Come funziona davvero il mercato di Airbnb: l’analisi dei dati nelle città italiane
Non è più la piattaforma degli host locali, e i dati di Inside Airbnb raccolti su Roma, Milano e Napoli, ne sono la dimostrazione. Airbnb è diventato qualcosa di molto diverso. Basta guardare i numeri, a Milano l'81% degli annunci è per case o appartamenti (senza quindi la condivisione dell'abitazione con l'host), contro il 17,7% delle stanze private, e l'1,1% per quelle condivise. Le percentuali aumentano se ci si avvicina al centro storico, in parco Sempione il 97,7% sono abitazioni private. Roma e Napoli seguono lo stesso schema. Non solo, stando ai dati oltre la metà degli host su Airbnb hanno almeno un altro appartamento in affitto, e nelle classifiche top 50 realizzate da Inside Airbnb, in testa appaiono solo host con oltre 100 annunci sulla piattaforma, per esempio Italianway con 504 appartamenti. Ormai la piattaforma è, in altre parole, una catena alberghiera.
Tra i principali vantaggi offerti da Airbnb, poi, c'erano i prezzi più bassi rispetto agli hotel. Tutto faceva parte di un circuito meno istituzionale, soggetto a una dinamica di scambio tra offerta e domanda più semplice, immediata e economica. Secondo Airdna, che raccoglie e elabora i dati degli annuncio su Airbnb, i prezzi sono aumentati. Mentre nel 2019 c'era una differenza del 42,9% tra la tariffa di un albergo e quella pubblicata da un host, nel 2022 questo scarto si è ridotto al 26,6%.
Il prezzo medio di una stanza nelle tre città oscilla infatti tra i 130 e i 230 euro a notte. Non solo, la piattaforma sembra che venga utilizzata quasi unicamente per gli affitti brevi, a Milano sono il 97%. Il timore è che Airbnb trasformi le città in dormitori per turisti e per questo il ministero del Turismo sta realizzando una stretta agli affitti a breve termine, che prevede una permanenza minima di due notti nelle strutture situate nei centri storici delle città metropolitane e nei comuni ad alta densità turistica. Qualcosa di simile sta già succedendo a New York.
Il caso di Milano
A Milano l'81,1% degli annunci sono di intere case o appartamenti, sono solo 4.090 (17,7%) le stanze private, 254 (1,1%) le stanze condivise, e 32 (0,1%) le camere d'albergo. In totale sono 23.142 gli annunci per la città. Secondo i dati raccolti da Inside Airbnb il prezzo medio per una notte è di 181 euro mentre il reddito medio annuo per un host è di 7.794 euro.
Nell'elenco dei migliori 50 host di Milano tutti hanno più di un appartamento su Airbnb. Sul podio c'è Italianway con 504, poi Donato, 195, e Casa Cleanbnb 175. In fondo alla lista c'è Barbara e Elena con 23 annunci sulla piattaforma. Tutti affittano appartamenti interi, solo tre host nella lista hanno in aggiunta stanze private. Vincono gli affitti brevi, sono 22.462, (97,1 %), contro i 680 (2,9 %) affitti a lungo termine.
Gli annunci Airbnb a Roma
Per Roma gli annunci sono 26.256, come a Milano prevalgono gli appartamenti in affitto, sono 18.299, (69,7 %), 7.166, (27,3 %), invece le stanze private, 133 (0,5 %) le stanze condivise, e 658 (2,5 %) le camere d'albergo. Il soggiorno minimo, il prezzo e il numero di recensioni sono stati utilizzati per stimare il numero di notti prenotate e il reddito per ciascun annuncio, negli ultimi 12 mesi.
I prezzi a Roma si alzano, il costo medio per una notte è infatti di 231 euro, con un reddito medio annuo per gli host di 15.256 euro. Il 98,7 % degli affitti è a breve termine, sono 25.902, contro i 354 (1,3 %) affitti a lungo termine. Come per Milano c'è anche la top 50 dei migliori host. Anche in questo caso ci sono soprattutto intere case e appartamenti in affitto e la maggior parte degli host hanno più di un annuncio sulla piattaforma.
Gli affitti a breve termine a Napoli
Un quadro molto simile appare anche analizzando i dati raccolti per Napoli. Gli annunci per i soggiorni in città sono 8.973. Di questi 5.989 (66,7 %) sono intere case o appartamenti, 2.756 (30,7 %) stanze private, 55 (0,6 %) stanze condivise, e 173 (1,9 %)camere d'albergo. Il prezzo medio per notte è inferiore sia a Roma, sia a Milano: 130 euro, anche il reddito medio annuo degli host infatti cala a 6.038 euro.
La città registra però la percentuale più alta di affitti a breve termine, il 99,5 % rispetto al totale. Sono solo 41 (0,5 %) gli affitti a lungo termine. Nella classifica dei migliori host realizzata da Inside Airbnb per la prima volta appaiono proprietari con un solo appartamento. Nella lista di Milano e Roma non ce n'era nessuno. Sono pochissimi, e in testa rimangono numeri alti, Salvatore con 130 annunci, Meravigliosa Italia Campania con 95 e Napoliappartamenti, 57.
