La legge sull'equo canone 29 luglio 1978 n. 392 con l'art. 36 regola la sublocazione e cessione del contratto di locazione. Questo articolo prevede che "Il conduttore puo' sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purche' venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore puo' opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, puo' agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Le indennita' previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione".
La cessione regolata dall'art. 36 della legge del 1978 n. 392 è una forma di cessione del contratto che trova negli art. 1406 c.c. l'istituto generale. I due istituti anche se si pongono in rapporto di genere a specie si distinguono perchè l'istituto generale (1406 c.c.) è un contratto, necessariamente, trilaterale, in quanto richiede per il perfezionarsi il consenso del ceduto, cessionario e cedente, mentre la forma speciale di cessione (regolata dall'art. 36 della legge del 1978 n. 392) può essere effettuata anche senza il consenso del proprietario, ma solo se il contratto di locazione è ceduto con l'azienda, in altri termini, la cessione dell'azienda comprende anche la cessione del contratto di locazione, indipendentemente dal consenso del locatore.
Naturalmente se viene effettuata la cessione del contratto di locazione tutti gli accordi (durata del contratto, canone di locazione) restano invariati, quindi, ad esempio, se il contratto ad uso non abitativo era stato stipulato 7 anni fa, restano solo altri 5 anni di contratto, identico discorso deve essere fatto per il canone di locazione. Ecco, perchè quando c'è una cessione di azienda si tende a stipulare un nuovo contratto di locazione sia per durata sia per canone, quindi, la differenza tra cessione del contratto e nuovo contratto è data proprio dal fatto che con la cessione del contratto restano invariati tutti gli accordi già intercorsi, invece, con la stipula di un nuovo contratto, è possibile modificare gli accordi precedenti.
Come si è già accennato la cessione del contratto comporta che tutti gli accordi intervenuti tra locatore e conduttore restano immutati, inoltre, comporta che il nuovo conduttore deve rispettare tutti gli accordi indicati nel contratto di locazione. Da quanto detto discende che al nuovo conduttore sono pienamente "opponibili" tutte le clausole presenti nel contratto di locazione, resta, però, da valutare se sussistono degli accordi tra locatore e conduttore originario che non sono "opponibili" al nuovo conduttore.
La domanda può sembrare priva di risconto pratico, ma basta pensare agli accordi tra conduttore e locatore con il quali il corrispettivo della locazione è dichiarato con per un importo minore rispetto a quello reale, in queste ipotesi, il diverso canone di locazione (di solito più alto di quello indicato nel contratto di locazione) è opponibile al nuovo conduttore ? Il nuovo conduttore deve pagare il canone come indicato nel contratto o deve pagare il canone come determinato dagli accordi tra locatore e vecchio conduttore stipulati al di fuori del contratto di locazione ?
La questione può essere risolta facendo riferimento all'art. 1409 c.c. rubricato con il titolo di "Rapporti fra contraente ceduto e cessionario" il quale dispone che "Il contraente ceduto può opporre al cessionario tutte le eccezioni derivanti dal contratto, ma non quelle fondate su altri rapporti col cedente, salvo che ne abbia fatto espressa riserva al momento in cui ha consentito alla sostituzione".
In sostanza, tutto quello che è presente nel contratto di locazione o tutto quello che è accettato dal terzo subentrante è anche opponibile al nuovo conduttore, tutto quello che non risulta dal contratto di locazione o che non è accettato dal nuovo conduttore non può essere opposto al subentrante. La soluzione indicata non varia se la cessione della locazione è effettuata con un atto autonomo rispetto la cessione dell'azienda oppure se è una clausola della stessa cessione di azienda.
Cassazione, civ. sez. III, 28 febbraio 2013, n. 4986 in pdf
