La gestione condominiale presenta numerosi aspetti particolari, uno di questi è sicuramente l'obbligo dell'amministratore di rendere il conto della gestione (in un precedente articolo sul rendiconto condominiale avevamo già indicato alcuni aspetti della questione). L'obbligo di rendere il conto della gestione è strettamente legato al diritto dei proprietari di poter ricostruire (o verificare) quanto affermato dall'amministratore del condominio quando quest'ultimo rende il conto della gestione.
E' intuitivo comprendere che questo diritto dei proprietari diventa più importante, non solo in situazioni di crisi economica come quella attuale, ma anche in presenza di molte gestioni condominiali "ballerine". Del resto, l'unico modo che hanno i proprietari per difendersi da gestioni condominiali ballerine o per poter controlalre le affermazioni dell'amministratore è quello di poter ricostruire la gestione annuale, cioè poter sapere con certezza le date (giorno per giorno) di tutti i movimenti di denaro (in entrata e in uscita).
In questo contesto, uno dei mezzi a tutela dei proprietari è il c.d. conto corrente del condominio, il quale sostituisce il c.d. libro giornale e permette di ricostruire le entrate ed uscite in un dato periodo, a condizione che il conto corrente sia usato correttamente. Quindi a condizione che l'amministratore (volontariamente) faccia transitare sul conto e dal conto corrente tutti i movimenti in entrata ed in uscita (ma questo presuppone una gestione corretta del condominio). In presenza, invece, di gestioni "ballerine" o "anomale" del condominio, l'amministratore sarà restio ad avere un elemento (conto corrente) che possa essere usato come mezzo di controllo del suo operato (quindi non attiverà nessun conto corrente del condominio, oppure, anche se attivato, non farà transitare dal conto corrente tutte le entrate ed uscite del condominio).
In questi casi sarà compito dei proprietari imporre all'amminsitratore del condominio l'uso del conto corrente per tutte le operazioni (es. con una delibera) oppure effettuando i pagamenti solo con assegni intestati al condominio o con bonifici (quindi non pagando mai in contanti). Tutto questo permette di evitare anche la c.d. distrazione di fondi in tutte le sue forme anche attraverso la c.d. cassa comune tra più condomini (cioè l'amministratore usa i soldi del condominio A, per pagare le spese del condominio B, poi usa i fondi del condominio B, per pagare le spese del condominio C ecc..)
Senza considerare che il conto corrente del condominio permette di tenere separato il patrimonio personale dell'amministratore da quello del condominio. Per quanto può interessare la stessa riforma del condominio prevede l'obbligo di aprire il conto corrente e di far transitare dal conto correte tutte le operazioni in entrata e in uscita.
La Cassazione del 10 maggio 2012 n. 7162 analizza proprio la questione del conto corrente, ma se da un lato conferma quanto detto in precedenza sulla necessità del conto corrente (e sulla prossima codificazione di queste principi nella riforma del condominio) dall'altro afferma che gli interessi passivi prodotti dal conto corrente sono a carico del cndominio anche in assenza di una quansiasi attività dell'amminsitratore del condominio diretta a recuperare i crediti dei proprietari morosi.
Quest'ultimo, forse, è il punto che lascia perplessi. Infatti, se l'amministratore non si attiva (usando gli strumenti messi a sua disposizione dal codice civile) per recuoperare quanto dovuto dai proprietari morosi, ma evita e preleva dal conto corrente somme maggiori di quelle effettivamente depositate, gli interessi passivi prodotti da tale modo di operare sono sempre e solo a carico del condominio ?
Certo, si potrebbe affermare che se i proprietari non pagano le quote condominiali accettano le conseguenze di tale comportamento, è vero, che coloro che non pagano le quote accettano le conseguenze del loro conportamento, ma non esistendo più la solidarietà passiva tra i condomini, gli unici proprietari che si espongono alle conseguenze del mancato pagamento delle quote sono solo i proprietari morosi e non tutti i proprietari come, inviece, avviene nell'ipotesi in cui l'amministratore crea interessi passivi prelevando dal conto corrente più di quanto versato per far fronte alle spese del condominio.
