Oggi è possibile affermare che vendere o comprare un immobile, sia questo un terreno o una costruzione, è quasi un "affare di stato" e questo tipo di dichiarazioni possono essere fatte senza paura di essere smentiti o di essere accusati di ingigantire le difficoltà della materia.
In particolare, ci si riferisce non solo alle problematiche fiscali tributarie sottese al trasferimento di un tale tipo di bene o alle formalità da seguire per i pagamenti derivanti dagli obblighi della normativa in amteria di antiriciclaggio, oppure alle difficoltà che provengono dal così detto allineamento catastale (oggettivo e soggettivo), ma, anche all'obbligo di allegazione del così detto certificato energetico (questione, che si complica ulteriolmente, poichè occorre "comprendere" ed "applicare" anche la normativa regionale e non solo la normativa nazionale). La nuova normativa in materia di certificato energetico del 2013 può essere letta in questo successivo articolo.
Tutte le problematiche sopra indicate e nate dalla legislazione speciale in materia di trasferimento di immobili non riguardano e non sono limitate solo alla mera stipula del contratto, ma, influenzano oppure, meglio, si ripropongono anche nel momento in cui al preliminare non segue il definitivo e una delle parti richiede l'adempimento coattivo del preliminare con la sentenza sostitutiva degli effetti del preliminare ex art. 2932 c.c.
La Cassazione ci offre lo spunto per analizzare il rapporto tra la documentazione relativa al certificato energetico e la sentenza ex art. 2932 c.c., sul punto la Corte giunge alla conclusione che la mancata consegna del certificato energetico (e – apparentemente – anche la mancata allegazione nel fascicolo processuale di parte) non sono uno ostacolo all'emissione della sentenza ex art. 2932 c.c. potendo lo stesso essere "consegnato" successivamente, anche se, continua la Corte, la mancata consegna della certificazione è uno di quei casi in cui l'acquirente è legittimato a chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1477 c.c. 1453 c.c. 1455 c.c. (Dopo la riforma del certificato energetico del 2013 è possibile confermare l'impossibilità di avere una sentenza ex art. 2932 c.c.)
Le diverse conseguenze tra (adempimento coattivo e inadempimento) non devono sembrare una contraddizione, questo perchè i Giudici di Legittimità hanno compreso (aggevolando la parte che richiede l'adempimento) che se una delle parti vuole l'adempimento coattivo il certificato energetico è solo un mero adempimento burocratico che non incide sulla commerciabilità del bene e che può essere facilmente recuperato senza troppe difficoltà , invece, nel caso opposto, la mancata consegna del certificato energetico unita all'inesistenza di altri elementi (come, ad esempio, la mancanza del certificato di abitabilità o della documentazione edilizia) legittima le parti a chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.
Cassazione, civ. sez. II, del 17 luglio 2012 n. 12260
1.= Con il primo motivo, il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell'art. 2932 cod. civ. e della L.R. Piemonte 28 maggio 2007, n. 13 in relazione all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3. Secondo il ricorrente, la Corte di Appello di Torino non avrebbe fatto corretta applicazione del disposto di cui all'art. 2932 cod. civ. perché nell'ipotesi in esame il venditore non aveva consegnato la certificazione energetica relativa agli immobili promessi in vendita, così come richiesta dalla legislazione nazionale e, per quanto di interesse, dalla L.R. Piemonte n. 13 del 2007. La mancata allegazione del certificato di attestazione energetica – sostiene il ricorrente – influirebbe sui presupposti della sentenza di trasferimento perché, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che ,comunque, eluda le norme che governano l'autonomia negoziale delle parti. Per altro il contratto preliminare di compravendita del 18 aprile 1988 non conteneva alcun riferimento al certificato di conformità o di qualificazione energetica ne' era stata allegata una tale certificazione.
1.1.= La censura non è fondata e non può essere accolta perché la Corte torinese ha correttamente applicato la normativa e i principi giuridici in tema di allegazione, al contratto di vendita e al contratto preliminare di vendita, della certificazione energetica.
