Nei periodi di crisi sono si cercano sempre più modi per risparmiare qualche soldo e non indicare in atto il prezzo reale (della vendita, come della locazione) comporta una riduzione della spesa quanto meno per l'imposta di registro.
Un mezzo tipico per raggiungere questo effettoè quello di non indicare nel contratto definitivo il prezzo reale di acquisto o di vendita e, di conseguenza, di indicare solo una parte di quest'ultimo (ovviamente il prezzo viene pagato per intero).
Molto spesso si cerca di "istituzionalizzare" tale prassi o, quanto meno, rendere vincolante per entrambi i contraenti a tale intento, prevedendo delle clausole con cui entrambi i contraenti si obbligano a indicare nel contratto una somma minore rispetto al prezzo reale e prevedono la risoluzione del contratto se tale impegno non venga rispettato.
Anche se la collocazione usuale di tali clausole è nei contratti preliminari di trasferimento immobiliare, questo perchè il preliminare rimane un atto privato destinato a essere sostituito dal contratto definitvo, dunque, molto spesso capita che nel contratto preliminare siano presenti delle clausole con cui entrambi i contraenti si obbligano a indicare nel contratto definitivo una somma minore rispetto al prezzo reale, con la possibilità di "risoluzione" del contratto se tale impegno non venga rispettato da una delle parti contrattuali.
Il problema sorge nel momento in cui in sede di stipula del contratto definitivo non viene rispettato la clausola di occultamento del prezzo reale e l'acquirente si vede aumetare (la quantificazione dell'imposta di registro) e, dunque, il costo totale dell'operazione.
Ora, sicuramente non può essere attivata l'uscita prevista dalle parti cioè la risoluzione del contratto per la parte che intende applicare la clausola, perchè è illogico chiedere la risoluzione del contratto quando uno dei contraenti si vuole conformare al disposto legislativo (in altri termini non c'è "risoluzione" – soprattutto – per inadempimento se ci si conforma al disposto normativo – tributario, secondo il quale le parti devono indicare il corrispettivo reale).
Allora si potrebbe pensare di scioglersi dal contratto chiedendo la nullità dello stesso ai sensi dell'art. 1419 c.c. (nullità parziale) secondo il quale "La nullità parziale di un contratto o la nullità di singole clausole importa la nullità dell’intero contratto, se risulta che i contraenti non lo avrebbero concluso senza quella parte del suo contenuto che colpita dalla nullità". Dalla lettura di tale articolo risulta che la nullità di una singola clausola è sempre parziale, cioè non comporta la nullità dell'intero contratto, salva l'ipotesi in cui la clausola nulla non è essenziale.
In questo contesto, secondo la Cassazione, per poter avere la nullità dell'intero contratto in caso di nullità di una singola clausola delllo stesso, la parte interessata alla nullità dell'intero contratto non solo deve provare che senza la predetta clausola non si sarebbe stipulato il contratto, ma, inoltre, per poter avere la nullità dell'intero contratto e non solo della singola clausola occorre una valutazione oggettiva dell'essenzialità della clausola, (scevra, quindi, da interessi personali ed egoistici delle parti). Questa valutazione oggettiva si ottiene confrontanto lo scopo pratico dell'originario contratto con il diverso scopo del contratto che risulta dopo l'eliminazione della clausola colpita da nullità, se i due scopi coincidono la clausola non è essenziale e la nullità della stessa non determina la nullità dell'intero contratto.
Forse l'unica alternativa sarebbe quella di stipulare contestualmente un contratto di mutuo dissenso del preliminare condizionato al verificarsi della condizione che il costo totale dell'operazione non sia superiore a quella derivante dalla clausola di occultamento.
