Capita spesso di vedere di muri (che delimitano i confini) tra due proprietà. Queste strutture, (la cui costruzione è avvenuta, molto spesso, nella notte dei tempi), hanno la funzione di limitare le diverse proprietà, individuando i confini tra le stesse, ma possono avere anche la funzione (accessoria) di impedire l'accesso nel proprio fondo (diritto riconosciuto dall'art. 841 c.c. il quale dispone che "il proprietario può chiudere in qualunque tempo il fondo").
Se la costruzione di questi muri presuppone terreni o fondi, nulla esclude che l'identica struttura si trovi anche nelle comuni proprietà edilizie, basta pesare al caso del lastrico solare che divido da un muro tra i proprietari dell'ultimo piano dell'edificio o al balcone diviso da un muro tra due appartamenti.
Una volta costruito il muro (e persa, nella notte dei tempi, il ricordo del motivo e del soggetto per il quale il muro è stato costruito) possono sorge diverse problematiche relative alla struttura, infatti, può capitare che il muro abbia bisogno di manutenzione, (allora, ci si chiede a chi competono le spese di manutenzione), oppure uno dei due proprietari ha interesse ad alzare il muro (allora, ci si chiede, se è possibile aumentar l'altezza del muro e a chi spetta la spesa per l'innalzamento e la successiva manutenzione) oppure, infine, può capitare che uno dei due proprietari decida di voler costruire inglobando il muro (e, allora, ci si chiede si è possibile realizzare una tale opera).
Sostanzialmente molti di questi problemi possono essere risolti (oppure, quanto meno, il punto di partenza per la soluzione) è quello dell'individuazione dei proprietari del muro.
Per individuare il proprietario del muro (o per individuare i proprietari del muro) occorre distinguere tra muri tra edifici e muri in fondi agricoli. In presenza di edifici l'art. 880 c.c. prevede che "Il muro che serve di divisione tra edifici si presume comune fino alla sua sommità e, in caso di altezze ineguali, fino al punto in cui uno degli edifici comincia ad essere più alto. Si presume parimenti comune il muro che serve di divisione tra cortili, giardini e orti o tra recinti nei campi". Quindi, sussiste una presunzione di comproprietà (almeno in prima battuta).
Questa presunzione di proprietà può essere vinta (in alcuni casi di muri posti nei fondi agricoli) se sussistono alcuni elementi previsti dall'art. 881 c.c. "Si presume che il muro divisorio tra i campi, cortili, giardini od orti appartenga al proprietario del fondo verso il quale esiste il piovente e in ragione del piovente medesimo. Se esistono sporti, come cornicioni, mensole e simili, o vani che si addentrano oltre la metà della grossezza del muro, e gli uni e gli altri risultano costruiti col muro stesso, si presume che questo spetti al proprietario dalla cui parte gli sporti o i vani si presentano, anche se vi sia soltanto qualcuno di tali segni. Se uno o più di essi sono da una parte, e uno o più dalla parte opposta, il muro è reputato comune: in ogni caso la positura del piovente prevale su tutti gli altri indizi".
Ovviamente, il ricorso alle presunzione previste dagli articoli 880 o 881 c.c. non è necessario quando il muro risulta costruito sulla proprietà di uno dei due confinanti, in altri termini quando si riesce a provare che il muro di confine è costruito prima del confine della proprietà, cioè è costruito in proprietà esclusiva, il muro, per il principio dell'accessione è di proprietà esclusiva.
Una volta individuato il proprietario del muto (o i proprietari del muro) si risolve la questione relativa alla manutenzione del muro, infatti, se il muro è di proprietà esclusiva la manutenzione spetterà solo al proprietario, mentre se il muro è comune ai due confinati la manutenzione spetterà ad entrambi. Infatti, l'art. 882 c.c. (applicando i principi generali) stabilisce che "Le riparazioni e le ricostruzioni necessarie del muro comune sono a carico di tutti quelli che vi hanno diritto e in proporzione del diritto di ciascuno, salvo che la spesa sia stata cagionata dal fatto di uno dei partecipanti. Il comproprietario di un muro comune può esimersi dall'obbligo di contribuire nelle spese di riparazione e ricostruzione, rinunziando al diritto di comunione, purché il muro comune non sostenga un edificio di sua spettanza. La rinunzia non libera il rinunziante dall'obbligo delle riparazioni e ricostruzioni a cui abbia dato causa col fatto proprio".
Il codice (con gli articoli 874 e 875 c.c.) disciplina anche l'ipotesi in cui uno dei confinati abbia interesse a far diventare comune il muro in proprietà esclusiva, in queste ipotesi il legislatore attribuisce il diritto di acquistare la comproprietà del muro pagando il valore del uro e del terreno sul quale il muro è costruito.
Una disciplina particolare è prevista anche nell'ipotesi in cui c'è un interesse a sopraelevare il muro comune, i questi casi la sopraelevazione è di proprietà esclusiva, ma l'altro comproprietario ha la possibilità di chiedere la comunione della sopraelevazione pagando le spese di edificazione della sopraelevazione del muro. Infatti, l'art. 885 c.c. prevede che "Ogni comproprietario può alzare il muro comune, ma sono a suo carico tutte le spese di costruzione e conservazione della parte sopraedificata. Anche questa può dal vicino essere resa comune a norma dell'articolo 874. Se il muro non è atto a sostenere la sopraedificazione, colui che l'esegue è tenuto a ricostruirlo o a rinforzarlo a sue spese. Per il maggiore spessore che sia necessario, il muro deve essere costruito sul suolo proprio, salvo che esigenze tecniche impongano di costruirlo su quello del vicino. In entrambi i casi il muro ricostruito o ingrossato resta di proprietà comune, e il vicino deve essere indennizzato di ogni danno prodotto dall'esecuzione delle opere. Nel secondo caso il vicino ha diritto di conseguire anche il valore della metà del suolo occupato per il maggiore spessore. Qualora il vicino voglia acquistare la comunione della parte sopraelevata del muro, si tiene conto, nel calcolare il valore di questa, anche delle spese occorse per la ricostruzione o per il rafforzamento".
Se l'altro proprietario non esercita il diritto di chiedere la comunione della sopraelevazione, la sopraelevazione resta di proprietà esclusiva del soggetto che ha effettuato la sopraelevazione del muro. Questa si verifica perché l'art. 885 c.c. è considerato un'eccezione al principio dell'accessione ex art. 934 c.c., ma anche per evitare che uno dei due proprietari debba partecipare ad una spesa per la quale non ha alcun interesse.
Cass. civ. sez. II del 30 aprile 2014 n. 9532 in pdf
