L'usucapione è un modo di acquisto della proprietà e degli altri diritti reali che si basa, sostanzialmente, sul passare del tempo e sul possesso del bene. L'istituto dell'usucapione è regolato dall'art. 1158 c.c. il quale prevede che "La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni".
Si tratta di un istituto giuridico nato nel diritto romano e giunto fino ai nostri giorni con poche modifiche, in quanto basato su un semplice principio: se il titolare del bene non si interessa dello stesso e lascia che un'altra persona si usi e interessi del bene, possedendolo, curandolo e gestendolo come se fosse il proprietario reale dello stesso, in questa situazione l'ordinamento giuridico premia l'esigenza di preservare il bene e questa esigenza prevale sul titolo di proprietà, per cui dopo un certo numero di anni verrà tutelato il possessore dello stesso (il quale diventerà proprietario del bene posseduto) scalzando il proprietario reale.
I requisiti dell'usucapione sono il passaggio del tempo, infatti per usucapire occorre il decorso di 20 anni, (almeno nell'ipotesi tipica dei beni immobili), inoltre per completare l'usucapione, oltre il passare del tempo è necessario anche il possesso del bene. In particolare, il possesso del bene deve essere pubblico (non clandestino) pacifico (non iniziato con la violenza), questo si deduce dall'art. 1163 c.c. il quale stabilisce che "Il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l'usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata". Se si realizzano tutte queste circostanze al compimento del 20 anno il possessore sarà considerato proprietario del bene, in quanto l'eventuale sentenza di usucapione è solo dichiarativa dell'usucapione e non costitutiva della stessa.
L'usucapione del diritto di proprietà è l'ipotesi tipica di usucapione, ma possono essere usucapiti anche gli altri diritti reali (es. proprietà superficiaria, usufrutto ecc.) il problema, in questi casi, non è quello di ammettere a livello teorico l'usucapione del bene, ma provare che il possesso (il c.d. immagine del possesso) si sia limitato all'usufrutto (o all'uso o solo alla proprietà superficiaria) del bene e non alla piena proprietà.
Anche le servitù (come diritti reali) possono essere usucapite. In particolare sono richiesti sia i requisiti specifici dell'usucapione, (possesso, pacifico, pubblico e continuato per venti anni) sia altri requistiti previsti dall'art. 1061 c.c. Questo articolo stabilisce che "Le servitù non apparenti non possono acquistarsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia. Non apparenti sono le servitù quando non si hanno opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio". Dall'articolo 1061 c.c. si deduce che sono apparenti (e, quindi, sono usucapibili) quelle servitù che hanno opere visibili e permanenti (sul fondo servente) destinate ad essere usate per l'esercizio della servitù.
Per quanto possa sembrare complicato in astratto l'articolo che regola l'usucapione delle servitù, in concreto è relativamente semplice spiegarne l'ambito di applicazione, infatti, basta pensare al classico tubo dell'acqua che passa su un fondo (o edificio) per arrivare ad un altro fondo per fornire acqua al c.d. fondo dominante. Usando questo esempio si comprende che il tubo, (come una strada in caso di servitù di passaggio) è un'opera visibile e permanente (come richiesto dall'art. 1061 c.c.) destinata all'esercizio della servitù, cioè serve al fondo dominante per esercitare la servitù.
L'eventuale presenza di una strada (o di un tubo) sul presunto fondo servente e del passaggio di persone su questa strada (o dell'acqua nei tubi), non significa che esiste una servitù a favore dell'asserito fondo dominate, ma è necessario e deve essere provato che la strada è stata usata a vantaggio del presunto fondo dominante. Questa affermazione potrebbe sembra illogica, soprattutto se si pensa ad una servitù di passaggio), in realtà l'importanza di questa affermazione si comprende se si considera la presenza non di un unico fodno dominate, ma di due o più fodni dominati che pretendono di esercitare la servitù.
