Un principio consolidato in materia condominiale è quello secondo cui gli oneri, le spese o gli oneri del condominio possono essere richiesti solo al reale proprietario e non a colui che appare tale (il c.d. proprietario apparente).
Per proprietario apparente si intende sia colui che ha venduto l'immobile senza informare l'amministratore del trasferimento della proprietà, sia colui che agisce come proprietario (e si dichiara proprietario) mentre il reale proprietario è un altro (si pensi al classico esempio dell'immobile di proprietà della moglie, ma di fatto gestito dal marito).
In base al predetto orientamento quando è necessario agire giudizialmente per ottenere un pagamento a favore del condominio è obbligo ed è compito dell'amministratore individuare i reali proprietari, questo risultato può essere raggiunto in due modi, richiedendo ai proprietari i titoli di proprietà e nell'ipotesi in cui i proprietari non rispondono alle richieste dell'amministratore, quest'ultimo può (deve) effettuare le ricerche presso la conservatoria dei registri immobiliare per individuare il reale proprietario dell'immobile (soprattutto se vi è necessità di recuperare oneri condominiali non pagati), in mancanza di prova certa relativa al reale proprietario le richieste (anche giudiziarie) dell'amministratore rischiano di essere respinte o inutili.
In questa direzione si muove anche la riforma del condominio del 2012, la riforma ha aiutato l'amministratore nel suo compito, prevedendo un vero e proprio obbligo (anche se implicito) dei proprietari di fornire le necessarie informazioni all'amministratore, quanto detto si desume dalla parte di riforma che ha regolato, in modo espresso, il c.d. registro dell'anagrafe condominiale ex art. 1130 c.c.
Infatti, il nuovo art. art. 1130 comma I n. 7 c.c. prevede che l'amministratore di condominio deve "curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili"
Anche il nuovo art. 1130 comma I n. 7 c.c. non prevede un obbligo di fornire il titolo di proprietà (anche per motivi di privacy) o del contratto di locazione (la locuzione diritti personali di godimento può essere interpretato solo in questo modo) e si limita a prevedere un obbligo di comunicazione scritta (anche diverso dall'invio del titolo di proprietà o del contratto di locazione) solo in caso di "eventuali" variazioni di alcuni datti (ovviamente relativi al proprietario o al conduttore). Sempre in base all'art. 1130 comma I n. 7 c.c. l'amministratore non ha il diritto di pretendere dai proprietari nessun contratto, ma se ritiene le informazioni "incomplete" o "insufficienti" può procurarsi i dati consultando gli uffici pubblici, (come catasto e conservatoria dei registri immobiliari e ufficio del registro) addossando la spesa ai proprietari negligenti.
Il nuovo art. 1130 c.c. non incide sulla questione relativa al proprietario apparente, poichè dall'art. 1130 c.c. risulta che sarà sempre onere dell'amministrotore verificare che un dato soggetto sia o meno proprietario, in quando può accadere che le notizie relative all'anagrafe condominiale siano complete, ma non veritiere, in quanto viene dichiarato un proprietario non reale oppure che le informazioni non siano più attendibili in seguito ad un evento improvviso (ad es. morte del proprietario).
Un articolo della riforma, invece, che potrebbe incidere sul problema del proprietario apparente è il nuovo art. 63 disp. att. comma 4 e 5 c.c., secondo il quale "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto".
Dall'articolo si deduce, in prima battura, che è opportuna la consegna del titolo di proprietà (e, per di più, è imposta la consegna di una copia autenticata del titolo e non di una semplice copia) altrimenti il vecchio proprietario sarà obbligato con il nuovo proprietario per il pagamento degli oneri condominiali anche successivi al trasferimento dell'immobile. Di fatto, l'art. 63 disp. att. c.c. impone l'obbligo di consegna del titolo al fine di eliminare la responsabilità solidare. E' opportuno notare come la consegna del titolo di proprietà, esclusa dall'art. 1130 c.c. (forse per motivi di privacy) è, invece, ammessa dall'art. 63 disp. att. c.c. (quasi come se la privacy non valesse), forse, perchè, a ben guardare, anche nell'ipotesi dell'art. 63 disp. att. c.c. , è confermato che l'amministratore non ha il potere di pretendere la consegna dei titoli di proprietà dei condomini, in quanto la consegna dei documenti relativi alla proprietà del bene è una libera scelta dei proprietari, che diventa opportuna solo per eliminare la resposanbilità solidare.
