La comunione è la contitolarità da parte di più persone di un diritto reale su uno o più beni (la comunione è un contenitore nel quale possono essere contenuti diversi "formati" di diritti reali, questo è il senso dell'art. 1100 c.c. "quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone se il titolo o la legge non dispone diversamente si applicano le norme seguenti").
La comunione è una situazione destinata a non durate nel tempo, infatti, il legislatore riconosce ad ogni partecipante alla comunione il diritto di chiedere lo scioglimento della stessa comunione (art. 1111 c.c. "ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione").
La strada maestra per pervenire allo scioglimento della comunione è la c.d. divisione, si tratta di un contratto attraverso il quale si sostituisce la quota astratta sul bene comune (o sui beni comuni) con una parte concreta e specifica del bene (previa materiale separazione es. un unico terreno va frazionato in diverse parti) o dei beni (se plurimi e se materialmente già separati, ad esempio più case in comunione).
Esistono anche delle altre strade (indirette) con le quali si può giungere al risultato della divisione, basta pensare alla vendita di tutte le quote della comunione ad uno degli altri contitolari (in questo modo viene eliminato l'elemento caratteristico della comunione: la presenza di più soggetti titolari del medesimo bene).
Oppure, si può pensare alla vendita (o al trasferimento del bene in comune ad un unico soggetto estraneo e diverso da contitolari, anche in questo modo, viene medo l'elemento caratteristico della comunione: la presenza di più soggetti titolari del medesimo bene). Il trasferimento non deve avvenire solo con un atto a titolo onero (es. vendita), ma può essere effettuato anche con un atto a titolo gratuito (es. donazione). Non è necessario compiere un unico atto (cioè non è necessario un trasferimento unico o un unico trasferimento contestuale), ma è possibile giungere allo scioglimento della comunione anche effettuando più trasferimento dilazionati nel tempo, cioè frazionati in un arco temporale più o meno lungo.
La vendita o la donazione (a terzi o ad uno dei contitolari non sono gli unici atti attraverso i quali è possibile giungere allo scioglimento della comunione, infatti, è possibile raggiungere questo risultato anche tramite un altro contratto come la transazione (c.d. transazione divisoria di divisione transattiva) con il quale i contitolari decidono di porre fine ad una lite mediate lo scioglimento della comunione.
Non costituisce divisione (diretta o indiretta) l'accordo (di fatto) sul mero godimento separato del bene (quando questo è fruibile separatamente) anche se basato su un frazionamento catastale (in presenza di beni immobili la forma della divisione deve essere scritta e il contratto deve essere trascritto).
La divisione diretta o una divisione indiretta può realizzarsi anche nell'ambito del processo esecutivo, del resto è possibile procedere al pignoramento della quota astratta di un debitore e alla successiva vendita forzata della stessa.
Gli elementi costanti della divisione diretta sono a) la partecipazione alla divisione (diretta) di tutti i contitolari regola particolare vige per i creditori (creditori ex art. 1113 c.c.); b) la possibilità materiale che il bene sia separabile (in caso di divisione di un bene non materialmente separabile sorge solo il diritto al conguaglio). c) l'esecuzione, prima della divisione, delle opere (murarie o separazioni impianti) che permettono il godimento separato dell'unico bene divisibile (es. una costruzione di tre piani). Cioè, in concreto, capita che al momento della divisione (diretta io indiretta) i beni sono già stati materialmente separati (es. un unico terreno suddiviso in diverse parti, mediante un frazionamento o un edificio di tre piani è stato separato in tre unità immobiliari).
Può capitare che si proceda al trasferimento di una parte specifica di un singolo bene, prima della materiale separazione (es. una villetta di tre piani, viene donato il primo piano a caio, il secondo a tizio, il terzo a sempronio), in tale ipotesi occorre comprendere se l'eventuale atto di trasferimento ha ad oggetto una quota del bene (quantificata dalla frazione di bene trasferito) oppure se l'atto, trasferendo un bene specifico (anche se non materialmente ancora sparato dal bene principale o unico), estingue la comunione o impedisce il sorgere della comunione nel momento in cui saranno effettuati anche gli altri atti di trasferimento delle restanti parti.
E' possibile trasferire (con donazione o vendita) singole e specifiche parti di un bene anche quando il trasferimento è effettuato prima dell'esecuzione delle opere materiali che portano alla fruibilità separata (e permettono la fruibilità separata) delle singole porzioni o parti del bene (es. un edificio di tre piani viene venduto solo il primo piano prima che gli impianti gli impianti della luce e dell'acqua siano separati o prima della creazione di ingressi separati per i diversi piani).
Di conseguenza, questo tipo di trasferimento estingue la comunione (se questa sussiste), ma non fa sorgere la comunione nel momento in cui vengono trasferite le restanti parti specifiche del bene.
Cass. civ. sez. II del 7 aprile 2014 n. 8099 in pdf