Anche in questo caso un esempio potrebbe essere utile per chiarire la situazione, infatti, basta immaginare un tubo d'acqua che passa su più fondi (parte dal fondo A, passa per B e C, questi sono tutti fondi serventi) per portare l'acqua al solo fondo D (dominante), supponiamo che esiste un fondo E confinante con i fondi A, B, C, in questa situazione il fondo E non potrà mai sostenere che anche lui ha diritto alla servitù d'acqua (e non potrà aprire una fontana nel tubo o aprire un cancello sulla strada) solo per il fatto che i tubi esistono (o che esiste la strada) e che i tubi (o la strada) costeggiano o sono limitrofi al confine con il fondo E, questo perchè il proprietario del fondo E deve dimostrare che i tubi servono, non solo il fondo D, ma anche il fondo E (identico esempio può essere fatto con una strada) ed identico principio è stata affermato dalla Cassazione.
Cassazione civ. sez. II del 6 novembre 2012 n. 19091
Occorre premettere che i ricorrenti, come dagli stessi dichiarato in ricorso, non intendono affermare l’esistenza di una servitù di uso pubblico e pertanto devono dar prova del requisito dell’apparenza in quanto mentre le servitù di uso pubblico possono essere acquistate mediante il possesso protrattosi per il tempo necessario all’usucapione anche se manchino opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, il requisito dell’apparenza è invece prescritto dall’art. 1061 cod. civ. per le servitù prediali.
Orbene, a quanto è dato apprendere dall’esposizione dei fatti, la strada che si assume percorsa da una pluralità di persone e che attraversa la proprietà dei convenuti oggi resistenti, costeggia la proprietà degli attori e alla stessa si può accedere attraverso un varco che sarebbe segnato da tracce di calpestio e a protezione del quale sarebbe stato realizzato il cancello.
La Corte di Appello ha rilevato che non è dato sapere nè dove nè quando tali tracce di calpestio si sarebbero stabilmente consolidate e sulla base di questa considerazione ha rigettato la domanda di usucapione della servitù di passo osservando che “non è sufficiente la mera esistenza di una strada idonea allo scopo, essendo per contro necessaria la presenza di segni visibili e permanenti i quali dimostrino il rapporto tra quello specifico fondo servente e quello specifico fondo dominante”
Questa conclusione è conforme alla costante giurisprudenza di questa Corte secondo la quale non è sufficiente l’esistenza di una strada o di un percorso idonei allo scopo, essendo invece essenziale che essi mostrino di essere stati posti in essere al preciso fine di dare accesso attraverso il fondo preteso servente a quello preteso dominante e, pertanto, occorre un “quid pluris” che dimostri la loro specifica destinazione all’esercizio della servitù (Cass. 31/5/2010 n. 13238) ; in altri termini, occorre “la presenza di un segno di raccordo, non necessariamente fisico, ma almeno funzionale delle opere con il fondo dominante in modo che risulti con chiarezza che quelle esistono anche in funzione dell’utilità di questo” (Cass. 15/10/2007 n. 21597).
Pertanto non è sufficiente che, come nella specie, una strada costeggi una proprietà e che utilizzando tale strada si possa, dì fatto accedere ad un fondo, ma è necessaria la presenza di opere, visibili in modo tale da escludere la clandestinità del possesso e da farne presumere la conoscenza da parte del proprietario del fondo servente e atte a rivelare in maniera non equivoca, per la loro struttura e funzione, l’esistenza peso gravante sul fondo servente(cfr. Cass. 10/7/2007 n. 15447); queste opere devono avere avuto tale destinazione per tutto il tempo necessario ad usucapire.
A questi principi si è uniformata la Corte territoriale negando che il tracciato di calpestio,che pure avrebbe potuto astrattamente integrare il requisito dell’apparenza (in quanto raccordo tra la strada utilizzata anche da terzi e il fondo al quale darebbe accesso) , potesse avere, nel caso specifico rilevanza in quanto non si conosceva nè dove né quando le tracce di calpestio si erano consolidate.
Invece la mera circostanza dell’esistenza di una strada che costeggia il fondo pretesamente dominante e oggetto di generalizzata utilizzazione non è, di per sé, decisiva per stabilire l’assoggettamento del fondo sul quale si sviluppa la strada alla servitù a favore dei fondo confinante, se non sussiste un’opera che ne riveli la specifica destinazione all’accesso al tondo.