Cassazione civ. sez. II, 11 luglio 2012 n. 11749
La clausola, contenuta nel contratto preliminare, avente ad oggetto il reciproco impegno delle parti di indicare nel definitivo una somma inferiore a quella reale, e pari a quella risultante dall’applicazione del moltiplicatore della rendita catastale, è nulla per espressa previsione legislativa. Tra i patti contrari alle disposizioni del testo unico – per i quali l’art. 62 del d.P.R. n. 131 del 1986 commina la sanzione di nullità “anche fra le parti” — vi è, altresì, la clausola di cui sì tratta, confliggente con il divieto di occultamento del corrispettivo convenuto, divieto sanzionato con l’irrogazione di sanzione amministrativa ai sensi dell’art. 72 di quel testo normativo (Cass., Sez 11, 7 marzo 2002, n. 3328).
Il problema è se la nullità del patto contenuto nel preliminare si ripercuota sull’intero regolamento di interessi, e quindi se la clausola, colpita da nullità, sia essenziale, ai sensi del primo comma dell’art. 1419 cod. civ.
La Corte d’appello è giunta ad una valutazione di compatibilità tra il contratto residuo (in termini di perdurante utilità) e l’assetto di interessi originario. La ricorrente contesta questa conclusione, sostenendo che il giudice del merito avrebbe trascurato di considerare che la valutazione di essenzialità discendeva dalla previsione, contenuta nel preliminare, che, in caso di inosservanza del patto di occultamento a fini fiscali, dava all’altra parte il diritto di risolvere l’intero contratto.
Il Collegio ritiene che il giudizio di non essenzialità compiuto dalla Corte d’appello resista alle censure. L’interrogativo che si pone riguarda la rilevanza che riveste, ai fini della invalidazione totale ed assoluta dell’intero contratto, il patto di risoluzione totale, ossia la clausola contrattuale che espressamente prevede, per il caso che una delle parti venga meno al reciproco impegno di indicare nel definitivo una somma inferiore a quella concordata nel preliminare, il diritto dell’altra di ottenere lo scioglimento del contratto. In altri termini, si tratta di stabilire se questa clausola comporti la comunicazione della nullità dalla part e, relativa all’occultamento del prezzo ai fini dell’imposta di registro, al tutto. Al quesito deve darsi risposta negativa.
Va in primo luogo rilevato che la clausola risolutiva, essendo rafforzativa del patto di occultamento, è essa stessa affetta da nullità, per contrasto con gli artt. 62 e 72 del D.P.R. n. 131 del 1986: l’ordinamento — per la contraddizione che non lo consente – non può permettere che sia considerato inadempimento, determinante la risoluzione del contratto per la mancanza funzionale della causa ed il risarcimento del danno, il comportamento rispettoso delle prescrizioni della legge tributaria, solo perché quel comportamento si discosta da un patto in frode al fisco. Certo, ancorché nullo, il patto risolutivo è rivelatore dell’importanza annessa dalle parti all’ osservanza di quell'impegno contra legem. Ma da quella valutazione soggettiva non deriva che la nullità del segmento del regolamento si comunichi all’ intero contratto. Innanzitutto, il patto di risoluzione totale, destinato ad operare nell’ambito del sinallagma funzionale, non è un patto di nullità, e non dice che la nullità della clausola di occultamento comporta la non volontà delle parti restanti.
Inoltre, la valutazione di importanza, riferita ad un comportamento connesso al rispetto di una clausola veicolante un elemento accessorio nel contesto concreto dell’affare e in linea di principio non derogabile dall’autonomia privata, quale il regime fiscale dell’atto stipulato, non significa, ancora, essenzialità della clausola medesima, ossia decisività e inscindibilità della stessa nell’ambito dell’equilibrio di interessi cristallizzato nel contratto. Infine, anche in presenza di una volontà “ostile” alla nullità solo parziale, stabilire l’ambito di incidenza dell’impedimento opposto dalla nullità e l’eventualità della sua propagazione a tutto il negozio, è compito dell’ordinamento e del giudice.
