa sorgere a favore del conduttore il diritto all'indennità di avviamento. Devono essere regolate le questioni relative ai miglioramenti e al pagamento delle spese ordinarie e straordinarie.
Comportamento successivo alla disdetta trattative per il rinnovo ed aumento canone. Resta da chiedersi se dopo la disdetta è possibile che il vecchio contratto continui a restare in vita. In teoria, dopo la disdetta nulla esclude che le parti si mettono d'accordo per stipulare un nuovo contratto alle identiche condizioni presenti nel precedente. Cioè, nulla esclude che le parti manifestano una nuova volontà diretta a ricreare un nuovo contrato di locazione anche se alle medesime condizioni del precedente oppure a rinnovare il vecchio contratto. Molto spesso, per mera pigrizia, o per mera semplicità le parti conservano formalmente in vita il vecchio documento (invece di stipulare un nuovo contratto) ed eliminano solo la disdetta (cioè non considerano esistente la disdetta).
In queste situazioni, allora, formalmente risulta esistente un contratto di locazione e poi una disdetta, ma non risulta un "nuovo accordo" diretto a: 1) creare un nuovo contratto di locazione alle medesime condizioni del precedente oppure, quanto meno, a 2) eliminare la disdetta, oppure 3) non risulta esistente il semplice rinnovo del vecchio contratto.
Se le parti non hanno messo in forma scritta la loro volontà (quanto meno) di eliminare la disdetta, in caso di contestazioni l'inquilino (oppure il proprietario) dovranno provare il rinnovo del contratto o, quanto meno, l'eliminazione della disdetta.
E' opportuno subito precisare che il mero passaggio di tempo tra la disdetta e l'inizio delle procedure di sfratto per finita locazione non è un indice sufficiente sul quale poter fondare una richiesta di prosecuzione del contratto di locazione per eliminazione della disdetta o per rinnovo del vecchio contratto.
Inoltre, la rinnovazione del contratto non può dedursi dal totale silenzio serbato dal conduttore dopo la disdetta o dalla permanenza del conduttore nell’immobile oltre la scadenza del termine contrattuale o, ancora, dall’accettazione dei canoni da parte del locatore.
Non è possibile dedurre la rinnovazione del contratto di locazione dalla contemporanea disdetta e richiesta dell'adeguamento del canone, perché l'adeguamento de canone potrebbe riferirsi al periodo successivo alla disdetta e relativo al periodo tra la fine del contratto e lo sfratto coattivo se il conduttore non lascia l'immobile volontariamente.
Per provare il rinnovo del contratto “Occorrendo, invece, un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto” (Cass. (ord.) n. 13886 del 2001); “Ai fini della rinnovazione tacita del contratto di locazione occorre che dall’univoco comportamento tenuto da entrambe le parti, dopo la scadenza del contratto medesimo, possa desumersi la loro implicita ma inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto locativo. (Cass. n. 10963 del 2010).
Chiusa la fase della disdetta e scaduto il termine naturale del contratto, può anche capitare che il conduttore non liberi l'immobile, in questi casi occorre procedere allo sfatto per finita locazione semplice, ottenuto il provvedimento di sfratto si dovrà procedere all'esecuzione forzata, cioè alla liberazione coattiva dell'immobile. In caso di finita locazione commerciale per scadenza del termine al conduttore è dovuta l'indennità di avviamento
Cassazione civ. sez. III, del 14 maggio 2014, n.10542 in pdf
