Il contatto di locazione (ad uso abitativo o ad uso commerciale) presenta notevoli motivi di frizione tra inquilino e proprietario (non dovuti solo alla morosità), ma anche ad altri motivi, basta pensare alla qualificazione del contratto, all'esercizio del diritto di recesso, oppure all'esercizio della prelazione nella locazione ad uso abitativo, a tutta la questione relativa al canone in nero, la restituzione del canone pagamento indebitamente, il danno per la ritardata restituzione dell'immobile.
Anche l'adeguamento del canone alle variazioni Istat è un altro elemento che potrebbe portare a liti tra proprietario ed inquilino.
Per analizzare la situazione occorre partire dall'art. 32 della legge 27 luglio 1978 n. 378 il quale per le locazioni ad uso diverso da quelle abitative dispone che "(Aggiornamento del canone). Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale".
Nei contratti ad uso diverso da quello abitativo, dalla locuzione le parti possono prevedere presente nell'art. 32 delle 1978/378 si deduce che l'aumento istat è dovuto solo se è espressamente previsto nel contratto di locazione, ma non è dovuto se nulla è indicato nel contratto.
Per i contratti ad uso abitativo l'art. 24 della legge 27 luglio 1978 n. 378 prevedeva che "(Aggiornamento del canone). Per gli immobili ad uso d'abitazione il canone di locazione definito ai sensi degli articoli da 12 a 23 è aggiornato ogni anno in misura pari al 75 per cento della variazione, accertata dall'ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. L'aggiornamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata"
Quindi il legislatore del 1978 prevedeva che per le locazioni ad uso abitativo l'adeguamento istat era dovuto ex legge anche se nessuna clausola specifica era prevista o inserita nel contratto di locazione.
In entrambi i casi, però, l'aumento istat diventava effettivo solo se il proprietario effettuava la richiesta di adeguamento (nelle locazioni ad uso abitativo la richiesta doveva essere effettuata con raccomandata), questo comportava che anche se l'adeguamento istat era possibile perché previsto dalla legge (ex art. 32) o perché previsto dalle parti (ex art. 24) era sempre il proprietario che doveva attivarsi, altrimenti, l'adeguamento istat anche se possibile non diventava realtà.
La richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore è una condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati,
L'art. 14 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 ha abrogato l'art. 24 della legge del 27 luglio 1978 n. 378 che regolava l'adeguamento istat per le locazioni ad uso abitativo. Oggi, quindi, limitatamente alle locazioni ad uso abitativo l'adeguamento istat non è più automatico, ma potrà essere ottenuto solo se espressamente previsto dal contratto di locazione con una specifica clausola. Nulla è previsto se occorre o meno una raccomandata da parte del locatore per attivare (o meno) l'aggiornamento. La soluzione più semplice è regolare la questione nel contratto, il quale potrà prevedere che l'aumento sarà automatico senza nessuna richiesta da parte del locatore oppure, l'aumento decorerà dal mese successivo alla richiesta di adeguamento del locatore.
La questione dell'aggiornamento del canone per l'istat non riguarda solo la questione se questo è dovuto o meno e se è richiesto o meno (e da quanto è richiesto), ma è importante anche perché in caso di indennità per il mancato rilascio, la base sul quale calcolare il risarcimento del danno non è il canone originario (senza istat) ma il canone aggiornato e adeguato all'istat. In caso di locazione ad uso commerciale, in mancanza di una espressa richiesta del proprietario, (anche se l'adeguamento era previsto nel contratto) l'istat non scatta e l'eventuale indennità di occupazione si calcola sul canone originario.
Cassazione civ. sez. III, 26 maggio 2014 n. 11675 in pdf