1.1.a).= Va qui precisato che il D.Lgs. n. 192 del 2005, art. 6, comma 1-bis, lett. c come successivamente modificato dal D.Lgs. n. 112 del 2008, aveva introdotto l'obbligo per i venditori di immobili di consegnare ai compratori, al momento del rogito, l'attestato di certificazione energetica (ACE) dell'immobile compravenduto. A sua volta, il D.Lgs. n. 192 del 2005, art. 15, comma 8, stabiliva che: "In caso di violazione dell'obbligo previsto dall'art. 6, comma 3, il contratto è nullo. La nullità può essere fatta valere solo dall'acquirente". Tuttavia, l'intera disciplina ha subito nel tempo profonde modifiche (da ultimo modificata dal D.Lgs. n. 28 del 2011) ma, soprattutto, la L. 6 agosto 2008, n. 133, art. 35 – cui fa riferimento lo stesso ricorrente – ha abrogato i commi 8 e 9 del D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, art. 15 e, cioè, la norma che disponeva la nullità del contratto nell'ipotesi in cui allo stesso non fosse stata allegata la certificazione energetica. Ciò posto è da ritenere che il certificato cui si fa riferimento (tralasciando di considerare la normativa di cui al D.Lgs. n. 28 del 2011, la quale per altro non richiede più la certificazione di efficienza energetica, ma semplicemente un'attestazione resa dal venditore) andava ad ampliare il novero dei documenti (permesso di costruire, certificato di abitabilità), relativi alla proprietà ed all'uso della cosa venduta che, ai sensi dell'art. 1477 cod. civ., il venditore doveva consegnare al compratore. Pertanto, la mancata consegna dell'ACE non rendeva la vendita invalida, ovvero, nulla, piuttosto legittimava l'acquirente a domandare la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1477 – 1453 – 1455 cod. civ., in quanto era interesse del compratore acquisire la proprietà di un bene conforme alla normativa vigente, anche in materia di efficienza energetica. E di più, considerato che la mancata consegna della certificazione energetica (ACE) non comportava l'invalidità dell'atto, la stessa poteva essere consegnata anche, successivamente, o in ragione di un preventivo accordo delle parti o su semplice richiesta del compratore, anche dopo la vendita del bene.
1.1.a.1).= Non sembra -come emerge anche da quel che afferma lo stesso ricorrente – che la L.R. Piemonte n. 13 del 2007 abbia modificato la normativa nazionale tanto più che l'art. 5, comma 1 di detta legge prescrive semplicemente che "nel caso di compravendita di un intero immobile o di singole unità immobiliari, l'attestato di certificazione energetica è allegato al contratto, in originale o in copia autenticata, a cura del venditore". Insomma, anche la legge della regione piemontese si è limitata ad ampliare il novero dei documenti (permesso di costruire, certificato di abitabilità), relativi alla proprietà ed all'uso della cosa venduta, che il venditore deve consegnare al compratore. Tuttavia, la consegna di cui si dice, anche per la legge piemontese, non integra gli estremi di una condizione di validità o di efficacia dell'atto di compravendita, ma comporta un inadempimento da parte del venditore che può legittimare il compratore alla risoluzione del contratto.
1.2.= Pertanto, nel caso specifico, anche in mancanza dell'allegazione della certificazione energetica, il giudice del merito poteva emettere, come ha fatto, sentenza di trasferimento del bene promesso in vendita ex art. 2932 cod. civ. proprio perché le stesse parti avrebbero potuto stipulare il contratto di compravendita e rinviare, tacitamente o esplicitamente, la consegna ad un tempo successivo alla stipula del contratto di compravendita. Nell'ipotesi specifica, e alla luce di quanto si è detto, successivamente alla vendita: il venditore per legge ha obbligo di far pervenire (ovvero di consegnare) al compratore la certificazione di efficienza energetica e il compratore potrà, per forza di legge, richiedere la stessa documentazione.
