Descrizione della prelazione agraria
La prelazione è più volte regolata nel nostro ordinamento in ipotesi specifiche (prelazione agraria, prelazione ereditaria, prelazione locazione ad uso abitativo o locazione ad uso commerciale, la prelazione societaria, c.d. terza prelazione agraria), ma il legislatore non ha mai fornito una normativa generale della prelazione (eventualmente derogata dalla singole prelazione speciali).
Manca, di conseguenza, anche una definizione generale di prelazione fornita dal legislatore, volendo sopperire a tale lacuna si può dire che il diritto di prelazione attribuisce al titolare del diritto di prelazione di essere preferito (tra diversi interessati) nel momento in cui il bene oggetto della prelazione varrà trasferito (colui che esercita la prelazione, ovviamente, deve pagare il corrispettivo del trasferimento del bene oggetto della prelazione e subentra anche nell'eventuale gestione dei contratti gravanti sul bene). Non tutti i trasferimenti del bene attivano il diritto di prelazione e non tutte le vendite attivano la prelazione.
Il mancato rispetto della prelazione è tutelato o con il diritto di riscatto o con il risarcimento del danno.
Ratio della prelazione agraria
I motivi che hanno spinto il legislatore a riconoscere il diritto di prelazione agraria e il diritto di riscatto si rinviene nell'intento di favorire la riunione nella medesima persona della condizione di proprietario del fondo e di coltivatore dello stesso, nonché di agevolare la formazione e lo sviluppo della proprietà contadina, attraverso un accorpamento dei fondi idoneo a migliorarne la redditività, evitando, nel contempo, che l'esercizio della prelazione avvenga per finalità meramente speculative.
Titolarità della prelazione agraria e titolarità del diritto di riscatto
L'art. 7 della L. n. 817 del 14 agosto 1971 stabilisce che la prelazione agraria spetta al
- coltivatore diretto (mezzano e colono) del fondo posto in vendita
- oppure, al proprietario (coltivatore diretto) dei terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purchè sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretta
- il diritto di prelazione spetta al coltivatore diretto del fondo messo in vendita (tale diritto esclude tutti gli altri), se sul fondo posto in vendita non c'è coltivatore diretto si attiva la prelazione del proprietario confinante o dei coltivatori diretti del fondo confinante
- il diritto di prelazione del proprietario del fondo confinante (limitrofo a quello posto in vendita) esiste solo se sul fondo posto in vendita non c'è un coltivatore diretto (in questa ipotesi, la prelazione agraria spetta solo al soggetto coltivatore del fondo posto in vendita), quindi, il diritto di prelazione (o quello succedaneo di riscatto) del proprietario confinante è destinato a cedere rispetto a quello esercitato dal mezzadro (colono, affittuario, ecc.) insediato nel fondo oggetto di alienazione
- il diritto di prelazione del proprietario confinante richiede altri due requisiti (uno formale) il diritto di proprietà; (l'altro sostanziale) essere coltivatore diretto del fondo confinante, per cui il proprietario del fondo confinante con quello in vendita, risulta titolare del diritto di prelazione, non solo quando ha una mera qualità di coltivatore diretto ma, contemporaneamente, coltivi direttamente i terreni confinanti con quello in vendita. Quindi, ai fini dell'esercizio della prelazione da parte del proprietario confinante del fondo compravenduto ai sensi della L. n. 817 del 1971, è necessario non solo che lo stesso rivesta la qualifica di coltivatore diretto per essere dedito in concreto alla attività agricola, ma è anche necessario che che coltivi direttamente il fondo adiacente/ confinante a quello posto in vendita, non essendo sufficiente che eserciti altrove l'attività di agricoltore. La ratio di tale scelta legislativa può essere individuata nell'esigenza di perseguire l'ampliamento dell'impresa coltivatrice diretta finitima, la ratio non risiede nella mera esigenza di permettere l'acquisto della proprietà della terra da parte di qualsiasi coltivatore diretto.
- se sul fondo confinante è insediato un coltivatore diretto (diverso dal proprietario del terreno) la prelazione spetta al coltivatore e non al proprietario del fondo confinante.