In seconda battuta occorre valutare se il principio del condomino apparente è modificato dall'art. 63 disp. att. c.c. nella parte in cui prevede che nuovo e vecchio proprietario sono solidalmente responsabili per gli oneri condominiali (anche successivi al trasferimento) fino alla comunicazione dell'atto di vendita, questo perchè, in base al disposto dell'art. 63 disp. att. c.c., l'amministratore di condominio potrebbe agire (sarebbe legittimato) a richiedere il pagamento (delle spese condominiali successive al trasferimento) ad uno dei due debitori in solido e, si ricorda, che uno dei due debitori in solido riveste la qualifica di ex proprietario (o proprietario apparente) e il potere dell'amministratore resterebbe attivo (quanto meno) fino alla consegna della copia autentica dell'atto di trasferimento.
Sarà solo il tempo a dire quanto il nuovo art. 63 disp. att. c.c. modificherà la materia, anche perchè l'art. 63 disp. att. c.c. sembra limitare la responsabilità solidare solo alle ipotesi di cessione di diritti e tale locuzione sembra richiamare la cessione onerosa (vendita) o – forse – quella contrattuale effettuata a titolo gratuito (donazione), ma difficilmente può ricomprendere anche la successione mortis causa (che non è qualificabile come cessione di diritti e non prevede atti in copia autentica da consegnare all'amministratore). Senza considerare la differenza che si desume dallo stesso art. 63 disp. att. c.c. tra spese condominiali successive al trasferimento e spese anteriori al trasferimento, infatti, l'art. 63 disp att. c.c. sembra ammettere la responsabilità in solido solo per le spese successive al trasferimento, ma non sembra ammettere la stessa responsabilità solidale per le spese pregresse (se non per le spese dell'anno del trasferimento del bene e per quello precedente).
Sicuramente risulta modificata la responsabilità dei proprietari verso i creditori, infatti, da un sistema in cui non esisteva solidarietà dei proprietari verso i creditori del condominio, si è passati ad un sistema in cui l'art. 63 disp. att. c.c. prevede che l'amministratore p.t. "è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini". In poche parole i creditori del condominio possono richiedere il pagamento anche ai proprietari in regola con i pagamenti, per recuperare quanto dovuto dai proprietari morosi, dopo aver effettuato il recupero dei crediti (escussione) dei morosi.
Cassazione civ. sez. II, del 21 novembre 2012, n. 20562
Costituisce principio consolidato della Corte di legittimita' quello secondo cui passivamente legittimato rispetto all'azione giudiziaria dell'amministratore del condominio, per il recupero della quota di spese di competenza di una unita' immobiliare di proprieta' esclusiva, e' il vero proprietario di detta unita' e non anche chi possa apparire tale, difettando, nei rapporti fra condominio ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operativita' del principio dell'apparenza del diritto, strumentale, essenzialmente, all'esigenza di tutela dell'affidamento dei terzi di buona fede. Non sussiste infatti, una relazione di terzieta' tra il condominio, che e' un ente di gestione, ed il condomino e, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarita' della proprieta' e' funzionale al rafforzamento ed al soddisfacimento de credito della gestione condominiale (Cfr. Cass. S.U. n. 5035/2002; n. 7849/2001; n. 2616/2005; n. 1627/2007).
Il Giudice di Pace, quindi, erroneamente ha fatto riferimento alla circostanza che il (OMISSIS) si fosse comportato come condomino apparente, omettendo di comunicare all'amministratore condominiale la proprieta' estraneita' al condominio. Nella specie, pertanto, non essendo contestato che l'immobile in questione appartenesse non gia' al (OMISSIS), ma al coniuge dello stesso in regime di separazione di beni, la sentenza impugnata va cassata.