E questo giudizio deve articolarsi nel modo seguente:
(a) tenendo conto che, in base al principio di conservazione del negozio giuridico, nel sistema del codice civile, la regola è che il contratto sia affetto da nullità solo nella parte che è per sé contraria a norma imperativa, e dunque che la nullità sia solo parziale, mentre l’estensione all’intero negozio degli effetti di tale nullità costituisce l’eccezione che deve essere provata dalla parte interessata e si verifica quando la nullità è relativa ad un elemento essenziale del negozio o ad una pattuizione legata alle altre da un rapporto di interdipendenza (Cass., Sez. III, 10 gennaio 1975, n. 91; Cass., Sez. I, 15 dicembre 1982, n. 6917; Cass., Sez. 11, 29 maggio 1995, n. 6036; Cass., Sez. I, 19 luglio 2002, n. 10536; Cass., Sez. III, 21 maggio 2007, n. 11673; Cass., Sez. III, 30 settembre 2009, n. 20948);
(b) considerando che, in caso di nullità parziale, l’indagine diretta a stabilire se la pattuizione nulla debba ritenersi essenziale va condotta con metodo oggettivo, con riferimento alla perdurante utilità del contratto rispetto agli interessi con esso perseguiti (Cass., Sez. I, 19 aprile 1982, n. 2411; Cass4, Sez. 11, 1° marzo 1995, n. 2340): occorrendo procedere ad un confronto fra lo scopo pratico sotteso al programma originariamente divisato e il diverso assetto d’interessi che risulta da]. contratto, depurato della clausola colpita da nullità, e valutare se quest’ultimo è ragionevolmente compatibile, in termini di causa in concreto e di buona fede, con il primo.
Ciò non significa, beninteso, mettere fuori gioco la volontà privata e la ricerca della comune intenzione delle parti, fedelmente espressa dal significato delle parole usate nel contratto e del loro comportamento complessivo, anche successivo, dal giudizio di nullità; ma vuoi dire attribuire alla volizione delle parti rilevanza se ed in quanto essa disegna e concretizza l’operazione che, in termini oggettivi ed economici, le parti hanno inteso realizzare (cfr. Cass., Sez. I, 11 agosto 1998, n. 7871), e non quando essa pretende di prefigurare la disciplina “normativa” degli effetti sul tutto derivanti dalla nullità del segmento. Ora, nella specie, contrariamente a quanto accaduto in altri casi giunti all’attenzione di questa Corte (Sez. I, 7 novembre 1979, n. 5750; Sez. 11, 7 marzo 2002, n. 3328, cit.), dal testo del preliminare non risulta che le parti abbiano legato la determinazione dell’effettivo prezzo al vantaggio economico derivante dall’occultamento parziale del corrispettivo pattuito ai fini fiscali, ed il giudice merito — con congruo e motivato apprezzamento delle risultanze di causa, tenendo espressamente conto anche della “specifica volontà delle parti” a supporto, verifica e parametro del ragionamento seguito — ha escluso che il nuovo assetto di interessi discendente dalla “depurazione” del regolamento di interessi non sia più sorretto dall’originaria ragione giustificativa e che sia così sfumata l’utilità che le parti intendevano perseguire. Di qui la non decisività della circostanza – il patto risolutorio contenuto nel preliminare in collega- mento con la clausola di occultamento — che il giudice del merito avrebbe omesso di considerare.
Infatti — ed è questo il principio di diritto che va affermato a conclusione dello scrutinio del motivo l’effetto di propagazione, sull’intero contratto preliminare, della nullità della clausola contenente l’impegno delle parti di indicare nel definitivo, in violazione della disciplina dell’imposta di registro, un prezzo inferiore a quello realmente pattuito, non può derivare dal semplice rafforzamento dell’atteso comportamento contra legem mediante la previsione negoziale di un diritto alla risoluzione attivabile dalla parte rimasta fedele alla clausola (previsione anch’essa colpita da nullità), occorrendo, altresì, la prova, a cura della parte colpita dallo squilibrio indotto dalla nullità parziale e che invochi il contagio all’intero contratto, che il mantenimento di esso dopo la “depurazione” non sia più giustificato dal senso originario dell’operazione, e ciò per essere la clausola di occultamento in tale rapporto di interdipendenza e di inscindibilità con le altre pattuizioni che queste non possano sussistere in modo autonomo.
