DECRETO-LEGGE 12 settembre 2014, n. 133
Misure urgenti per l'apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l'emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attivita' produttive. (14G00149)
in G.U. Serie Generale n.212 del 12-9-2014
note: Entrata in vigore del provvedimento: 13/09/2014
Art. 23 Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili
1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell' articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all' articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.
2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile e' elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresi' le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonche' degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l'articolo 2932 del codice civile.
4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un'abitazione, il divieto di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento.
5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennita', se non e' stato diversamente convenuto nel contratto.
6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l'applicazione dell'articolo 67, comma 3, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5.
7. Dopo l'articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n.47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n.80, e' aggiunto il seguente: "5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprieta' vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprieta', stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione.".
8. L'efficacia della disposizione di cui al comma 7 e' subordinata al positivo perfezionamento della procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all'articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell'Unione Europea (TFUE), di cui e' data comunicazione nella gazzetta ufficiale.
Volendo procedere ad una prima analisi della norma si può dire che le parti prevedono che il canone (in tutto o in parte) di un contratto di locazione, potrà essere imputato ad una parte del prezzo, se il conduttore (inquilino) deciderà di acquistare il bene locato. Descritto, il contratto, potrebbe sembrare lineare, in realtà, pone immediatamente dei problemi, teorici e pratici di non poco conto, infatti:
– il diritto del conduttore di acquistare è un preliminare (unilaterale o bilaterale) oppure si è in presenza di un contratto ad effetti obbligatori immediati ed ad effetti reali differiti ? (o un contratto ad efficacia reale condizionato alla decisione unilaterale di una delle parti) ?
– il diritto di acquistare sussiste solo a favore solo dell'inquilino oppure, sussiste anche il diritto di vendere a carico del proprietario ? In altri termini, se l'inquilino decide di non acquistare il proprietario può obbligarlo ad acquistare esercitando l'art. 2932 c.c. ? In poche parole, il diritto di acquistare è solo "unilaterale" a favore del conduttore, oppure, è bilaterale ed è anche esercitabile dal venditore ?
– quali sono le conseguenze nell'ipotesi in cui l'inquilino decide di non acquistare ?
– quale è l'esatta natura giuridica di questo contratto ?
Il legislatore non aiuta neppure l'interprete a spiegate la struttura e la funzione del contratto, anzi, sembra che si sia divertito a creare un contratto Frankenstein nel quale confluiscono, diversi istituti, il preliminare (2932 c.c.), l'usufrutto (1002 c.c.) , la normativa in materia di immobili da costruire (Decr. Legisl. 20 giugno 2005, n.122 art. 8), usati solo al fine di avere delle norme già collaudate per risolvere un (eventuale) problema, ma senza pensare alla sistematicità organica (o alla coerenza interna ed esterna del sistema).
Se si volesse descrivere la natura giuridica del contratto si potrebbe dire che si è in presenza di un contratto di locazione al quale accede , come clausola (o contratto) accessorio, un preliminare di vendita del medesimo bene oggetto della locazione (la caratteristica è proprio questa il legislatore, più che creare un nuovo tipo contrattuale, ha regolato un collegamento negoziale, tra due contratti che resta sostanzialmente diversi (infatti, anche dopo la decisione del conduttore di acquistare, la locazione non verrà meno). La locuzione "funzione" adoperata dal legislatore nel denominare il contratto, non deve trarre in inganno, in quanto, in tale ipotesi la locuzione "funzione" non è sinonimo di causa contrattuale, ma indica solo che il contratto di godimento è diretto alla successiva vendita.
Altra caratteristica è data dal fatto che una parte del canone di locazione potrà mutare la sua funzione originaria e passare da canone di locazione a acconto prezzo di vendita. Si è usata la locuzione "una parte del canone di locazione" proprio per evidenziare il problema relativo alla questione se l'intero canone di locazione potrà trasformarsi in acconto prezzo, la risposta, in teoria potrebbe essere positiva, in quanto il nuovo contratto viene denominato "contratti di godimento" (che dovrebbe comprendere sia la locazione, sia il comodato), quindi, se l'intero canone di locazione si trasforma in acconto prezzo, avremo anche la trasformazione del contratto di locazione in contratto di comodato; il problema, semmai, sarebbe dato dal fatto che il soggetto che ha il diritto di acquistare è per espressa dizione legislativa il conduttore (e non il comodatario, infatti, il legislatore non fa riferimento al comodatario), inoltre, come già detto, una tale operazione dovrebbe implicare la novazione e/o modifica (retroattiva) del contratto principale, che dovrebbe passare da locazione a comodato.
In teoria, una tale operazione non sarebbe sconosciuta all'ordinamento, in quanto, il risultato finale sarebbe equiparato ad un preliminare con consegna anticipata del bene.
Quanto all'oggetto del contratto, questo è un bene immobile, non è prevista una specifica destinazione (appartamento o locale commerciale) e questo si deduce dal fatto che se l'immobile è una abitazione (solo se oggetto del contratto è una abitazione) si applicano le norme in materia di (immobili da costruire).
Ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria. Lo schema scelto dal legislatore non è quello previsto dal contratto di locazione, ma è quello previsto dalla normativa dell'usufrutto (1004-1007 c.c.; 1012-1013).
Opponibilità ai terzi. E' prevista la trascrizione del contratto per l'opponibilità ai terzi.
