Definizione del diritto di prelazione
Il diritto prelazione (o il diritto di essere preferito) in caso di trasferimento (es. vendita) di un immobile o di un bene mobile può essere costituito per volontà esclusiva delle parti (c.d. prelazione consensuale o volontaria) oppure può essere attribuito automaticamente dalla legge ad alcuni soggetti (c.d. prelazione legale). Si è in presenza di un istituto usato molto spesso dal legislatore al fine di fornire un vantaggio ad un determinato soggetto, basta pensare alla prelazione locativa immobili destinati ad uso commerciale (ex art. 38 e 39 legge n. 392 del 27.07.1978) o alla prelazione dei locativa dei beni immobili destinati ad uso abitativo (art. 3 lett. g legge 9 dicembre 1998 n. 431).
Problemi connessi al diritto di prelazione
Uno dei problemi alla base della prelazione è dato dal fatto che non esiste una disciplina unitaria dell'istituto, cioè non esiste una disciplina generale della prelazione, questo comporta seri problemi per la ricostruzione giuridica teorica, ma anche seri problemi per la soluzione concreta delle singole problematiche che si possono verificare.
Basta pensare, alla questione della natura giuridica della denuntiatio (l'atto con il quale il proprietario informa il prelazionario di voler vendere l'immobile e che può esercitare la prelazione), dalla natura giuridica della denuntiatio discende la soluzione del problema relativo al perfezionamento del contratto oggetto della prelazione (purtroppo sul punto occorre analizzare prelazione per prelazione).
Per non parlare della tutela che dovrebbe avere il conduttore in caso di violazione del diritto di prelazione (riscatto) e il pagamento del prezzo quando si esercita il diritto di riscatto del bene.
Si potrebbe anche pensare a tutte le problematiche relative al verificarsi o meno delle condizioni per l'esercizio della prelazione (es. la prelazione è esercitabile anche in presenza di un trasferimento tramite "asta" ?, in caso di risposta positiva la prelazione è esercitabile solo nelle aste semplici, oppure anche nelle aste derivanti dal procedure esecutive?). Oppure se la prelazione si attiva in caso di vendita in blocco o cumulativa o in presenza di vendita della quota su un singolo bene oggetto della prelazione.
Esclusione della prelazione
In realtà, questo tema è connesso (per non dire legato) all'analisi del problema più grande relativo all'esclusione della prelazione, cioè quando non sorge il diritto di prelazione.
Passando ad analizzare, in modo specifico, l'art. 3 comma 1 lett. g 1 della legge del 1998 n.431 in materia di prelazione a favore del conduttore nella locazione ad uso abitativo, il legislatore afferma che "alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore puo' avvalersi della facolta' di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi [……]: g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprieta' di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore e' riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalita' di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392".
Vendita dell'immobile
Si può subito osservare che il legislatore ha inserito la prelazione (attribuendo il relativo diritto) in un articolo che regola il recesso del locatore (questo darà vita ad alcune conseguenze che vedremo più avanti). Inoltre, il diritto di prelazione è riconosciuto solo in caso di recesso del locatore alla prima scadenza del contratto di locazione (con o senza canone concordato), quindi, il conduttore, non ha il diritto di prelazione sempre e comunque.
Il conduttore, inoltre, non ha il diritto di prelazione in tutte le ipotesi di recesso del locatore alla prima scadenza, ma solo se la disdetta del locatore avviene perché il proprietario vuole vendere l'immobile.
Quanto al termine "vendita" occorre comprendere se è sinonimo di ogni atto che abbia ad oggetto il trasferimento del bene oppure se il termine vendita deve essere inteso come sinonimo di ogni atto avente ad oggetto il trasferimento oneroso dell'immobile oppure, infide, se la locuzione vendita deve essere interpretato restrittivamente ed intesa solo come contratto vendita.
Se si dovesse accettare la prima ricostruzione (vendita come sinonimo di ogni tipo di trasferimento del bene) ci si accorge che nella locuzione “trasferire il bene”, possono rientrare una serie, quasi infinita, di atti, infatti, è possibile che il bene sia trasferito mortis causa o inter vivos, così come è possibile che il bene sia trasferito a titolo oneroso o gratuito e nei trasferimenti a titolo oneroso non rientra solo la classica vendita, ma anche la permuta, la prestazione in luogo dell’adempimento ecc., ecco, allora, che sorge l’esigenza di delineare il campo di applicazione della prelazione, cioè sorge l’esigenza di comprendere se la prelazione si applica a tutti i trasferimenti a titolo oneroso o solo ad alcuni di questi.
Un primo aiuto può essere fornito, dalla lettura della norma art. 3 comma 1 lett. g della legge del 1998 n. 431 il quale richiama la "vendita" quando meno come sinonimo di trasferimento a titolo oneroso del bene (di conseguenza non si applica ai trasferimenti a titolo gratuito o mortis casua), ma anche in questo modo non sono risolte tutte le questione, perché occorre valutare, caso per caso, se tutti i trasferimenti a titolo oneroso attivano il diritto di prelazione.
