DECRETO-LEGGE 12 settembre 2014, n. 133
Misure urgenti per l'apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l'emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attivita' produttive. (14G00149)
In G.U. Serie Generale n.212 del 12-9-2014
note: Entrata in vigore del provvedimento: 13/09/2014
Art. 19 Esenzione da ogni imposta degli accordi di riduzione dei canoni di locazione
1. La registrazione dell'atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere e' esente dalle imposte di registro e di bollo.
Volendo procedere ad un commento di questo articolo, è possibile affermare che il legislatore diventa cosciente dei tanti contratti di (ri)quantificazione del canone che si registrano presso l'Agenzia delle Entrate.
I motivi per i quali si procede ad una nuova quantificazione del canone sono sostanzialmente dovuti a due fattori: a) la crisi economica, b) la presa di coscienza del reale valore dell'euro rispetto la lira (1 ero vale circa 2000 lire, mentre un euro non vare 1000 lire), in realtà molti canoni di locazione sono stati stipulati non considerando questo aspetto.
Se questi sono i motivi oggettivi per i quali si procede alla riduzione del canone, potrebbe chiedersi quale vantaggio (personale o non oggettivo) ha il proprietario a ridurre il canone ad un inquilino che non può più permetterselo, invece, di imporre allo stesso inquilino di lasciare il locale. La risposta a questa domanda si ottiene sempre considerando la crisi economica e il reale valore dell'euro rispetto la lira, infatti, il proprietario potrebbe avere interesse a non lasciare il locale vuoto (e non è detto che riesca ad affittarlo in tempi brevi), inoltre, potrebbe avere interesse ad ricalcolare il canone di locazione parametrato al reale rapporto di cambio tra lira ed euro, in altri termini, a tornare a canoni di locazione ante euro.
Chiariti questi aspetti relativi a interessi reali, si comprende che la soluzione della riduzione del canone è la soluzione più semplice. Qualcuno potrebbe anche chiedersi per quale motivo non stipulare un nuovo contratto di locazione con il canone aggiornato. Il motivo è semplice, con una mera riduzione del canone i termini del contratto in essere rimangono immutati, con un nuovo contratto, i termini del contratto ricominciano da zero.
Questo permette anche di sottolineare che il legislatore si esclude l'imposta di bollo e di registro solo per le riduzioni di canone (non sono compresi eventuali nuovi contratti stipulati per aggiornare il canone di locazione).
Il legislatore parlando semplicemente di locazione, non distingue tra locazione ad uso abitativo o ad uso commerciale, quindi, qualsiasi riduzione di canone è esente da imposte indipendentemente dal tipo di contratto.
Il legislatore non pone neppure limiti di tempo, quindi, l'esenzione è sempre possibile per i contratti di locazione, indipendentemente dalla loro durata (rimanente durata) ed è possibile anche se la riduzione non vale per tutta la durata del contratto, ma solo per un anno.
E' opportuno sempre procedere alla registrazione della riduzione (anche se esente da imposte di bollo e registro) in quanto solo in questo modo sarà possibile dimostrare al fisco che non si è incassato quanto previsto nell'originario contratto di locazione, ma solo quanto indicato nella successivo contratto di riduzione del canone, in altri termini, la differenza di canone non è imputabile ad evasione fiscale, ma solo a rinegoziazione del contratto di locazione.
