La rendita catastale è il valore fiscale attribuito ad un immobile (sia questo un terreno o un fabbricato). Si tratta di un valore usato ai fini fiscali, quindi, la rendita catastale non rappresenta il valore reale dell'immobile.
L'importanza di tale elemento si comprende se si considera che Imu, imposta sui redditi, imposta delle successioni e donazioni, imposta catastale e ipotecaria, queste sono solo alcune delle tasse ed imposte che coinvolgono (per non dire basate) sulla c.d. rendita catastale.
Ed è evidente che all'aumento della rendita catastale corrisponde un aumento del carico imponibile (cioè aumenta il gettito per l'erario) ed aumenta quanto il singolo cittadino deve sborsare. Così come è evidente che il fisco ha tutto l'interesse ad rivedere periodicamente la rendita catastale onde conseguire un aumento di gettito.
A molti è capitato di vedersi modificare la rendita catastale di un immobile, senza motivazioni apparenti o con motivazioni prive di un reale legame con il contesto di dove è ubicato il bene.
In queste situazioni il contribuente (quando non riceve un riscontro alle proteste dall'Agenzia del Territorio) non ha altra scelta che ricorre all'Autorità Giudiziaria ovviamente con i costi che tutto questo comporta, (del resto, questa scelta presuppone che il cittadino ha una disponibilità economica tale da sostenere la spesa, altrimenti, non resta che subire e accettare la modifica della rendita catastale).
Quando si ricorre all'Autorità Giudiziaria ci si accorge che l'attribuzione come la modifica della rendita catastale non è un procedimento semplice, ma è un'attività molto complessa che presuppone una valutazione e un'analisi "sul campo" (cosa che diffcilmente avviene). Inoltre, l'attribuzione della rendita come la modifica della stessa non può basarsi solo su una valutazione astratta e generica della zona dove è ubicato l'immobile, come, ad esempio, può essere un aumento di rendita giustificato solo sul fatto che l'immobile è situato in una "zona centrale".
Al contrario, occorre l'analisi della realtà fattuale o dello specifico contesto (limitrofo) all'immobile (del resto se un immobile ha una rendita bassa perchè situato in zona degradata è difficile che l'edificio immediatamente limitrofo al precedente "situato in zona degratata" possa essere valutato in modo diverso e difforme). Ma, questo non basta perchè è anche necessaria l'analisi dello stato dell'immobile (come ad esempio il piano e lo stato di conservazione del fabbricato).
Cassazione civ. sez. V, del 6 giugno 2012 n. 9113
Con il primo motivo viene censurata la decisione di appello per avere omesso di effettuare la necessaria comparazione con altra struttura alberghiera ubicata in prossimità ed avente una rendita catastale inferiore. Il motivo è fondato.
Nel caso, in vero, l’impugnata sentenza, non risulta aver effettuato una adeguata disamina della realtà fattuale, rendendo, così, impossibile il controllo sulla logicità del ragionamento sviluppato per giungere alla rassegnata decisione.
La Commissione Tributaria Regionale, infatti, ai fini del controllo sull'esattezza del procedimento di attribuzione della rendita, valorizza, peraltro con generico riferimento, “l'ubicazione centrale dell’immobile”, mentre ignora o fa oggetto di superficiale disamina altri elementi, quali il tessuto urbano di inserimento, il piano di ubicazione ed i servizi strutturati in godimento, lo stato di conservazione dell’unità in questione e del fabbricato di cui fa parte; elementi, tutti, singolarmente e nel loro insieme, di certo, rilevanti nell’iter sotteso al classamento ed alla determinazione della rendita.
Illogica e, per certi versi, contraddittoria, risulta, del resto, l’entità della diminuzione del saggio di fruttuosità dal 2% all’1,50 %, ove si consideri che i Giudici di appello pervengono alla statuizione dopo avere riconosciuto ed affermato trattarsi di immobile nel suo complesso e nella sua peculiarità in “stato di degrado”. In applicazione del trascritto :principio, che il Collegio condivide, il ricorso va, dunque, accolto e, per l’effetto, cassata l’impugnata decisione.