Forse diversa soluzione avrebbe potuto avere la controversia se, invece, di contestare l'apertura del conto corrente bancario, fosse stato contestato all'ex amministratore il ricorso al credito bancario, cioè se fosse stato contestato all'ex amministratore, che non richiedendo ai morosi il pagamento del dovuto usando i mezzi predisposti dal codice civile (decreto ingiuntivo), di fatto faceva ricorso a prestiti o mutui per far fronte alle esigenze del Condominio, posto che a) l'amministratore non ha il potere e non rientra tra i compiti dell'amministratore la richiesta di prestiti o mutui b) l'amministratore per recuperare le somme necessarie per far fronte alle spese condominiali ha la possibilità di usare i decreti ingiuntivi contro i proprietari morosi (ma questo presuppone una contabilità regolare) c) non rientra nelle materie di competenza dell'assemblea l'approvazione di prestiti o mutui (detto in modo diverso l'approvazione di una simile operazione finanziaria richiede il consenso di tutti i proprietari e non solo della maggioranza dei partecipanti all'assemblea).
Se non si fosse seguita questa strada si poteva, forse, pensare di richiedere ai condomini morosi il risarcimento del danni subiti dai proprietari non morosi per aver dovuto pagare gli interessi passivi del conto corrente bancario oppure si poteva pensare di richiedere ai condomini morosi il pagamento – per indebito arricchimento – di quanto pagato dai proprietari non morosi per gli interessi passivi derivanti dal conto corrente bancario.
Cassazione civ., sez. I, del 10 maggio 2012 n. 7162
Con il primo motivo, il Condominio di (OMISSIS) lamenta violazione degli articoli 1130, 1131, 1388, 1393, 1398, 1708, 1711 c.c., e vizio di motivazione, circa il potere e la responsabilita' dell'amministratore nell'apertura di un conto corrente e nella successiva apertura di una linea di credito da parte della Banca. Con il secondo, violazione dell'articolo 2697 c.c., articoli 106, 111 c.p.c., nonche' omissione di motivazione, circa la manleva nei confronti del (OMISSIS) e la sua condanna alla restituzione della somma di lire 46.068.012. I motivi vanno rigettati, in quanto infondati.
E' da ritenere che, secondo, del resto, orientamenti diffusi nell'ambito della dottrina e della giurisprudenza di merito (sul punto, questa Corte non ancora avuto modo di pronunciarsi specificamente), l'amministratore condominiale possa aprire un conto corrente contenente i contributi alle spese condominiali. E' vero che, come precisa il ricorrente principale, l'amministratore rappresenta il condominio nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 c.c.. Egli ha l'obbligo, ai sensi del comma 1, n. 3, di erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni. Nell'ambito di tali poteri, l'amministratore gode di ampia autonomia, e puo' sicuramente anticipare fondi per effettuare pagamenti a favore di terzi (al riguardo, v. Cass., n. 1046/1974) (ad es., se alcuni condomini siano inadempienti).
Egli sarebbe ritenuto responsabile se non richiedesse in tempo i contributi ai condomini, e da cio' derivasse un danno al condominio.
Anche se non si puo' affermare, come pure talora e' stato fatto, che addirittura la mancata apertura di un conto corrente separato rispetto al patrimonio personale dell'amministratore, costituirebbe irregolarita' tale da comportarne la revoca del mandato, si puo' sostenere che, pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo, l'amministratore e' tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su apposito e separato conto corrente intestato al condominio, per evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il suo personale od eventualmente quello di altri differenti condomini, da lui amministrati. Vi e' pure un'esigenza di trasparenza e di informazione, in modo che ciascun condomino possa costantemente verificare la destinazione dei propri esborsi e la chiarezza e facile comprensibilita' dell'intera gestione condominiale.
L'apertura del conto corrente non richiede dunque specifiche autorizzazioni assembleari, cio' che invece richiederebbe sicuramente l'apertura di una linea di credito bancaria. Va peraltro precisato che, negli ordinari contratti di conto corrente formulati e proposti dall'ABI, e' prevista la possibilita' di uno scoperto, necessariamente produttivo di interessi passivi.
D'altra parte, come ha chiarito il Giudice a quo, l'amministratore propose all'assemblea condominiale l'apertura di un conto corrente, senza incontrare opposizione. E i condomini erano ben consapevoli del successivo scoperto del conto corrente – continua il Giudice a quo – come emerge dai verbali delle due assemblee straordinarie convocate dall'amministratore, proprio con riferimento a tale "scoperto": in quella sede, veniva deliberata la copertura delle spese correnti, per evitare l'accumularsi di interessi passivi sul conto corrente condominiale, e si precisava che alcuni condomini avevano provveduto, con il versamento di fondi, a sanare, ancorche' parzialmente, la situazione di scoperto.
E' da ritenere pertanto che l'apertura del conto corrente e lo "scoperto" bancario fossero immediatamente opponibili al condominio.