Sul punto è intervenuta l’elaborazione dottrinale e giurisprudenziale, la quale ha individuato il principio secondo il quale la prelazione si applica solo se la controprestazione dell’altra parte è perfettamente fungibile, cioè la prelazione può essere esercitata solo se la controprestazione offerta al proprietario del bene da un terzo può essere eseguita da tutti compreso il prelazionario. Di conseguenza, si applica la prelazione in caso di vendita (posto che il denaro dell’acquisto è bene fungibile) ma è esclusa la prelazione in caso di permuta (posto che il bene trasferito in corrispettivo, molto spesso un bene immobile, è unico e non può essere trasferito l’identico bene anche dal prelazionario).
Prelazione e piccoli proprietari
Prelazione solo a carico dei piccoli proprietari. Dalla lettera dell'art. 1 lettera g sembra che la disdetta è possibile solo per la vendita, ma non a tutti i proprietari solo a quelli che non hanno un numero infinito di immobili locati, ma solo ai proprietari che hanno al massimo 2 unità immobiliari, una adibita a propria abitazione e l'altra locata, solo in tale ipotesi (cioè quando è ammessa la disdetta alla prima scadenza) sorge la prelazione del conduttore. Questo significa, ragionando a contrario, che la disdetta alla prima scadenza non è riconosciuta a tutti i proprietari, di conseguenza la prelazione in caso di disdetta per la vendita dell'immobile non è riconosciuta a tutti i conduttori, ma la prelazione è attribuita solo ai conduttori che hanno locato un immobile da un soggetto che può effettuare la disdetta alla prima scadenza sin quanto non possiede più di due unità abitative (una adibita a propria abitazione l'altra locata).
In altri termini, il legislatore, non potendo impedire al piccolo proprietario la vendita dell'immobile e cercando di bilanciare l'esigenza del proprietario di ottenere il prezzo più altro di vendita (che si realizza con un immobile libero e non occupato) con l'esigenza del conduttore di avere una stabilità per le proprie esigenze abitative, ha riconosciuto al piccolo proprietario la disdetta alla prima scadenza e ha attribuito al conduttore il diritto di prelazione
Disdetta alla prima scadenza
La prelazione è riconosciuta solo in caso di disdetta alla prima scadenza del contatto (motivata come vendita) e non in caso di disdetta alla seconda disdetta. Il motivo di quest'ulteriore limite è dato dal fatto che il legislatore ha cercato di creare un contratto di locazione ad uso abitativo – di fatto – avente una durata di anni 8. Il metodo scelto per raggiungere tale fine è stato quello di limitare la disdetta del contratto alla scadenza del primo quadriennio a ipotesi molto particolari e tipizzate. Lasciando, invece, libera (senza limiti) la disdetta al termine del secondo quadriennio (cioè al termine degli 8 anni), in presenza di una disdetta libera, non sarebbe stato opportuno riconoscere al conduttore la prelazione, in quanto il proprietario sarebbe stato ulteriormente danneggiato e limitato.
La peculiarità della prelazione ad uso abitativo (la quale, come già detto, è inserita nell'articolo relativo alla disdetta del locatore alla prima scadenza), comporta che la prelazione si attiva solo in caso di disdetta specificamente motivata: disdetta al fine di vendere l'immobile. Questa caratteristica, però, produce ulteriori problemi, infatti, occorre comprendere se: a) l'eventuale disdetta semplice (senza motivazione) attiva la prelazione in caso di vendita; b) la disdetta per motivo diverso dalla vendita (es. lavori) comporta prelazione in caso di successiva vendita.
Disdetta senza motivazione
Il problema sub "a" deve essere risolto considerando che nella locazione ad uso abitativo la disdetta senza motivazione alla prima scadenza è nulla, quindi, il contratto è automaticamente rinnovato per altri 4 anni e il conduttore non ha prelazione (la quale è riconosciuta solo in caso di disdetta al termine del primo quadriennio motivata al fine della vendita del bene).
Disdetta per altri motivi
Il problema sub "b", è legato all'eventuale frode del diritto di prelazione e alla tutela del conduttore, infatti, il proprietario potrebbe effettuare una disdetta motivata per lavori, non avendo ancora deciso di vendere, così come il proprietario potrebbe inviare una disdetta motivata per lavori al solo fine di impedire la prelazione, (avendo già deciso di vendere). Mentre, nell'ipotesi di disdetta motivata e poi vendita non ci dovrebbe essere prelazione, in presenza di una disdetta che in frode alla prelazione si dovrebbe attivare il diritto del conduttore, sempre se il conduttore riesce a provare la frode.
Cassazione civ. sez. III, del 11 marzo 2014 n. 5596 in pdf