Prelazione e riscatto limiti al diritto di proprietà
Quanto detto comporta anche un'altra conseguenza, il diritto di prelazione agraria e di riscatto esigono un costante bilanciamento tra valori costituzionalmente rilevanti, infatti, il diritto di prelazione e di riscatto apportano una significativa limitazione del diritto di proprietà garantito dall'art. 42 Cost., perchè una delle prerogative fondamentali del proprietario è quella di alienare il proprio diritto ad un soggetto liberamente scelto; facoltà che risulta fortemente compressa dalle norme sul diritto di prelazione. Una conseguenza derivante da quanto affermato è quella per la quale le norme sul diritto di prelazione e di riscatto, (all'art. 8 L. n. 817 del 1971) sono norme di stretta interpretazione, che prevedono un numero chiuso di ipotesi e non consentono estensioni al di fuori di quelle tassativamente previste.
Prelazione agraria al socio della società semplice
Sulla base dei limiti interpretativi della prelazione deve essere risolta anche la questione se la prelazione agraria spetta alla
- società (agricola) semplice coltivatrice del fondo confinante
- al socio della società semplice coltivatrice del fondo confinante
Mentre la questione relativa all'attribuzione della prelazione alla società agricola (semplice) è stata risolta dal legislatore, infatti, l'art. 2 del D.Lgs n. 99 del 2004 secondo cui «l'esercizio del diritto di prelazione o di riscatto (di cui all'articolo 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, e successive modificazioni, ed all'articolo 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817) spettano alla società agricola di persone qualora almeno la metà dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto come risultante dall'iscrizione nella sezione speciale del registro delle imprese di cui all' articolo 2185 e seguenti del codice civile.
Diversa è la questione se il diritto di prelazione/riscatto spetti alla persona fisica che sia anche socio dell'ente ed eventualmente (com)proprietario del fondo.
In modo più semplice il fondo confinante, con il terreno oggetto di prelazione e di riscatto, risulta condotto in affitto da una società semplice. Tra i soci della società vi è uno dei comproprietari del fondo stesso (confinante), ora il problema è se il socio sia o meno titolare del diritto di prelazione agraria e dello speculare diritto di riscatto.
La risposta è negativa, infatti, legge riconoscere il diritto di prelazione al proprietario coltivatore diretto di terreni confinanti, in quanto postula una coincidenza tra titolarità del fondo ed l'esercizio dell'attività agricola. E se questa è la condizione indicata dalla legge, è evidente che lo stesso diritto non può essere riconosciuto al proprietario che abbia concesso in affitto il fondo ad una società, (anche se di persone, come la società semplice) anche quando il proprietario del fondo confinate è socio della società, giacche, in tal caso, è la società che è nel godimento del fondo ed è titolare dell'attività agricola.
In definitiva, il diritto di prelazione e di riscatto agrari costituiscono ipotesi tassative, regolate dalla legge e non suscettibili di interpretazione estensiva, i diritti di prelazione e di riscatto del confinante, previsti dalla L. n. 817 del 1971, art. 7, comma 2, n. 2›, non spettano al socio della società semplice, affittuaria del fondo rustico, ancorchè il socio sia anche comproprietario del fondo, dal momento che la norma richiede la coincidenza tra la titolarità del fondo e l'esercizio dell'attività agricola, nella specie riferibile alla società.
La questione giuridica che si tratta di decidere – su cui non risultano precedenti di legittimità in termini – è originata dalla peculiarità della fattispecie concreta, in cui il fondo confinante, con il terreno oggetto di riscatto, risulta condotto in affitto da una società semplice. In particolare il problema che viene in rilievo, in considerazione della circostanza che tra i soci vi è uno dei comproprietari del fondo stesso, è se costui sia o meno titolare del diritto di prelazione agraria e dello speculare diritto di riscatto (che è quello fatto valere presente giudizio) nella ricorrenza degli altri requisiti di legge.
Cass., civ. sez. III, del 25 marzo 2016, n. 5952 in pdf
